XPCM11 XP Corporate Macaé

Gostaria de parabenizar pelo site e por tantas informações relevantes e de fácil acesso.

Obrigado!
A principal intenção do site é justamente facilitar o acesso as informações.
Bons Investimentos!

Parabens, o "site" é muito bom.

Tenho uma preocupação: com o furacão lava-jato, digamos que a nova direção da Petrobras, entenda que as condições contratuais deste fundo são desfavoráveis á Petrobras, ou que houve algum arranjo do tipo que estamos vendo ser denunciado na televisão, existe perspectiva de revisão contratual com o fundo? Ou esta possibilidade já foi descartada?
At.

Obrigado!
Não tem como descartar nenhuma hipótese por inteiro nem como prever o futuro. Eu particularmente acho difícil, já que eles ocuparam a maior parte do prédio a pouco tempo, seria um rolo mudar as coisas assim, mas não tem como ter certeza. Se tive como ter certeza das coisas FII não seria renda variável!
Se você esta preocupado pode fazer duas coisas (na minha opinião): 1) Simplesmente não investir no fundo! Preferível perder uma rentabilidade boa e dormir tranquilo a noite; 2) Investir uma quantidade pequena de dinheiro, que você saiba que se perder não vai te causar problemas ou preocupações.
Bons Investimentos!

Obrigado!
O site ajuda a encontrar os resultados dos fundos de forma simples e objetiva. Quando ocorre variação nos valores das cotas, venho aqui para conferir o que esta acontecendo com o fundo...

Vou receber meus primeiros rendimentos desse fundo nesse mês de junho. E no site da CBLC consta um retencao de 20%. Tenho 95 cotas. E teoricamente é pra eu receber R$ 84,48. O que corresponde a 0,88 por cota. Mas no site da CBLC aparece um valor 20% menor, aparece R$67,59. Por que? Fundo imobiliário não deveria ser isento de Imposto de Renda?

Esse é um erro comum do sistema, ele informa errado (como se tivesse imposto), mas o pagamento entra correto (sem imposto), mais perto da data do pagamento já deve aparecer o valor correto no sistema.
Caso isso não aconteça e entre dinheiro a menos na sua conta (o que acho muito improvável) você tem que entrar em contato com sua corretora.
Bons Investimentos!

Por que o número de cotista indicado no site está diferente do informe mensal?
Segundo o informe são 5070 cotistas, mas quando faço a classificação no site por número de cotistas, ele me diz que são apenas 12.

Mas de qualquer forma, parabéns pelo site..gosto dele.

Deve ter dado algum problema com o formato novo do informe mensal, estou averiguando.
Obrigado por avisar, já estou arrumando aqui.
Bons Investimentos!

Em 30/11/2016 o VP por cota é de R$ 77,776; Por gentileza corrigir. Obrigado

Corrigido!
Esse problema era o mesmo do citado no comentário abaixo.
Bons Investimentos!

Bom dia!

Gostaria de tirar uma dúvida:

Fiz minha primeira compra desse fundo no dia 24/01/2017.

Sabem me informar se existe um tempo mínimo para distribuir os rendimentos?

Não recebi nada no dia 31/01/2017.

Obrigada.

Você não recebeu por que ele ainda não pagou.
O pagamento vai ser dia 14/02, referente a quantidade de cotas detidas no dia 31/01 (data base).
Praticamente todos fundo fazem assim, ele anunciam o valor da distribuição num dia mas o pagamento não é feito imediatamente.
Bons Investimentos!

Boa tarde!

Na tabela de rendimento mensal foi colocado uma nota de "Redução de Aluguel", porem, essa redução vai ocorrer ou já ocorreu?

Grato,

Esse desconto já ocorreu.
Costumo deixar essas observações mesmo depois de já terem acontecido, pois isso deve ser levado em consideração, por exemplo se você estiver olhando o rendimento médio dos últimos 12 mês.
Bons Investimentos!

Olá,
Em 03/01/18 realizei aquisição destes títulos.
Não deveria ter recebido em 15/01/18?
Por enquanto até a data de hoje ( 25/01/2018 ) não recebi nada.

Não. Para receber o rendimento paga em 15/01 você tinha que ter comprado as cotas antes de 28/12 (data base do rendimento).
Você vai receber rendimentos só mês que vem agora, caso não venda as cotas.
Bons Investimentos!

Olá, tenho notado que a cota deste fundo não ultrapassa o valor de R$ 98,50.
Tem algum motivo em particular?
Obrigado.

boa tarde por favor alguem sabe se o contrato de locação é tipico ou atipico?

