Selic a 15%: como investir em fundos imobiliários com esse patamar de juros?
Selic deve seguir nesse patamar pelo menos até o fim do ano; especialistas apontam dicas para o investidor realizar suas escolhas.
O Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) confirmou as expectativas do mercado e manteve a Selic em 15% ao ano, mesma taxa estabelecida na reunião anterior em maio. O comunicado reiterou a provável manutenção do atual patamar dos juros “por período bastante prolongado” para assegurar a convergência da inflação à meta de 3% ao ano.
O economista-chefe da Suno Research, Gustavo Sung, projeta que as discussões sobre um possível corte podem começar ainda este ano, mas o mais provável é que o primeiro corte, caso o cenário de inflação se estabilize, pode começar apenas em março.
Raphael Vieira, co-head de Investimentos da Arton Advisors, acredita que o comunicado corrobora a tese do mercado de que é cedo para esperar qualquer movimento de corte de juros. “O texto sinaliza uma postura firme quanto à condução da política monetária”, avalia o especialista.
Segundo Vieira, o texto ressalta ainda que o Copom está acompanhando com “particular atenção” os anúncios referentes à imposição de tarifas comerciais pelos EUA, reforçando a postura de cautela diante de um cenário de maior incerteza. E cita também a necessidade de um ajuste fiscal sólido como complemento à política monetária no combate à inflação. “É um tema que vem sendo constantemente exposto pelo Banco Central como recado ao Ministério da Fazenda para que exerça uma política fiscal crível”, aponta Vieira.
Para o professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno, os dividendos de FIIs devem se manter estáveis nos próximos meses de uma forma geral, com pouca flutuação,, já que os fundamentos não vêm sendo alterados com o atual cenário macroeconômico. Eventuais casos particulares, porém, devem ser observados diante de características particulares de cada fundo.
Selic a 15%: como escolher os FIIs para investir?
Nesse cenário, os investidores em fundos imobiliários podem ficar em dúvida como deve ser o comportamento do mercado. Especialistas veem um cenário desafiador, com boas oportunidades para quem quiser focar no ganho de capital no médio e longo prazo, já que o cenário de queda do IFIX nos últimos dias ampliou o desconto de vários ativos em relação ao valor patrimonial.
“A visão para fundos imobiliários até o final do ano exige um nível de cautela, mas seguimos otimistas com uma provável estabilização de juros e perspectiva de queda para o ano que vem. Isso traz um impacto positivo para o setor”, avalia Felipe Sousa, analista sênior de FIIs do Andbank.
No segmento de recebíveis, os FIIs com carteiras atreladas ao CDI tendem a ter uma estabilidade nos rendimentos, diante da oscilação do índice, que é atrelado à taxa básica de juros. Ao mesmo tempo, é preciso ter cautela devido ao maior risco de inadimplência, já que o crédito mais caro pode dificultar as condições de pagamento dos devedores.
“A gente tem visto alguns casos em que as incorporadoras têm enfrentado dificuldades em pagar os CRIs, pedindo o waiver (adiamento), algumas carências e descontos, dado o momento”, aponta Sousa. Ele destaca que o investidor deve observar as carteiras dos FIIs e optar por aqueles que privilegiam as operações high grade, ou seja, com maior balanceamento entre o risco e a rentabilidade nominal.
FIIs de tijolo: como estão shoppings e imóveis logísticos?
Já quanto aos segmentos de tijolo, diretamente conectados à economia real, o analista do Andbank recomenda atenção para o investidor diante do cenário de alavancagem (endividamento) de alguns FIIs. No segmento de shoppings, por exemplo, ele destaca que tanto XPML11 como CPSH11 precisam levantar recursos para cumprir obrigações de compras realizadas a prazo.
“Esses fundos estão precisando vender ativos ou captar novos recursos para reduzir grau de alavancagem. Então, fica o ponto de atenção com esses dois fundos. A gente acredita que eles vão conseguir resolver seus problemas de alavancagem, mas é importante destacar que há um nível importante a ser observado”, aponta Felipe Sousa.
Mesmo no caso de FIIs com menor grau de endividamento, ele destaca que é importante separar aqueles que vêm entregando rendimentos recorrentes e os que dependem de resultados não recorrentes, como o recebimento de vendas a prazo, para manter o patamar de distribuição de dividendos. “O HGBS11 e o VISC11 já passaram a distribuir valores mais próximos da sua receita normal”, aponta o especialista.
No caso do segmento de logística, que também conta com FIIs descontados, o especialista destaca a resiliência do setor, que segue reduzindo níveis de vacância em meio ao crescimento da demanda por espaços, especialmente pelas empresas de e-commerce. Como em geral esses FIIs trabalham com contratos de longa duração, a estabilidade na distribuição de dividendos acaba sendo a regra, mesmo com o risco de desaceleração da economia diante dos juros altos.
Ao mesmo tempo, Sousa alerta que os ativos já estão bem precificados. “Isso faz com que a gente veja um potencial menor de upside, com menos capacidade de apreciação da cota no médio e longo prazo”, explica o especialista do Andbank.
Escritórios podem se beneficiar do atual cenário
Quanto ao setor mais descontado, de lajes corporativas (escritórios), parece apresentar uma combinação interessante entre preço descontado e recuperação do mercado. “Há uma dinâmica muito interessante: ganho de preço, aumento da distribuição de rendimentos. Temos um cenário bem favorável para lajes corporativas”, projeta Felipe Sousa.
A visão é compartilhada por Vinícius Araújo, analista do time de RI da TRX Investimentos, gestora dos fundos TRXF11 e TRXY11. Ele aponta que a queda da taxa de vacância em São Paulo pode indicar momento de recuperação para o mercado. “Com menos espaços vagos, os proprietários ganham mais poder de negociação, o que tende a impulsionar os valores de locação e a fortalecer a receita dos fundos imobiliários expostos ao segmento”, aponta o especialista.
Nesse sentido, além dos próprios FIIs de lajes corporativas, o investidor pode observar FOFs e FIIs multiestratégia que contam com esses ativos em suas carteiras. “O setor de lajes corporativas está aquecido, com aumento do fluxo de pessoas nas principais cidades e redução do home office. Embora o setor esteja pressionado no curto prazo devido ao alto patamar da Selic, enxergamos boas oportunidades no mercado”, conclui Araújo.
