REITs: veja quanto renderam os fundos imobiliários dos EUA nos últimos cinco anos
Os REITs ganharam espaço nas buscas de investidores brasileiros interessados em aplicar em imóveis fora do país. Sigla para “Real Estate Investment Trusts”, esses fundos imobiliários dos EUA existem há mais de seis décadas e funcionam como a versão americana dos FIIs negociados na B3.
Entender o que são REITs, como surgiram e quanto renderam nos últimos anos ajuda a esclarecer as principais dúvidas dos investidores sobre o tema.
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O que são REITs?
Os REITs são empresas listadas em bolsa que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda. Quem compra uma ação de um REIT passa a receber parte dos aluguéis e das receitas desse portfólio, em estrutura semelhante à dos fundos imobiliários brasileiros.
O modelo também está associado a uma exigência tributária, já que para manter o benefício fiscal, um REIT precisa distribuir ao menos 90% do lucro tributável aos acionistas a cada ano.
Essa regra faz com que o setor conte com muitas empresas voltadas ao pagamento recorrente de proventos aos seus investidores.
A estrutura foi criada por lei nos Estados Unidos em 1960, quando o Congresso americano permitiu que investidores comuns aplicassem em imóveis de grande porte por meio de ações em bolsa, sem precisar comprar os imóveis diretamente. Desde então, o modelo se espalhou por dezenas de países.
Boa parte dos maiores fundos imobiliários dos EUA atua em segmentos que fogem do imóvel tradicional. Além de escritórios e shopping centers, o setor reúne torres de telecomunicação, data centers, galpões de logística e unidades de self-storage.
Entre os nomes mais conhecidos, a Realty Income é conhecida pelo pagamento mensal de dividendos. Sobre o valor distribuído, as estimativas apontam mais de US$ 60 bilhões em dividendos pagos pelos REITs americanos ao longo de 2026.
Desempenho dos REITs nos últimos cinco anos
O retorno dos REITs é cíclico e sensível à trajetória dos juros, o que torna o desempenho irregular de um ano para outro. A referência mais usada para acompanhar o setor é o índice amplo replicado pelo ETF VNQ, que mede o retorno total em dólar, considerando a valorização das cotas e os dividendos reinvestidos.
Nos últimos cinco anos, o índice registrou forte alta na retomada pós-pandemia, seguida de queda expressiva em 2022, quando o Federal Reserve elevou os juros com rapidez, e de recuperação parcial nos anos seguintes.
No acumulado do período, o retorno ficou em torno de 30% em dólar, o equivalente a uma média aproximada de 6% ao ano. Para o investidor brasileiro, o resultado final ainda depende da variação do dólar frente ao real.
Entre os ativos de maior peso, a Prologis lidera o segmento de galpões logísticos, com dividend yield ao redor de 3%. A American Tower, dona de torres de telecomunicação e data centers, paga cerca de 4%, e a Public Storage, líder em self-storage, fica próxima de 3,8%.
A Realty Income distribui entre 5% e 5,5% em dividendos mensais, enquanto a Welltower, concentrada em imóveis do setor de saúde, é atualmente a maior do mercado em valor.
O dividend yield desses grandes REITs, entre 3% e 5,5%, é inferior em termos nominais ao que os FIIs costumam pagar no Brasil, diferença explicada pelo patamar mais baixo dos juros americanos em relação à Selic.
Comparação com os FIIs brasileiros
A estrutura dos dois instrumentos é próxima. As diferenças aparecem no rendimento e na tributação. O FII tende a pagar rendimento nominal mais alto, com faixas frequentes de 8% a 12% ao ano, reflexo dos juros elevados no Brasil, enquanto o REIT paga menos em percentual, em um ambiente de juros e inflação menores.
Na tributação, os rendimentos de FIIs são, pela regra atual, isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, benefício que está em discussão no âmbito da reforma tributária. Os dividendos de REITs, por outro lado, sofrem retenção de 30% na fonte pelo governo americano antes de chegar ao investidor estrangeiro.
Há ainda a diferença de moeda, já que o FII rende em reais e o REIT rende em dólar, o que adiciona o câmbio como fator de risco e de retorno. Na frequência de pagamento, os dois mercados se assemelham, com distribuições recorrentes e casos de pagamento mensal.
Vantagens e riscos de investir em imóveis no exterior
Entre os pontos favoráveis, os REITs oferecem diversificação geográfica e cambial, com parte do patrimônio exposta ao dólar, além de acesso a segmentos pouco representados na bolsa brasileira, como data centers e torres de telecomunicação.
O mercado americano também é maior, mais líquido e tem histórico mais longo de distribuição de proventos.
Os riscos acompanham essas características. A exposição cambial pode reduzir o retorno caso o real se valorize frente ao dólar. A tributação é menos favorável, com os 30% retidos na fonte sobre os dividendos. E o setor é bastante sensível à alta de juros, como ficou evidente em 2022.
Investir no exterior também exige estrutura adicional, seja por meio de corretora internacional, seja por BDRs e ETFs negociados no Brasil, além de atenção às regras de declaração de bens fora do país.
Para o investidor que busca renda em dólar e diversificação, os REITs representam uma alternativa interessante a ser estudada, desde que consideradas as variáveis de câmbio, tributação e ciclo de juros nos Estados Unidos.