Olá, isso tem no relatório gerencial do fundo, na seção "Locatário".
São 3 contratos de locação: base, complementar I ou (a) e complementar II ou (b). Só o Complementar I é atípico. O contrato Base terá direito a revisional em jun/19 e o complementar II já tem direito de revisional desde ago/17. O relatório traz inclusive quando do rendimento pago paro o cotista e de cada contrato.
Bons Investimentos!

Prezados,
alguém saberia dizer o motivo da queda desse FII na data de ontem?

O cenário econômico atual não é nada bom, com isso quase tudo na bolsa esta caindo, algumas coisas com motivo outras só indo atrás.
Bons Investimentos!

Tenho uma dúvida que acredito que o L.Costa consegue me ajudar.

No informe mensal de abril de 2018 consta o ativo no valor de R$ 207.893.968,07

Patrimônio líquido de R$ 193.831.210,47
Total mantido em caixa e aplicações de R$ 4.709.475,08
A receber de 2.484.492,99

Somando esses 3 valores não totalizam o valor do ativo em questão, fica um total de R$ 201.025.179,00

Aonde está essa diferença de R$ 6.868.789,10 ?

Consegue me dar uma luz de como funciona essa parte contábil ?

Desde já, obrigado !

Olá,
Pelo que vi é assim:
Ativo (item 1) = Total mantido necessidades de liquidez (item 9) + Total Investido (item 10) + Valores a Receber (item 11)
Patrimônio Líquido (item 2) = Ativo (item 1) - Total do passivo (item 22).
Bons Investimentos!

Boa tarde. senhores.
Desculpem a ignorância, mas no mês de julho, o valor recebido em aluguéis foi de "2,477 Milhões", e o valor distribuido foi de "1,833 milhões". Não consegui encontrar no relatório mensal, onde foi destinado os restantes 24%.
Alguém saberia me explicar? obrigado.

Olá, não achei esses valores que você citou, você viu isso no informe mensal no relatório ou onde?
Se o dinheiro não foi distribuído ele deve estar no caixa do fundo. Lembrando que a regra dos 95% é semestral, não mensal.
Diz pra nós onde viu essa informação que fica melhor de analisarmos. Outra opção é perguntar diretamente para o administrador do fundo.
Bons Investimentos!

L.Costa, vi nos ítens 11.1 e 12 do relatório mensal emitido em final de junho, ou inicio de julho de 2018.

L.Costa, se for o caso de o restante do valor recebido estiver sendo depositado no caixa do fundo, teóricamente este seria um valor a receber no futuro, com a valorização das cotas, etc. (há outras formas de receber?). Então, caso o cotista decida sair do fundo, perderá este valor, sem nenhuma compensação? E no caso de vacância de unidades, este valor do caixa é utilizado para suprir a redução na receita?

Olá, se o dinheiro é do fundo fica no fundo, você esta com medo que roubem, que vá pra outro lugar que não diga respeito ao fundo, ou algo assim? Não entendi?
No caso de vacância baixa o fundo pode usar o dinheiro do caixa para manter o rendimento por algum tempo. No caso de uma vacância alta o mais provável é o fundo usar esse dinheiro para cobrir as despesas do imóvel e do próprio fundo(impostos, taxas de fiscalização, etc).
Por causa dessas questões de vacância que é mais seguro começar investindo em fundo com vários e imóveis e vários inquilinos.
Bons Investimentos!

Olá, bom primeiro usar o nome correto dos documentos ajuda a localizar mais fácil as informações. O documento que você citou é o "Informe Mensal" não o Relatório (não é a mesma coisa). Quando ver alguma informação de algum documento, você também pode colar o link do documento aqui no cometário que fica mais fácil ainda.
Sobre o informe mensal, ele diz a quantidade de dinheiro em caixa, que o fundo ainda tem para receber, que o fundo deve e também sobre o patrimônio, mas ele não explica o muito bem o fluxo do dinheiro (de onde veio e para onde foi dentro do mês). Para ver isso melhor tem que ver a evolução dos números de um informe para outro, ou os relatórios (quando tem). Pro exemplo um dos passivos (dividas) desse fundo é "Obrigações por securitização de recebíveis" que teve redução de 30/05 para 29/06, o que ajuda a explicar o onde foi parte do dinheiro.
Bons Investimentos!

Ok, L.Costa. Não tenho receio que me roubem o dinheiro, não (rsrsrs...). Eu quis chamar a atenção para o fato de que os aluguéis não são totalmente destinados aos cotistas, e sim ao fundo (incluindo o caixa). Caso o cotista saia do fundo, não receberá estes valores que estão indo para o "caixa", e nem mesmo os "resultados" futuros que o fundo obterá com estes valores. (no caso é cerca de 24%)
Pensei no assunto e solicitei uma confirmação da idéia.
Obrigado.

