PRSV11

Olá, este parece ser um fundo bem sólido e com rendimentos crescentes, além do fato de que as cotas estão bem desvalorizadas em relação ao patrimônio delas. Portanto seria esse um bom FII?

Na minha opinião "bom" depende dos critérios pessoais de cada investidor. Poderia levar em conta também a localização, quantidade e qualidade dos imóveis do fundo. Como esse fundo tem pouco imóveis a risco de vacância é maior.
Note também que mês que vem os rendimentos devem ser menores devido a saída de um dos inquilinos, leia esse fato relevante, publicado 01/10.
Bons Investimentos!

Outra coisa que poderia avaliar num fundo seria quanto a administração/gestão do mesmo. Eles fazem um bom trabalho? São transparentes, divulgam as informações de interesse? Por exemplo, tem fundos que publicam relatórios mensais com varias informações sobre os imóveis e os contratos de locação, outros mal tem relatórios semestrais.
Bons Investimentos!

A CASA CAIU,
a vacancia está aumentando e a perspectiva parece sombria,se entendi bem,a vacancia ia ser de 20%,soma-se agora mais 55% = 75%
parece bem desafiador preencher essa vacancia!!!

É vai ser desafiador mesmo. Esse último Fato Relevante não é nada bom.
Mas esse é um risco de investir em FII (ainda mais FII com poucos imóveis), tem que aceitar esse risco ou não investir!
Bons Investimentos!

eu diria que mais preocupante do que ter poucos imoveis,é ter poucos inquilinos!!!!!!!
aí sim o risco é concentrado.
que sirva de aprendizado geral!
abraço.

Concordo. Ter poucos inquilinos aumenta o risco.
Porem, imagine se aparece um empresa querendo locar todo o prédio por um valor bom, o que o fundo vai fazer? Vai deixar de locar por que é só para 1 inquilino?
Se o fundo tem vários imóveis e mais fácil de ter vários inquilinos.
Bons Investimentos!

Mas tem um lado bom nisso tudo: o fundo está sendo negociado a 50% do valor patrimonial (R$730,00 hoje).
Quando os imóveis forem locados novamente, a rentabilidade para quem comprar nesse preço será excelente.
O problema é saber quando isso vai acontecer. Pode ser em um mês ou demorar muito tempo.

Tem isso também.
Sempre tem duas formas de pensar, por isso mesmo que enquanto alguém vende outro alguém compra.
Bons Investimentos!

Bom dia.
Eu conheço bem esta historia de poucos imoveis e um ou poucos inquilinos. A renda pode ser muito boa, mas os riscos são muito maiores. De qualquer forma, o custo de oportunidade pode ser ótimo.
Não posso aconselhar ninguém a investir ou deixar de investir. Particularmente eu acho interessante investir, mas com uma pequena posição, diversificando com outros fundos.
Assim, se o fundo não tem diversificação de imoveis e inquilinos, temos que fazer a nossa diversificação.

O que não gosto deste FII é o fato deles contratarem uma consultoria todos os anos para avaliar os imóveis da carteira. Eles incorporam os aumentos na avaliação do valor dos imóveis ao PL do FII. Com isso, eles aumentam a remuneração dos gestores do Fundo sem necessariamente aumentar a remuneração dos donos das cotas do Fundo.

Se esse fato te incomoda você vai ter que parar de investir em FIIs. Digo isso pois todos os fundos são obrigados a fazer essa avaliação dos imóveis anualmente. E não se engane já teve caso de imóveis com desvalorização.
Bons Investimentos!

Tem razão L.Costa, fui verificar e foi exatamente isso o que ocorreu com este FII nos 2 últimos anos. Em dez/2013 houve uma redução de 10% no PL do fundo e em dez/2014 houve redução de 26% (!). Como sugestão, já que está havendo este movimento, sugiro incluir um gráfico sobre o VP das cotas.

