VGIR11: Liquidez diária do fundo em março foi de R$ 1,6 milhões
O Valora RE III (VGIR11) é um fundo imobiliário do tipo papel administrado pelo BTG Pactual que tem a finalidade de investir sobretudo em Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI.
Em seu relatório gerencial do mês de março/20, o VGIR11 apresentou suas atualizações sobre os potenciais impactos da pandemia do covid-19.
Na visão do seu gestor, Valora Gestão de Investimentos, as restrições de circulação de pessoas e de funcionamento de diversos negócios provenientes da pandemia da Covid-19 têm gerado (e gerarão) impactos econômicos ainda de difícil mensuração, frente às incertezas existentes nesse momento.
À luz desse cenário, o time de gestão do VGIR11 vem, na sua visão, esclarecer alguns pontos referentes a carteira de ativos e discutir eventuais impactos da crise sobre a qualidade dos mesmos.
Primeiramente, importante destacar que a absoluta maioria dos CRI do fundo (81,7% da carteira de CRI) conta com garantias reais imobiliárias na forma de alienação fiduciária de imóveis ou cessão fiduciária de recebíveis, além de garantias adicionais para manutenção do fluxo mensal de pagamentos, como fundos de reserva.
Além disso, a totalidade dos CRI tem uma empresa como devedora principal da operação, também responsável pela manutenção do fluxo de pagamentos.
Em segundo lugar, o VGIR11 entende que o fato da carteira estar concentrada no segmento residencial (85,1% da carteira) é um fator mitigador de risco e denota uma postura defensiva do fundo frente ao momento.
Essa afirmação, de acordo com o documento, se baseia em dois pontos:
- O mercado residencial estava ainda em processo lento de recuperação (especialmente nos estoques prontos – grande parte da exposição dos CRI do fundo), tendo sido pouco beneficiado pelo movimento de alta dos preços dos ativos ocorrida nos 18 meses anteriores ao inicio dessa crise – portanto o fundo não espera grandes desvalorizações nas garantias imobiliárias; e
- As empresas do setor atravessaram um ciclo de restruturação e estavam vivenciando melhorias significativas nas condições de financiamento, estando em uma posição melhor para enfrentar o momento.
O VGIR11 também tem acompanhado que tanto as vendas das unidades como os repasses bancários têm continuado. Por isso, espera que o volume de vendas seja impactado, porém entende que o conjunto empresa/estrutura de garantias seja suficiente para cumprir com as obrigações de cada uma das operações.
Outro ponto que o fundo destacou, conforme comentado em relatórios anteriores, é de que um dos pilares fundamentais do VGIR11 sempre foi o processo continuo e criterioso de acompanhamento e monitoramento dos ativos, feito a nível das garantias.
Nessa questão, passou a intensificar ainda mais seus controles, aumentando a frequência das interações e analises, com o objetivo de antever eventuais impactos no fluxo de caixa de cada um dos CRI.
Por último, enfatizou que o foco de sua gestão é a preservação da geração de caixa do fundo, e principalmente, a proteção do capital de seus cotistas. Nesse sentido, o VGIR11 esclareceu que, até o momento, não projetam impactos nos rendimentos mensais a serem distribuídos aos cotistas, sendo isso, entretanto, nenhuma garantia ou promessa de rentabilidade futura.
Carteira de ativos: O fundo encerrou o mês de março/20 com 90,4% de seu patrimônio líquido alocado em CRI, distribuídos em 33 diferentes operações, num total investido de R$394,8 milhões. Os demais recursos (9,6%) estão investidos em instrumentos de caixa.
Rendimentos: Será distribuído R$ 0,53 por cota como rendimento referente ao mês de março/20. Esse valor representa um dividend yield de 0,67% para o mês (valor da cota R$ 78,62). Em adição, o fundo encerrou o mês de março de 2020 com uma reserva de caixa equivalente a R$ 0,08 por cota para eventuais despesas, incluindo taxa de performance.
Liquidez: Em março, foram movimentados mais de 400 mil cotas girando um volume de R$ 35,8 milhões no mês. Esse valor representa uma média diária de R$ 1,6 milhões. A negociação das cotas do VGIR11 foi iniciada em 3 de agosto de 2018, com o preço de abertura correspondente a R$100,00. No dia 31 de março/20, o valor da cota fechou em R$ 80,89.
Focado em renda com gestão ativa, o VGIR11 possui cerca de 27,8 mil cotistas, é destinado a investidores em geral e possui um patrimônio líquido de R$ 437 milhões.