Boa tarde, tenho esse fundo e está previsto para dezembro um pagamento bruto que corresponde a os 0.9% de rendimento referente ao mês de dezembro, mas o valor líquido que vou receber é bem abaixo disso, ( aproximadamente 0.7% por cota) alguém sabe por que isso está acontecendo?

Olá, o que interessa é saber o valor em R$ como você não citou esse valor fica muito difícil saber do que se trata.
O que pode estar acontecendo que é bastante comum é você estar olhando o rendimento provisionado que ainda não entrou, nesse caso geralmente aparece como se tivesse desconto de IR, mas antes de pagar corrige.
Bons Investimentos!

Bom dia. Está previsto o pagamento para hoje, 14/12. Alguém já recebeu? obrigado

Eu recebi

Alguém sabe por que o fundo caiu nesses últimos 3 dias?

Pelo que percebi, não tem nenhum motivo aparente.
Deve ser algum investidor grande se desfazendo das cotas.

Estou aproveitando para comprar mais cotas.

Isso se deve a sua característica. Ele é um fundo mono ativo, ou seja, é um fundo com um único imóvel, ele não é um fundo que tem o objetivo de aumentar o patrimônio adquirindo novos imóveis. Como há essa limitação o fundo não precisa acumular reservas como outros fundos e geralmente distribui um yeld bem maior que a maioria, essa é uma vantagem. Mas deve-se levar em consideração o risco de ser um fundo mono ativo.

Melhor site sobre FII da atualidade!

Alguém sabe a motivação dessa troca de nome do fundo e "substituição da atual instituição administradora do Fundo e substituição da atual Gestora XP
Gestão De Recursos Ltda. ("XP Gestão") pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores
Mobiliários S.A., [...] bem como a contratação da UBS BRASIL SERVIÇOS DE ASSESSORIA FINANCEIRA
LTDA"?

Olá, no comunicado diz que o gestor não quer mais gerir o fundo. É direito dele sair e saindo tirar o nome dele do fundo.
Isso ja aconteceu algumas vezes no mercado, não tem nada anormal.
Bons Investimentos.

Boa noite, apenas uma pergunta a título de dúvida, essa mudança pode gerar um impacto negativo em relação ao fundo? Ou não mudaria em nada? No que se refere ao valor de cota e rendimentos.

Bom dia Michael,
O contrato e o locatário permanecem, portanto não deve impactar os rendimentos. Já o valor da cota pode, sim, sofrer no curto prazo devido à especulação e receio quanto à mudança de gestor. Mas nada que no longo prazo não se corrija.
Uma das principais mudanças que poderá ocorrer é a mudança de estratégia, a ser decidida pelo novo gestor, e a taxa de administração.

A queda neste últimos dias tem relação direta com esta troca?

Obrigado pelo esclarecimento companheiro, mas também fiquei curioso em relação a possibilidade de mudança de gestão como seria uma gestão ativa de um fundo mono-mono como esse? Desculpe o importuno mas estou esclarecendo dúvidas pois comprei cotas desse fundo há alguns meses atrás e estou pensando em me posicionar mais com essas quedas frequentes, porém estou com certo receio. Mesmo assim obrigado!

Houve alguma mudanca na tributacao de proventos de FIIs recentemente?

Consultei a pagina do CEI hoje e percebi que alguns proventos de FIIs meus estao sendo tributados. Tenho cotas em 4 fundos, 3 deles, incluindo o XPCM11 tiveram os proventos descontados. Minhas cotas em HGCR11 foram as unicas nao descontadas. Nao estou entendendo. Nao fiz nenhuma venda de cotas, nao entendi o motivo do desconto nos proventos.

Olá, isso é um erro na exibição do proventos provisionados no CEI. Na data de pagamento entra tudo corretamente, não se preocupe.
Bons investimentos!

Boa noite.
Qual o contrato desse fii? Quem é o locatário desse imovel? É um inquilino? Vence quando ? é atípico?
Alguém sabe? abs

A revisional de jun-19 deu no que?

Olá, praticamente tudo q você perguntou tem no relatório gerencial:https://fnet.bmfbovespa.com...
Bons Investimentos!

Olá pessoal,

Alguém sabe o motivo da Rio Bravo administradora e a XP Gestão estarem sendo substituídas pela BRL Trust, UBS Assessoria Financeira e REC Gestão de recursos?
Estou querendo comprar, mas não sei se são empresas confiáveis.
Abraços

Olá,
pelo que consta nesse comunicado: https://fnet.bmfbovespa.com...
eles não tem mais interesse em serem administrador e gestor respectivamente (acho que devem estar focando nos fundos maiores).
Como prestadores de serviços eles tem o direito de não querem prestar mais o serviço.
A BRL Trust administra outros fundos e a UBS tem até um fundo com seu nome, acho que você poderia dar uma olha para ver o trabalho que eles fazem nesses outros fundos antes de decidir.
Bons Investimentos!