Já estou trabalhando em alterações internas para poder incluir isso futuramente. Mas vai demorar um bastante, ainda mais por que precisa coletar os dados também.
Bons Investimentos!

L. Costa,

parabéns pelo site, informação de primeira.

o valor patrimonial do fundo foi revisado para 1.096,48 na última reavaliação. Na sua base ainda está o valor antigo.

Abraços.

Pois é eu ainda não puxei os dados da CVM esse mês.
Mas no máximo até amanhã vai estar tudo atualizado.
Bons Investimentos!

Srs.,

sou cotista deste fundo há muitos anos, e estou profundamente decepcionado com a gestão do mesmo. Estou formando um grupo com o objetivo de destituir o Administrador / Gestor do Fundo. Desde que coloquei o assunto em pauta já avancei bastante no entendimento da situação / como resolver. A situação atual é insustentável, pela falta de interesse de consultor/gestor. Para se ter uma idéia tem imóvel (a loja) vaga há mais de um ano e eles sequer anunciaram para aluguel. O mesmo se aplica, embora em prazo menor, para os andares vagos. Fora que o consultor é de SP e tem pouco/nenhum proximidade com os imóveis e mercado local.
É possível substituir o gestor / consultor, e para isto precisaremos de aproximadamente 10.000 cotas. Entre cotas minhas e de um grupo próximo (esposa, pai, irmão) possuo por volta de 1.000. No grupo já reunido temos 2.000 cotas. Criei um e-mail para que quem tope participar deste processo me envie seus dados de contato, e se possível a quantidade de cotas de que dispõe. Ao reunirmos o necessário eu enviaria procurações (com fim específico) a cada um para que eu (ou outro) nos represente na convocação de AGE para este fim, e na própria AGE vote neste sentido. Deixo claro que quando forem enviadas as procurações elas já deverão conter a proposta de novo Administrador / Gestor, bem como forma de remuneração.
Já estou com advogados verificando requisitos e processo legal, e em contato com potenciais novos administrador / gestor. Temos que apresentar isto na convocação da AGE, bem como a nova proposta de fórmula de remuneração, que minha idéia é 5% sobre a receita bruta, e não mais sobre o PL, assim ficamos todos alinhados com o melhor resultado para o fundo.
Quem tiver interesse em participar peço enviar email com dados de contato e quantidade de cotas para [email protected]

Vamos recuperar nosso patrimônio. O olho do dono é que engorda o boi!

Entendo que o caminho mais fácil para a substituição de um Administrador é uma composição com um FII de Fundos, idealmente já gerido por uma administração competente que o poderia assumir. A iniciativa inicial é louvável.

Em paralelo o Administrador deve responder aos questionamentos de qualquer cotista e na ausência de resposta adequada a CVM deve ser notificada.

Alguns administradores se escudam atrás de respostas em próximos comunicados ou Fatos Relevantes, uma estratégia de simplesmente ignorar o investidor, absolutamente inaceitável e que o investidor deve recorrer.

E-mail do PRSV11 - [email protected]
Ger Responsável - Fábio Tomo

PB,

justamente o que não quero (imagino, queremos) é ter nosso ativo MUITO depreciado para então surgir uma proposta de comprá-lo / incorporá-lo barato a outro FII ou empresa. Isto por exemplo é o que o BTG está fazendo com a BR Properties (da qual eram um acionista relevante, e agora estão propondo comprar por um valor bem abaixo do patrimonial ou de mercado dos imóveis). Eu não pretendo deixar alguém tomar meus bens fácil assim. Convido quem pensa da mesma maneira a se unir porque individualmente podemos ser pequenos, mas juntos podemos fazer valer nosso ponto de vista.

Tudo bem? Na tabela de rendimentos está faltando os rendimentos distribuídos em março/2015 de 7,60.

Obrigado.

Ops... na verdade março está é duplicado...

