Em meio a “Pandemia no FIIs”, QAGR11 esclarece sua estratégia de investimentos
O Quasar Agro FII (QAGR11), fundo imobiliário que surgiu com uma nova proposta de investimento na indústria de FIIs divulgou um vídeo com esclarecimentos sobre a estratégia do fundo diante do atual cenário.
Como surgiu a ideia do QAGR11
Segundo o documento publicado na última sexta-feira, 03 de abril/20, a ideia para o desenvolvimento da estratégia desse novo fundo surgiu em meados de 2018 quando o Quasar Asset, gestor do QAGR11, se deparou com a possibilidade de converter uma (extinta) linha de financiamento do BNDES, dedicada à construção de silos no Brasil, numa tese de investimento – via fundo imobiliário – focada na cadeia logística do agronegócio.
Para sua administração, é notório que o Brasil possui grande escassez de armazenagem estática quando comparado com outros países produtores agrícolas. Em tempos de entressafra, mudanças climáticas, crises ou disrupturas da cadeia logística, a armazenagem se mostra como uma proteção (hedge) de grande importância para os produtores, cooperativas, operadores logísticos, tradings e indústrias de alimentos.
Durante o ano de 2019, o gestor do QAGR11 negociou com diversos grupos econômicos a viabilidade de se engajar em operações de sale-lease-back – SLB – (contrato onde o proprietário vende seu imóvel e o aluga de volta) em ativos que julgavam estratégicos para determinadas regiões.
Na ocasião, o fundo obteve sucesso na assinatura de alguns mandatos e, com isso, seguiram para a emissão da primeira oferta de cotas do QAGR11.
Porém, logo após a colocação da oferta, as diligências finais das operações se mostraram mais complexas que o antecipado em função, entre outros pontos, de dificuldades dos proprietários dos imóveis em obter a documentação necessária. Assim, as diligências necessárias para a aquisição de determinados ativos não se mostraram satisfatórias.
“Também o interesse pela própria estrutura de SLB esfriou, uma vez que movimentos inesperados de mercado favoreceram sobremaneira o setor de atuação da principal cedente, reduzindo sua necessidade de captação de recursos”, destacou a Quasar.
Diante desse revés, ao invés de manter a gestão do fundo concentrada em uma célula da
gestora, foi decidido por adaptá-la à mesma dinâmica holística que havia para outros fundos estruturados da Quasar – que conta com quase 60 profissionais dedicados a originação, análise, estruturação e monitoramento de ativos – sem comprometer as negociações que estavam em andamento e sem qualquer alteração na estratégia do QAGR11.
Portanto, conforme está estabelecido em seu regulamento, enquanto o patrimônio líquido for de até R$ 500 milhões, o QAGR11 pode investir no máximo 30% do patrimônio em ativos cujos locatários apresentem maior risco de crédito (high yield) e um mínimo de 70% em ativos cujos locatários apresentem menor risco de crédito (high grade).
Essa classificação, de acordo com o documento publicado, é baseada no rating interno da gestora, que leva em conta fatores quantitativos (porte, liquidez, performance e estrutura) e qualitativos (histórico, posicionamento de mercado, governança, entre outros) para avaliação do locatário.
Essa alocação acaba por consumir mais tempo que o originalmente planejado já que grandes grupos econômicos tendem a tomar mais tempo para decisões de desmobilização de ativos, além de serem mais sensíveis a negociações de taxas.
O Quasar Asset reforça, por fim, que está se dedicando imensamente para entregar um produto diferenciado em termos de retorno e diversificação.
QAGR11 é uma nova proposta de FII no Brasil
Conforme estabelecido no regulamento do QAGR11, os ativos-alvo são empreendimentos imobiliários não residenciais, construídos ou em construção, prioritariamente no segmento do agronegócio.
A finalidade do setor é a infraestrutura, armazenagem e processamento de itens, tais como matérias-primas, insumos, produtos intermediários e produtos finais da cadeia do agronegócio, que gerem renda por meio da sua alienação, arrendamento ou locação. Exemplos de ativos:
Para compor seu portfólio, o QAGR11 deverá adquirir e/ou construir ativos imobiliários em quatro segmentos diferentes:
- Grãos/Fibras;
- Açúcar/Álcool;
- Indústrias; e
- Operadores logísticos.
O QUASAR AGRO é um fundo imobiliário administrado pelo BTG Pactual que tem como política de investimento a aquisição de estruturas (imóveis) de armazenagem para a cadeia do agronegócio.
Atualmente, o QAGR11 possui cerca de 13,9 mil cotistas e um patrimônio liquido de 483,3 milhões, sendo que seu valor de mercado está em R$ 355,4 milhões. (Dados 07/04/20).
