Queda da Selic beneficia fundos de tijolo; hotéis valorizam mais de 60% em 2023 e shoppings, 24%

FIIs de tijolo, como KNRI11, HGLG11 e BTLG11, podem ser beneficiados com cenário de queda dos juros; confira o que dizem os especialistas

Vanessa Loiola

• 09/11/2023 às 9:30
• 9 minutos de leitura

Atualizado em: 08/11/2023 às 19:04

O Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, iniciou o mês de novembro com um novo corte de 0,5 ponto percentual na taxa Selic, atualmente em 12,25% ao ano. Para os investidores que buscam oportunidades no cenário, o FIIs.com.br conversou com especialistas para entender se vale a pena investir em fundos imobiliários (FIIs) de tijolo.

O analista chefe de FIIs na Suno Research, Marcos Baroni, explicou que, apesar da Selic trazer um alívio para os fundos de tijolo, o que de fato irá impactar os rendimentos são os juros futuros: “Eu vejo que sim, a queda da Selic ajuda os fundos de tijolo, mas há outros componentes que impactam as precificações”, esclareceu. 

A expectativa do mercado é de que a Selic ainda tenha uma tendência de queda, atingindo 9% ao ano. Se de fato isso acontecer, Baroni disse que pode ser positivo para os fundos imobiliários. 

“Qualquer coisa muito acima disso, ainda que os juros fiquem em dois dígitos e os juros futuros precifiquem esses riscos, a gente pode ter um cenário, talvez, mais desafiador para 2024. Não vejo um cenário ruim, talvez não um cenário muito positivo, e a gente trabalha aqui com um cenário mais cauteloso, mas com possibilidades bastante positivas caso essas variáveis arrefeçam”, comentou.

Além de olhar os juros, Baroni também avalia o Produto Interno Bruto (PIB) do país: “O PIB no Brasil em 2023, fechando no patamar perto de 3%, reflete a apreciação do IFIX. Para 2024, talvez a gente não tenha um PIB muito forte, mas se ele não ficar negativo, eu acho que isso já é o suficiente para ajudar muito o mercado de fundos imobiliários”, analisou. 

Na visão do economista e sócio da A7 Capital, Kaique Fonseca, com a concretização da queda da Selic e, possivelmente, as taxas de juros das NTNBs também menores, as perspectivas para os FIIs em 2024 são boas.

“Para o investidor, principalmente o iniciante, a Selic pagando o tão sonhado 1% ao mês, a inércia dele é maior, então com as quedas esperadas o investidor deve procurar soluções de investimentos, e os fundos imobiliários são uma excelente solução”, destacou. 

Apesar disso, o economista pontuou que ainda é preciso ficar de olho nos possíveis riscos, principalmente o risco dos juros americanos, que impactam os juros do mundo inteiro, e no Brasil não é diferente, com o problema fiscal, que está impactando nas taxas de renda fixa de longo prazo.

FIIs de tijolo que mais se destacaram em 2023

Diante disso, para o analista, o setor que mais se destacou em 2023 foi o de shopping centers. No entanto, esses fundos representam apenas 9% do IFIX, com uma apreciação de 23,8%. Essa mesma análise vale para os fundos de hotéis: “O setor de hotéis teve uma valorização muito alta, praticamente 61%, porém esse setor é muito pouco representativo dentro do IFIX, ficando em 0,20%”, acrescentou.

Neste ano, o principal índice dos fundos imobiliários da B3 (IFIX) está com retorno de 10,06%, considerando o fechamento de outubro como referência.

O IFIX funciona basicamente como um “termômetro” dos fundos imobiliários, já que mede o desempenho médio dos principais FIIs listados na Bolsa de Valores, incluindo diferentes segmentos desse tipo de ativo, como de escritório, shopping, galpões logísticos, dentre outros.

Quando o IFIX apresenta quedas relevantes, isso pode mostrar que grande parte dos FIIs também estão em movimento de baixa. Por outro lado, grandes altas do índice podem demonstrar um maior otimismo com esse veículo de investimento.

De qualquer modo, o índice facilita o acompanhamento do mercado imobiliário, além de servir como um benchmark usado para comparação de desempenho.

Além disso, entre os destaques do ano, Baroni colocou também a renda urbana, que representa aproximadamente 5% do IFIX, e os fundos de fundos (FOFs), que apresentou quase 7% do índice, com uma valorização de 18,5%. “A mesma coisa que eu falei dos hotéis valem também para as agências bancárias: teve uma valorização de quase 20%, mas o setor é pouco representativo no IFIX, com 1,2%”, pontuou.

O economista e sócio da A7 Capital também colocou como destaque de 2023 os fundos de tijolo, principalmente os shoppings, que, segundo ele, voltaram bem de preço depois de uma performance bem aquém desde o começo da crise da Covid-19. 

Com isso, no segmento de multiativos, Fonseca destacou o HGBS11, que apresentou mais de 20% de retorno no ano. Além disso, outro destaque positivo do especialista é o fundo de edifícios corporativos da Tellus, o TEPP11, que, para ele, foi um dos mais performáticos com valorização de + 30% de suas cotas.