Obrigado. Já estou vendo o que aconteceu até segunda devo deixar tudo certo de novo.

Corrigido!

Olá, Augusto. Como está seu grupo de cotistas do PRSV?

Tenho muito poucas cotas, insignificante, não sei se serei útil.

L.Costa,

Primeiramente, gostaria de parabenizá-lo fortemente pelo belo e gratuito trabalho que você presta através do seu blog! Salvo engano de minha parte, Identifiquei uma divergência no valor patrimonial informado no site do PRSV. De acordo com relatório de dezembro/15, o valor de mercado é de R$ 104.651.000,00 que dividido pelo número de cotas dá um vp/cota de R$ 536,67. No site, o valor patrimonial está registrado como R$ 15.451.696,42.
Fraterno abraço!
Sergio Salles

Ola. Obrigado!
Esse valor vem do site da CVM (pode olhar através desse link: http://cvmweb.cvm.gov.br/SW... acabei de conferir e o valor esta errado lá também. O bom seria reclamar para a administração do fundo e para a CVM sobre esses valores diferentes.
Em breve já altero o banco de dados aqui pra ficar certo.
Obrigado e Bons Investimentos!

Já corrigi. Provavelmente foi erro de digitação quando foram passar os dados para a CVM estava falando só um digito em reação ao que esta no informe mensal de dez/15. Essa valor de mercado que você citou é de apenas 1 dos imóveis, não dos dois juntos.
Bons Investimentos!

OS IMOVEIS QUE COMPOE OS FUNDOS EM GERAL, DEVERIAM PUBLICAR NESTE SITE A DESCRIÇÃO DOS IMOVEIS QUE COMPOE O FUNDO, PARA MELHOR ANALISE DOS INVESTIDORES

Absurda a proposta de venda do Edifício Torre Vargas 914 por R$ 27 milhões. Como uma administradora igual ao Bradesco aceita tal proposta? Em 2010, na constituição do fundo, foi pago R$ 70 milhões!!!! Muito melhor seria alugá-lo muito barato, até que o mercado volte a se recuperar. Se fosse alugado pela metade do preço que os antigos locadores pagavam, teríamos um dividendo de mais de 10% em relação ao valor proposto de venda. E nem sequer enviaram formulários para votarmos, via distância, na assembleia sobre assunto tão relevante. Uma vergonha.

concordo plenamente, chega a ser indecente esta proposta

Palhacada essa proposta de venda, é uma ofensa simplesmente considereram vender no fundo do mercado. Ridiculo, nem deveria ir a voto

Assim... como o fundo não tem gestão ativa, ele é obrigado a informar os cotistas sobre a oferta e deixa-los decidir sobre ela.
O que se pode discutir é o aconselhamento dado pelo administrador, mas não se deve ou não ser votado, isso o administrador não pode decidir sozinho (já que o fundo não tem gestão ativa).
Bons Investimentos!

Alguém poderia me explicar por que esse fundo não publica relatórios gerenciais ou informações atualizadas através de outros meios? Procurei em outras fontes mas não consegui achar

Nem a legislação, nem a CVM obrigam os fundos a terem relatórios gerenciais mensais. Alguns fundos tem essa obrigação através de seu regulamento.
Mas você pode conseguir bastante informação através dos Informes Trimestrais, nesses informes os fundos são obrigados a abrir as informações mais detalhadamente, apesar de ser bem chato de ler.
Bons Investimentos!

Imaginava que fosse algo assim. Obrigado!

Esse grupo Assim Saúde que alugou um dos imóveis, e vai adicionar um retorno de cerca:
- despesas do fundo com a manutenção desse imóvel R$ 0,46/cota/mês
- valor do aluguel é de R$ 200 mil/mês = R$ 1,02/cota/mês.

R$ 1,48/cota/mês após a carência a partir de Jan 2019.

Alguém conhece reputação desse inquilino?

Pensando em saldamento do aluguel em dia.