Com novas aquisições, VINO11 apresenta novo patamar em seus rendimentos
O fundo imobiliário Vinci Offices – VINO11 – informou ao mercado que concluiu hoje, 12 de dezembro de 2019, a aquisição de participação de dois ativos localizados na cidade do Rio de Janeiro.
O primeiro, localizado na Avenida Bartolomeu Mitre, é o edifício BM 336. Com esta aquisição, o fundo que já possuía cerca de 65,6% do imóvel, passa a ter 100% de participação no ativo.
O segundo é a participação de 70,0% do edifício denominado BMA Corporate, localizado no Largo do Ibam.
Nessa transação, a gestão declarou que estima um cap rate de 7,6% para os próximos 12 meses.
Entenda como ocorreu a transação
A transação, segundo o administrador BRL Trust, envolveu a compra de 100% das ações da SPE denominada Braquiária Empreendimentos e Participações S.A., e de 100% das ações da SPE denominada Carbonara Empreendimentos e Participações S.A.
O valor total da aquisição das duas SPEs foi de R$ 100.755.080,00.
A Braquiária detém aproximadamente 34,4% da fração imobiliária do BM 336, além de uma dívida referente a uma operação estruturada de securitização existente na companhia, cujo saldo devedor nesta presente data é de R$ 34,1 milhões, com vencimento em 2025, e custo equivalente a TR + taxa de juros nominal de 9,2% a.a., que será assumida pelo fundo.
A Carbonara detém 70,0% da fração imobiliária do BMA Corporate e possui uma dívida, no
valor total de R$ 23,5 milhões, que será quitada pelo fundo nos próximos dias.
Ambas as SPEs serão extintas tão logo sejam concluídos os trâmites necessários, passando o VINO11 a deter a fração imobiliária direta nos imóveis e direito a receber as receitas de locação em regime caixa.
Compra faz parte da alocação dos recursos da 4ª emissão de cotas
De acordo com o documento, os dois imóveis adquiridos faziam parte da destinação de recursos da 4ª Emissão de cotas, que foi encerrada no dia 22 de novembro de 2019.
Com essas aquisições, a gestão completa 100% da alocação de recursos da oferta base, restando apenas a alocação dos recursos do lote adicional. A gestora Vinci Real Estate, disse que já está em fase de negociação avançada para a utilização de tais recursos.
Carteira de ativos do VINO11
Por conta destas aquisições, o portfólio do fundo passa a ter 5 imóveis com área BOMA própria total de 26,5 mil m², taxa de ocupação de 98,9% e 11 locatários.
Destes locatários, o prazo médio remanescente dos contratos vigentes é de 10,1 anos. Além disso, cerca de 56% da receita de aluguel do portfólio é proveniente de contratos atípicos e 44% de contratos típicos.
Receita e resultado esperado das novas aquisições
Na visão do administrador, o NOI esperado para os próximos 12 meses é de cerca de R$ 12,1 milhões e equivale a um rendimento mensal aproximado de R$ 0,10 por cota.
Em adição, o documento deixou claro que esta estimativa não representa promessa ou garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para seus cotistas.
Por fim, foi destacado que em suas projeções considerando esse atual portfólio, estima-se que o rendimento mensal distribuído para os próximos 6 meses se situe entre R$ 0,34 e R$ 0,38 por cota.
