Bom Dia FIIs – BTLG11, HSML11 – Confira os destaques de 27/10
O IFIX fechou a última quarta-feira (27) em queda de -0,48%, terminando o dia em 2.680,78 pontos. No acumulado do mês de outubro e do ano de 2021, a variação do índice é de -1,28% e -6,59%, respectivamente.
Confira na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
BTLG11 informa resultados e mostra lucros de vendas de ativos
A gestão do BTG Pactual Logística FII (BTLG11) comunicou aos cotistas nesta última quarta-feira (27),sobre resultados e rendimentos referentes ao mês de setembro. Além disso, a gestão explicou que a venda de ativos tem impactado positivamente as finanças do fundo.
Referente a setembro, o fundo distribuiu R$ 0,72 por cota aos seus investidores. Este valor representa um dividend yield de 8,01% com base na cota de fechamento do mês. Confira abaixo:
A gestora reforçou que o resultado foi impactado positivamente pela venda dos imóveis Supermarket, Itambé, Magna e Ceratti.
Os dois primeiros ativos, na verdade, já não fazem mais parte da carteira do BTLG11, pois suas escrituras de venda foram assinadas em 16 de setembro. Neste caso, o lucro da venda dos ativos vem sendo repassado durante os semestres.
A gestão destacou que em 24 meses, o retorno o BTLG11 é de 30,0%, superando o IFIX que alcançou a marca de 1,2%. A rentabilidade é comemorada, pois segundo a BTG Pactual Asset Management, ela marca a entrada da gestora no fundo.
Gestão de ativos
Em relação aos seus ativos, o Fundo fechou um acordo com a locatária SM Empreendimentos Farmacêuticos para investimentos adicionais no imóvel de sua ocupação que pode chegar a R$ 1 milhão, com um cap rate de 12,7% a. a.
Em relação à renovação dos contratos de locação, a gestão disse estar trabalhando ativamente, sendo que os resultados têm sido positivos.
Prova disso é o aumento nos prazo dos contratos, com o valor médio de locação dos parques dentro dos patamares das suas respectivas regiões.
Confira abaixo o perfil dos ativos do fundo:
Falando nisso, o BTLG11 contou com a devolução de dois módulos no ativo BTG Log Hortolândia. Desta forma, a vacância do FII se concentra neste ativo e representa 1,4% da ABL total do fundo. A gestora segue trabalhando com o intuito de ocupar todo seu portfólio.
O BTLG11 vem diminuindo a exposição em um FII de CRI de baixo risco de crédito e indexado à inflação.
Até então, a posição inicial era de R$ 100 milhões. No final de setembro encerrou em R$ 88 milhões, fechando com um lucro líquido de R$ 100 mil.
Fundo premiado pelo Master Imobiliários 2021
Por fim, a gestão informou que em setembro, o BTLG11 foi premiado pelo Master Imobiliário 2021 na categoria Profissional – Turnaround. O prêmio foi considerado pela gestora como um reconhecimento de todo trabalho feito pelo fundo.
O Prêmio Master Imobiliário foi criado em 1994 com objetivo de reconhecer e estimular a excelência profissional no setor imobiliário brasileiro, premiando e divulgando anualmente o desempenho das empresas e dos profissionais que mais se distinguem.
O BTG Pactual Logística é um fundo imobiliário de tijolo com objetivo de obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos em imóveis destinados a operações de armazéns logísticos e plantas industriais.
HSML11 planeja compra de ativos por meio de operação de securitização
O Fundo de Investimento Imobiliário HSI Malls (HSML11), com da HSI Hemisfério Sul, divulgou nesta quarta-feira (27) por meio de fato relevante, a intenção de adquirir novos ativos. O fundo pretende fazer uma operação de securitização para conseguir pagar pelos imóveis.
O fundo assinou um Memorando de Entendimentos conjuntamente com o HSI V Real Estate Fundo de Investimento em Participações (vendedor), se comprometendo a adquirir 100% das ações da REC 2017 I.
Os ativos que possivelmente serão comprados pelo fundo são esses:
- 51% do imóvel Shopping Paralela, localizado no município de Salvador-BA
- 100% da área de expansão do ativo, que conta com a Unime, faculdade do grupo Cogna, como locatária sob um contrato de locação Built to Suit.
A transação está condicionada à superação de determinadas condições precedentes que inclui a conclusão da estruturação da securitização de recebíveis.
A aquisição representa um acréscimo de área bruta locável (ABL) própria ao Fundo de 37.614 m² .
Estrutura de Aquisição e Capital
O preço de aquisição dos imóveis, caso concluída, será de R$ 432.721.212,00. O fundo contará com uma estrutura de Renda Garantida por 3 anos.
A gestora concluiu que seria melhor realizar 100% da aquisição com recursos obtidos através de uma operação de securitização de recebíveis.
Atualmente, o HSML11 não possui operação de financiamento e, caso concluída, a transação representará um índice de alavancagem de aproximadamente 26%.
A estrutura da dívida está em fase de conclusão e contará com parcelas com taxa de 6,85% acrescidos da variação do IPCA e outra com 2,59% acrescidos da variação do CDI.
Expectativa de Rendimento
A aquisição contará com uma estrutura de Renda Mínima Garantida, com o objetivo de oferecer maior previsibilidade do fluxo financeiro aos cotistas do fundo.
A estrutura garantirá 8% ao ano do Preço por 3 anos sem limite máximo de valor, o equivalente a uma Renda fixa no primeiro ano de R$ 34.617.697,00 ou R$ 2,19 por cota.
A partir do segundo e terceiro ano, o montante do primeiro ano será corrigido pela variação do IPCA no período.
Assim, a expectativa da gestão é que, combinadas com a estrutura de carência da dívida, as aquisições gerem ao HSML11 um resultado adicional de R$ 29.012.126,00 nos próximos 24 meses, o equivalente a R$ 1,84 por cota.
Sobre os ativos
O shopping Paralela possui área bruta locável (ABL) total de 57.792 m² e 263 lojas. O fluxo de visitas mensal do shopping, considerando o ano de 2019 (pré-pandemia) foi de aproximadamente 11.300 pessoas e 3,3 milhões de veículos. Confira a imagem do imóvel:
O contrato atípico da Unime com prazo até Fevereiro de 2029, renováveis por mais 10 anos, representando 20% da receita do investimento e oferece estabilidade adicional ao fluxo de locação do ativo.
Caso a transação seja concluída, o HSML11 contará com 6 ativos com presença em 4 (quatro) Estados (Alagoas, Bahia, Acre e São Paulo), sendo todos eles em uma posição de controle e administrados pela Saphyr Shopping Centers.
O HSI Malls tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento em imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos do segmento de Shopping Centers.