Ah, joia! Obrigada pelo retorno, L. Costa, e parabens pelo site. Acompanho sempre!

Com esse ultimo fato relevante. Oque esperar do fundo?

O pessoal desesperou muito eu acho. O prédio continua lá, as cotas pelo que vi estão comprometidas a partir de Jan/21 e até lá pode arrumar outros locatários... O preço justo da cota é acima de 85,00 e estão vendendo a preço de banana por medo no meu ponto de vista.

Concordo! Já vi isso acontecer muito com ações, de boas empresas, sai um fato relevante a o preço despenca e depois volta ao que estava, igual aconteceu com a VALE esse ano. Já vi acontecer com muitas empresas, com fundo é mais raro acontecer, mas acontece. Acho que aos poucos o preço vai subindo, como sempre acontece quando um fundo bom cai bruscamente.

O mesmo que aconteceu com o XTED11.

No caso o patrimônio por cota está em 83,16. Significa que se o fundo for liquidado cada cotista recebera 83,16 por cota? ou não necessariamente?
obrigado

Valor patrimonial é baseado no valor do metro quadrado da região, tipo de imóvel, serviço profissional de avaliação, dentre outros balizadores. Esse seria o valor teórico para liquidação do prédio, mas o valor que realmente for executado pode ser menor. O valor realmente executado seria o que os cotistas receberiam caso o gesto decida por liquidar o prédio e fechar o fundo. Acho que é isso, corrijam-me se falei alguma besteira.

Realmente está muito abaixo do valor patrimonial, além de de ter uma garantia de recebimento da rescisão e dos alugueis.

O problema é que o prédio é velho e precisa de várias reformas, e tendo a Petro usando 100% do prédio ninguém precisava se preocupar com isso.

Olá, nesse fundo para o imóvel ser vendido precisa de aprovação em assembléia.

Oi.

Estava comprado nele desde dia 2. Hoje me desfiz de minha posição.

Conheço Macaé e sei que será muito difícil arrumar novos inquilinos, que tão pouco pagarão o que a BR pagava. Além disso, haverá vacância, necessidade de reformas, mudança na gestão (de passiva para ativa), enfim, preferi migrar para outro ativo melhor protegido.

Fabrício até concordo que o pessoal desesperou, entretanto o mercado enxerga o futuro, comprar este fundo pode ser uma boa como ser uma fria. No tocante as obrigações do contrato, tem rendimento garantido de 0,68 por cota até janeiro 2021 e 0,24 por cota até set 2023, ou seja, um ano e meio este fii deve pagar 0,85 por cota e após esse periodo até set 23 uns 21 centavos ou menos por cota. agora se tiver manutençao o papo é outro... a petrobras vai sair em dez 2020. A parte ruim seria não encontrar nenhum inquilino ou varios outros assim como acontece na torre almirante no RJ FUNDO ALMI11. Por outro lado, se conseguir um inquilino novo e bom, o fii recebe os 0,85 e passa a receber o que tiver no contrato seguinte, então o fundo tem um ano e meio para arranjar um novo inquilino. Pelo preço da cota atual, da um yield de 1,327% ao mês até janeiro de 2021, então quem pretende comprar deverá aceitar este risco em minha opinião, que parece atrativo de se correr. Em relação a preço justo, isso é o mercado é quem decidirá. Outra solução seria vender, mas como o L Costa informou tem que ter aprovação em assembleia mas pareceria uma boa saida tambem, mas provavelmente o que chegaria nas maõs dos cotitas seria uns 70-75 reais pois teriam varios custos da venda e conseguir um preço bom tambem. São muitas variáveis acontecendo no momento, e provavelmente vai ter muita volatilidade pela frente.

para quem está iniciando, vai uma lição de se comprar um fundo imobiliario monoinquilino, um risco muito grande com está sendo o caso do fundo ALMI11. No valor da cota de hoje dá um rendimento mensal de 1,327%, um risco a se correr para quem quiser se aventurar neste fii. lembrando que esse yield deverá ser até jan 21 já que a petrobras sai em dez 20. O risco é achar um novo inquilino em um ano e meio. vamos ver se a economia retoma seu rumo e atraia mais empresas para macaé.

Na minha opinião fez bem. Se te servir de consolo, fiz a mesma coisa.
Acho que é tudo isto que falou. Macaé, vacância, adaptações, etc,etc.
Neste caso, me parece aplicável a velha máxima: " O PRIMEIRO PREJUÍZO É LUCRO ".
Já vendi mesmo e, assim sendo, espero estar errado pois desejo o melhor aos que não pensam como eu e resolveram ficar. Um possível lucro deles, não trará meu prejuizo de volta.