Fundos de tijolo x fundos de papel

Baroni destacou que os fundos de papéis ganharam muito espaço, ao considerar os últimos 10 anos.

“O fundo de papel era muito pouco representativo no início dos anos 2010/2011, praticamente irrisório com menos de 2%, mas chegou a ter 44% de peso no IFIX. Hoje, perdeu um pouco de espaço, cerca de 40%, mas ainda é bastante elevado. Então, eu não vejo isso como algo ruim, eu acho que é natural”, disse. 

O analista explicou que os fundos de papel são mais impactados pela inflação e os fundos de tijolo tinham perdido um espaço com relação às emissões. No entanto, nos últimos meses, os fundos de tijolos acabaram revertendo o quadro e ganhando uma maior relevância. 

“Se a gente pegar o IFIX e se separar entre tijolo e papel, o tijolo teve um rendimento maior na média comparado aos fundos de papel e, consequentemente, fizeram com que esses fundos ficassem negociando até um pouco acima dos seus valores patrimoniais”, pontuou. 

Dessa forma, Baroni colocou que, para esses casos, é necessário avaliar caso a caso. “Essa perda, na minha visão, está longe de ser uma tendência absoluta e clara, muito pelo contrário, eu acho que isso é tudo cíclico e a gente pode ter em 2024 um cenário até um pouco diferente”, propôs.

No entanto, de modo geral, com uma inflação favorável e diminuição dos juros, a visão do analista é de um alívio na pressão dos fundos de CRIs, de papéis, e isso deverá abrir novas janelas de emissões. 

Em relação aos dividendos, Baroni mantém uma visão mais otimista, tanto para os FIIs de tijolo quanto para os FIIs de papel. “Eu acho que devemos ter uma melhora nos fundos de papéis e os fundos de tijolos devem continuar fazendo uma gestão ativa, principalmente aqueles que começaram a entregar resultados adicionais aos seus cotistas, além da renda recorrente e ganho de capital sendo realizados”, avaliou.

Apesar disso, o analista pontuou que, em 2024, existe a possibilidade de haver uma vacância mais alta, porém dá para ser resolvido com uma boa gestão ativa. “A gestão ativa será o grande divisor de águas dos fundos imobiliários em 2024. Quem conseguir jogar esse jogo bem tende a entregar resultados cada vez melhores ao longo dos próximos anos”, afirmou. 

O que são fundos de tijolo?

Os fundos imobiliários de tijolo são fundos de investimentos que captam recursos com investidores para comprar imóveis, sejam imóveis comerciais ou, menos comum, imóveis residenciais. 

Fonseca explicou que a estratégia de investimento nesses fundos consistem basicamente no dividendo pago aos investidores, oriundo do aluguel desses imóveis, que para pessoa física não há a incidência de imposto. Há também a estratégia de compra ou desenvolvimento do imóvel para venda com ganho de capital, ou seja, construir para vender ou comprar barato para assim vender caro, que também é uma outra maneira de investir em fundos imobiliários de tijolo, mas que envolve mais risco. 

Os FIIs de tijolo mais comuns são os de prédios corporativos, galpões logísticos, shoppings, e os chamados de renda urbana, que é o termo para imóveis como lojas de rua, escolas e supermercados. Mas também existem os FIIs de hospitais, hotéis, residenciais, propriedades rurais, silos e armazéns. 

O economista pontuou que, teoricamente, qualquer tipo de imóvel pode ser investido por um FII. O importante para o investidor é entender que, apesar de todos esses, os riscos de se investir em imóveis são diferentes. Até mesmo dentro do mesmo segmento: existem fundos mais conservadores e mais arriscados, por isso o ideal é montar uma carteira diversificada.

Um dos exemplos de FIIs de tijolo são KNRI11, BTLG11 e HGLG11, que pertencem aos segmentos híbridos e de logística. 

O KNRI11 acumula alta em 2023. O último rendimento do fundo foi de R$1,00 por cota, com distribuição em 16 de outubro de 2023. Atualmente, investem no fundo 260.463 cotistas. 

A cotação do KNRI11 iniciou o ano negociando na casa dos R$139,81 e hoje está em R$162,10. O valor do patrimônio do fundo é de R$ 3.854.343.951 e o valor por cota está em R$ 159,55. Nos últimos 12 meses, o dividend yield (DY) de KNRI11 foi de R$ 12,0300, com 7,45%. 

A cotação do BTLG11, por sua vez,  iniciou o ano negociando na casa dos R$98,20 e atualmente está em R$99,50. O último rendimento do fundo foi de R$0,76 por cota, pagos em 25 de outubro e o número de cotistas ativos atualmente é de 249.291. O valor patrimonial é de R$ 2.801.860.223 e o DY é de 9,02%.

Já o HGLG11 possui um DY de 9,32%, com R$ 14,7000 nos últimos 12 meses e com uma cotação de R$157,78 atualmente. O patrimônio de HGLG11 é de R$ 5.188.164.547, com R$ 153,55 por cota, e o número de cotistas ativos do fundo é de 411.044.

Confira os 10 maiores dividend yield dos fundos de tijolo em 2023: