Investir em fundos imobiliários é maravilhoso.
Falamos sobre isso praticamente todos os dias por aqui.
Quando se compara com o investimento tradicional em imóveis, então, percebe-se com clareza as inúmeras vantagens que esse mecanismo desenvolvido pelos agentes do mercado de capitais proporciona para os investidores, principalmente os chamados investidores individuais comuns pessoa física (eu, você, o vizinho, o dono da padaria, o dentista, etc).
Contudo, é preciso enfatizar, também, que nem tudo são flores no mercado de fundos imobiliários, assim como tudo na vida.
Muito se fala das suas mais diversas vantagens, mas pouco se fala dos pontos antagônicos a essas virtudes.
Dentre elas, destacam-se:
Risco de tributação nos dividendos
Praticamente 100% dos investidores de fundos imobiliários tem consciência de que as vendas de cotas são tributadas em 20% em cima dos lucros das operações.
Não tem para onde correr.
Vendeu com lucros, 20% dos lucros vai para o governo.
Os prejuízos acumulados em outras operações são descontados, é verdade, mas em linhas gerais, 20% dos ganhos nas vendas vai para “os agentes públicos que fazem de nossa sociedade um lugar melhor”.
Contudo, os dividendos dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda.
Será?
Para os dividendos dos FIIs serem isentos de IR, é preciso que o mesmo atenda a três condições:
- ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado;
- ter, no mínimo, 50 cotistas; e
- o cotista beneficiado com a isenção não ser dono de mais de 10% das cotas daquele FII;
Caso alguma dessas condições não seja atendida, os rendimentos são tributados.
Geralmente, porém, os FIIs nos quais as pessoas físicas costumam investir atendem a esses critérios de isenção.
Fundos Imobiliários Multi-Multi
Sabemos que muito se fala hoje sobre o futuro da indústria de fundos imobiliários e a relevância dos FIIs multi-multi (multi inquilinos e multi locatários) nessa conjuntura.
É natural pensar, nesse sentido, em uma possível tendência de se reduzir, cada vez mais, os fundos imobiliários mono inquilinos e os mono locatários, devido aos seus maiores riscos operacionais (vide o caso de XPCM11, por exemplo).
Existe aí, contudo, uma questão bastante delicada e um tanto quanto “polêmica”.
Para que se amplie o número de FIIs multi, é preciso que se liquide os monos?
Observe o caso atual do TBOF11, por exemplo.
Para que a indústria cresça de maneira saudável e com robustez, é preciso que casos dessa natureza aconteçam?
Sem dúvidas, essa é uma questão crítica a se pensar no que tange o investimento em fundos imobiliários, e que precisará, sem dúvidas algumas, de muito debate e argumentação para que o bom senso seja soberano no futuro da nossa indústria.
Contratos atípicos – Choque de realidade?
Os contratos atípicos são, em muitas vezes, um “porto seguro” para os investidores.
Contratos de longo prazo, locatários com robustez financeira e segurança jurídica em caso de rescisão contratual são os fatores que mais chamam a atenção nesse tipo de contrato de locação.
Contudo, é preciso sempre lembrar que esses contratos possuem um término, e é aí que é preciso se atentar.
Ao vencerem, os contratos serão, inevitavelmente, realinhados a mercado, e lembre-se: no mercado, não existe ingenuidade.
Muitos investidores se associam a fundos imobiliários muito por conta da “segurança” desses contratos, que uma hora irão vencer e, inevitavelmente, serão renegociados (para cima ou para baixo).
E o que determina esse reajuste?
Inúmeros fatores que são praticamente impossíveis de se prever.
Muitos investidores se “acostumam” com a harmonia do fluxo de caixa desse tipo de acordo, mas, como tudo na vida, nem tudo são flores nos contratos atípicos.
Estamos no Brasil, e o Brasil não é para amadores!
Questões políticas influenciam praticamente tudo no Brasil.
Não tem para onde correr. Não adianta reclamar.
São as regras do jogo.
O risco político, sem dúvida alguma, impacta o risco do Brasil e, com isso, os fundos imobiliários que possuem forte correlação (negativa) com os juros futuros, costumam ser reprecificados em caso de turbulências (não raras) em Brasília por parte de nossos representantes.
É claro que, com o andamento das implementações das reformas, é possível que tenhamos maior crescimento e uma inflação sob controle, além de juros estruturais civilizados pela primeira vez na nossa história.
Com isso, a necessidade por ocupação de novas áreas por parte das empresas deve ocorrer, como já se tem visto em localizações de importantes regiões, principalmente em São Paulo.
Riscos “naturais”
Por fim, há ainda os riscos “naturais” dos fundos imobiliários que, na nossa opinião, são (e devem) ser bem conhecidos de antemão, dentre eles: vacância, inadimplências e crédito.
Talvez, um risco não muito discutido é o fato de que os riscos jurídicos e burocráticos também existem.
Esses, por sua vez, são basicamente os riscos regulatórios.
O mercado de FIIs tem hoje um arcabouço jurídico bem estruturado, mas existe riscos de administradores e gestores não estarem plenamente adequados, o que não é comum.
Além disso, as decisões em assembleia são soberanas e, muitas vezes, podem não estar alinhadas a percepção pessoal dos cotistas individuais.
Na prática, nesses casos o investidor individual pode entender que algo seja mais importante para o fundo, mas a assembleia toma uma decisão contrária.
Vivemos numa democracia, e nem tudo são flores em uma democracia!
Conclusão
O conhecimento anda de mãos dadas com o conforto e a segurança.
Em outras palavras, o risco vem de não se saber o que está fazendo.
Portanto, estude, procure ficar por dentro dos acontecimentos, se mantenha informado.
Hoje em dia, não existe mais desculpa para isso.
Lançamos, há duas semanas, o novo fiis.com.br.
Lá, trabalhamos para manter você informado sobre os principais acontecimentos da indústria de fundos imobiliários.
Estamos aumentando o time, e iremos anunciar contratações de peso em breve.
Para que a indústria cresça de maneira saudável, precisamos de investidores instruídos e bem informados.
E a nossa missão é justamente essa!
Manter você bem informado, para que possamos evoluir juntos.
Nem tudo são flores, é claro, mas podemos contribuir para que o jardim cresça sempre se maneira prudente, sensata e organizada.
Conte conosco!