Se o inquilino deve pagar multa rescisória e 6 vezes o valor do aluguel proporcional ao tempo restante, porque isso não é repassado aos cotistas até 2023 ?

Olá, a regra dos 95% diz que tem que distribuir o lucro dentro do semestre (isso incluir valor de multas). Logo para fazer isso teria que ser aprovado em assembléia.
Outra coisa é que com o imóvel vazio o fundo passa a ter despesas que antes eram do inquilino (IPTU, segurança, limpeza etc), além das taxas do fundo, tornando necessário guardar dinheiro para não ficar no negativo.
Por fim esse é o valor da multa mesmo? Pelo que lembro são dois contratos de aluguel diferentes nesse fundo.
Bons Investimentos!

Acho que não é impossível arrumar um novo inquilino, pelo menos alguma fração do prédio, pois a cidade de Macaé possui diversas empresas estrangeiras que atuam na exploração de petróleo através dos leilões realizados desde 1999. Além do mais serão realizados mais deles agora em outubro. Cabe ao gestor correr atrás.
Tenho poucas cotas e não vendi, vai que dá certo e ficamos com 2 dividendos.

Espero que esteja certo.

As perspectivas para Macaé são boas. Esse ano muito dinheiro foi investido no Terminal Portuário de Macaé (Tepor), Estrada de Santa Tereza, Termelétrica. Ainda tem os voos comerciais no Aeroporto de Macaé.

Se isso aquecer o mercado imobiliário, o fundo pode se recuperar. O que acham ?

Pelo que notei, ontem e hoje, o volume de cotas vendidas/compradas supera em mais de 30 vezes (não calculei a quantidade exata) a média de negócios diários.
Então, ao que parece, tem muita gente comprando cotas barato, apostando e acreditando no futuro do fundo.
Ta aí, eu não me desfaço de minhas cotas não!
Bons negócios a todos!

Olá, 30x mais negócios não quer necessariamente dizer que tem 30x mais investidores, nem que quem está comprando está fazendo um bom negócio.

Tipo aquele risco de cair 50% em um dia?

To analisando bem e acredito que possa ser uma boa oportunidade. Macaé esta retorno. Empresas operadoras estão de olho na cidade, ano q vem, ano eleitoral, muitos fatoss...
Mas oq me prende ainda é : Será q a ação derrete durante esse 1,5 ano ? Opnioes ?

Seguindo a lógica já caiu tudo ou quase tudo que tinha que cair, pois o motivo da queda foi o anúncio da desocupação do imóvel, o que gerou a queda imediata. Acho que agora muitos investidores estão vendo ela como barata e vão entrar. Acho que é muito mais possível que ela suba do que caia, mas é apenas minha opinião.

Boa tarde, estou com a seguinte dúvida nos relatórios gerencias:

Em "Informações do Passivo" item 18 "Obrigações por securitização de recebíveis", tem um passivo de 11 milhões. O que significa isso?

Acho q esse video pode ajudar sua análise.

https://www.youtube.com/wat...

Olá pessoal, vocês podem esclarecer se o fundo continuará pagando dividendos durante esse período? Até a desocupação do imóvel?

Olá, sobre isso você pode olhar o FIGS11, com o fim RMG, pode ser que acontece algo parecido.Bons Investimentos!

Olá, pelo que entendi o fundo fez um CRI de parte dos aluguéis (acho que os contratos menores) para pegar dinheiro e fazer algumas melhorias no imóvel. Então o fundo tem a dívida desse CRI, teria que saber se isso vai ser pago com a multa rescisória ou não.
Bons Investimentos!

Minha avaliação deste FII. Pensei na possibilidade de comprar fundo, mas fiz varias contas e a conclusão é 50 reais a cota esta muito caro.

Resumo:
- Se multiplicarmos a area construída (18600mt2) pelo aluguel do mt2 na região, imaginando 100% de locação por um valor muito bom, o aluguel seria menos da metade do atual.
- Calculei o custo de construção + terreno de um imóvel similar, o valor patrimonial seria bem menor do que os 200 milhões dos relatórios. Não sei como eles estão avaliando esse PL, mas não bate nem de perto com minhas contas.

Como os valores estão muito fora imaginei duas hipóteses: 1 eu errei alguma conta; 2 o aluguel da Petrobras estava exageradamente fora da realidade e os relatórios gerencias foram contaminados por essa situação.

Avaliem voces mesmos e comentem.

Att,

Eu também não desfaço das minhas.. se as pessoas tivessem visto a entrevista da carta proposta da nova gestão o fundo não teria despencado.. tudo indicava que a Petro iria sair. (Talvez eles já até soubessem disso pelas inúmeras vezes que ele afirmou essa possibilidade) e mesmo assim quis assumir o fundo.. falando de novas oportunidades e possibilidades de transformar o prédio em diversas lajes corporativa..

Eles tem credibilidade, mas não conhece as propostas da nova gestão e nem o crescimento econômico de Macaé.. ainda mais com o novo governo liberal.. que facilitará a entrada de novas empresas para aumentar a concorrência e diminuir o preço do combustíve ( promessa do Bolsonaro aos caminhoneiros).. muita gente vai se arrepender de ter realizado o prejuízo

Acredito que esse valor foi incluido no calculo das depesas feito no ultimo comunicado, não?

5x esta barata, ate 2021 aluga de novo, tem aluguel e economia estara melhor, tudo indicando que sim.

Bom dia.
O fundo tem dois contratos, um atípico=0,68 até 2021 e um típico=0,24 até 2023, ele tem 1,5 ano de aluguel de 0,85, no preço atual mais de 1,5%am.
O imóvel é todo adptado para a Petrobras, vai ter multa pesada para sáida.

Eu concordo com suas contas. Acho que o aluguel está sobrevalorizado. O imóvel vale menos da metade da avaliação. O valor justo da cota seria em torno de R$40, na minha opinião.

XP fez analise e ve o ativo andando perto dos 60 reais ate acabar 12m de multa, depois disso valor da cota é mesmo perto dos 30 reais.
Pessoal tem que ficar atento e fazer as contas do risco e retorno dos ativos para nao levar um susto desses.
Fica de aprendizado a todos.

Como assim seria a metade da atual? Qual valor do m2 vc está considerando? Considerou o rendimento que será proveniente do estacionamento? Fora que provavelmente deixará de ser mono inquilino para multiinquilino, diminuindo o risco

Alguém sabe porque o gráfico das cotações não esta atualizado nesse fundo?

Olá, tem um erro na geração dos gráficos acontece só na virada do mês. Já estamos cientes. Bons Investimentos!

Samir boa noite! não vou entrar no detalhe de construção por metro quadrado pois tendo um laudo de avaliação é o valor do imovel naquelas condições. Se tem liquidez de venda já é outra coisa. O valor patrimonial da cota está bem acima do valor negociado da cota, o que é bom no caso de venda do edificio, se for o caso. Mas a conta que eu faço é o risco a correr no XPCM11:

1. Tem um prazo de um ano e meio para arranjar outro inquilino, mesmo com um preço de aluguel mais baixo.
2. Em assembleia optar pela venda do edificio e finalizar o fundo e os 95% distribuirem entre os cotistas.
3. Existe multa contratual pela saída antecipada da Petrobras, e com certeza é bem polpuda.
4. Encontrando um novo inquilino, quem sabe outra do ramo do petróleo, ou ainda, aluguel de andares para empresas diversas, o valor da cota ia subir bem.

Uma das questões é que este prédio foi construido para atender as especificações da petrobras e por isso o metro quadrado alugado é um valor acima da média.

Gostaria de ter comprado a 50 reais, recebendo 0,85 por cota todo mês, durante 18 meses. Um yield de 1,7% ao mês.

Sobre a economia de Macaé - publicado em 25/06/2019 link https://odia.ig.com.br/econ...

segue um trecho...
10ª edição do Brasil Offshore
Rio - Na mesma proporção que óleo de boa qualidade, o gás da Bacia de Campos se transforma hoje na energia que movimentará as atividades econômicas de Macaé pelos próximos 40 anos, uma margem traçada não apenas pela Petrobras, como também pela Shell. E diante da visão otimista das duas maiores operadoras de energia do mundo, a décima edição da Brasil Offshore abre as portas de Macaé para um novo olhar internacional.

A situação está tão caótica e imprevisível nesse fundo que qualquer proposta ou sugestão é mera especulação. Não responde sua pergunta mas dá uma idéia da situação maluca do fundo.

pra quem investe em imóveis um inquilino sair e ter que buscar outro é a coisa mais normal do mundo, e ninguém fica doido vendendo o imóvel abaixo do valor patrimonial porque acha que nunca mais vai conseguir alugar... isso é a loucura do mercado. vida real não é assim.

claro que esse fundo tem grandes desafios pela frente agora, pois era um imóvel feito sob medida pra PETR, por isso que tem essa multa pesada, provavelmente vão precisar usar parte do valor da multa pra arrumar o prédio conforme exigências de novos locatários. e o preço do aluguel deve cair bastante, ficando mais próximo da média da região.

eu estou iniciando minha carteira de renda variável e acabei comprando algumas cotas com essa queda, mas após avaliar mais cuidadosamente acho que me precipitei e deveria ter esperado um pouco mais, tendência é cair pra uns 40 reais quando a Petr sair de fato e tiverem distribuído o valor da multa.

Boa tarde a todos !!

Ontem , estive participando de uma palestra em São Paulo sobre Fiis, e ouvi que a Gestora do fundo XPCM11 , está se movimentando muito forte para locação de novos inquilinos e que já teria 2 em vista com a saída da Petrobrás alguém tem essa informação procede ?

Bom dia L. Costa! Voce poderia comentar sobre a multa contratual no total de 18,8 milhoes com a saida antecipada da Petrobras? No caso de ser usado parte deste valor para reformas, o restante volta para os cotistas? Recentemente separaram 4 centavos dos rendimentos para este fim, então não será mais 85 centavos e sim 81 centavos por cota como rendimento mensal. Resumindo a quem compete o valor desta multa contratual se não for usado o seu valor, aos cotistas ou ao administrador/gestor? Obrigado e mais uma vez parabéns pelo Site!

Olá, não existe duvida alguma sobre de quem é o dinheiro. O dinheiro é do fundo! O único dinheiro que o adminstrador/gestor "ganham" é o das taxas e nada mais.
Agora o que é melhor fazer com o dinheiro, reforçar o caixa de fundo para caso o fundo passe um tempo sem renda ou distribuir para os cotistas? Em outras palavras é pro gestor agir pensando no curto prazo ou no longo prazo?
Bons Investimentos!

Boa noite Samir. Boa observação a sua. Dei uma olhada em todos os informes mensais nesse item 18. Eu acredito que seja algum tipo de seguro feito de longo prazo, pois esse item aparece desde o inicio, do fundo em 2016, no valor inicial de 15 milhoes. O que pude constatar é que a cada mês vai se abatendo uma parte (hoje está na faixa de 175.000 reais). No ultimo informe já está em 10,8milhoes. Então, sempre existiu essa rubrica, e deve entrar como despesa do fundo a cada mês e o que sobra é rateado para os cotista, hoje 0,85 por cota.

Bom dia L. Costa.
Esta convocação para a Assembleia Geral Extraordinária poderá impactar no desempenho do fundo dali pra frente?

Se continuar assim, até o fim de dezembro/19 estamos chegando nos 80 pila por cota. Loucura, né gente... e isso que abrimos com 56 reais, lá quando caiu o preço na metade. Eu sigo no pensamento de que a administradora vai conseguir um novo inquilino, e o fundo seguirá com suas operações sem vacância. Sim, sou otimista. É isso aí... bons negócios pra todos!

quem não arrisca, não petisca

:) Eu entrei quando tava 90, com bem pouco, vi subir a 104, e como só vejo à noite, só vi quando tava bem baixo. O pior de tudo foi ver o pessoal recomendando venda forte, inclusive analistas da própria XP. Parei e pensei: o aluguel vai continar entrando, vou comprar mais, pelo menos por 1 ano.

Eu comprei muito mais com a baixa exatamente neste preço, 56, e reduzi meu preço de entrada pra 60. Hoje coloquei um Stop Loss nos 73 e o DY continua muito bom mesmo a 0,81. Meu stop é apenas uma precaução porque tem muita gente que investe olhando apenas 1 indicador.
Bons investimentos Tiago, continue otimista.

quando bateu o desespero, venderam até a 50 reais. Então desespero de uns oportunidade de outros, isso é a bolsa de valores. Só de multa a petrobras tem que desembolsar cerca de 9 reais por cota e isso vai para os cotistas, se não precisar gastar este dinheiro com reformas ou outras despesas. Macaé está começando a esquentar de novo com o petroleo, então é bem provavel que encontrem rápido um ou mais inquilinos para o imovel e isso já está se refletindo no valor da cota em minha opinião.

é o mais provável mesmo, tem várias pessoas comentando que Macaé está crescendo novamente... ainda mais com o dinheiro da multa, o gestor consegue fazer uma boa reforma se precisar, tenho algumas cotas e segurei elas após a notícia, aguardando dias melhores.

subindo forte essa semana, será que tem alguma novidade que não sabemos ainda?

Espero q não, pq ninguem deveria ter info privilegiada.. Isso seria crime!

Estranhando também

Bom dia L. Costa!!

Em uma suposição em que um investidor tenha uma quantidade de cotas compradas de um fundo imobiliário. Agora ele quer inserir um STOP LOSS nesta operação pelo Home Broker, para se proteger, por uns 6 meses, isso seria possível ?

Obrigado,

Agora começou a despencar.

acho que o pessoal comprou pra receber o dividendo, e agora resolveram sair hahahaha povo doido

O que aconteceu que ta caindo absurdamente esses últimos dias?

Pessoal, façam contas e parem de ficar com medo das subidas e quedas, por exemplo: o locador sai final de 2020, tem mais 12 meses de rendimento, 12 x 0,81 = 9,72 até o final do contrato
Preço hoje da cota: 71,20, ou seja, se você comprar hoje por 71,20 e receber 9,72 de rendimento, seu preço por cota seria de 61,48
Mas o valor patrimonial do fundo é de 83$ então se caso deixasse de alugar e fosse vendido o prédio, ainda receberia 83$ por uma cota que saiu por 61,48
E se a Petrobras decidir ficar, a cota ainda volta para 100$ e seus rendimentos de 0,81$ continuam sendo um retorno de 13,65% ao ano sobre os 71,20$ que vocês pagaram!!
Isso pra quem esta entrando hoje, então esse sobe e desce que esta acontecendo é simplesmente pessoas que veem isso e compram, e outros que tem medo pois não fizeram cálculos e desfaz do papel. Normal isso no Brasil, pois muitos investidores estão entrando sem estudar!!

Algumas coisas voce tem razao?Mas a petro vai sair no maximo julho,o contrato existiria ate o final de 2020,detalhe importante...todo fundo que esta na sua fase final tende a cair ,ou seja perda no valor final.

Prezado Sr. Costa
Gostaria de sua opinião sobre o valor patrimonial do XPCM11. O predio está valorado em 200 MM. considerando o ABL o valor por metro quadrado está quase em 11.000 R$/m2. O predio do XTED11 apresenta um valor de ABL/m2 de 3.500 R$/m2. Observei que a valoração do XTDE11 caiu para quase 50% na ultima revisão do patrimonio do fundo.
Na sua avaliação, é possível que o valor declarado do patrimonio do XPCM11 esteja fora da realidade atual?
Existe o risco de que uma nova avaliação deprecie o imóvel na faixa de 50% como aconteceu no XTED11?
Obrigado!!!!

Com certeza Luis. Eu faço isso todos os meses após verificar os dados dos fundos ;)
(isto é, modificar meus stop loss e gain, caso suba muito sem fundamento, melhor colocar o lucro no bolso e investir em outro fundo mais barato, IMHO)

Bons investimentos. :)

Valor patrimonial da cota já caiu para 60,83. Talvez não seja mais tão interessante ficar com essas cotas na mão...

Bom dia! Alguém sabe o que está acontecendo entre 21 e 22 /01/2020? apenas reflexo das expectativas da Petrobras estar saindo esse ano ou alguma noticia nova?

Boa tarde!
Alguém sabe me informar por que o valor patrimonial por cota cai de R$ 83,45 para R$ 60,83?

Em 31/12/2019 tem um item do passivo "Obrigações por securitização de recebíveis" no valor de R$ 14.236.863,63. Não sei dizer o que é. Segundo o próprio site "Ou seja, a securitização é a conversão de uma dívida (duplicatas, cheques, notas promissórias) em título lastreável e negociável entre instituições financeiras... Por isso, em conclusão, os títulos de securitização de recebíveis são, portanto, caracterizados por um compromisso de pagamento futuro, de principal e juros, a partir de um fluxo de caixa proveniente de uma carteira de ativos selecionados.". Se for isso, chegou a hora de pagar.

O último informe deu um resultado patrimonial de -27%.

faço a mesma pergunta?

Tambem gostaria de saber, qual alteração de valor foi essa de um mês para o outro?

De onde veio essa informação? Pergunto, pois, no último Relatório Gerencial (31/12/2019), é mencionado o valor patrimonial de R$ 83,57 para a cota.

de acordo com comunicado peito pela empresa, a PETROBRAS vai desoculpar o imovel em dezembro de 2020.

No "Rentabilidade 12/2019", lançado na data 15/01/2020. O valor que vc disse é do mês de Novembro, e esse que eu falei foi no mês de Dezembro.

Eu estranhei o valor ter caído tanto, pq nos outros meses eram sempre maior que R$ 80,00. De toda forma, tem muita incerteza nesse fundo, aqui só fica quem está com estomago forte - por isso liquidei a posição nela kkkkkkk.

Será uma oportunidade entrar agora?

A Petrobras vai desocupar o prédio em dezembro, e só deus sabe quando isso vai começar a pagar dividendos de novo. Isso é um fundo mono-imóvel, é um investimento de alto risco.

Bom dia!
Alguma atualização sobre a desocupação ou não do imóvel?

como que eu faço pra deixar de seguir um FII específico aqui do site??

como que eu deixo de seguir um FII específico aqui do site??

Quem terá direito a receber este valor de multa? Aqueles que adquiriram cotas até quando?

Pela desocupação. Particularmente achei bizarro incluírem o contrato como valor patrimonial.