Bom Dia FIIs – BTLG11, GGRC11, MXRF11 - Confira os destaques de 21/01/2022
O IFIX fechou a última sexta-feira (21) em alta de 0,20%, terminando o dia em 2.810,25 pontos. No acumulado do mês de janeiro e do ano de 2022, a variação do índice é de 0,19% e 0,19%, respectivamente.
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
BTLG11 divulga resultados e detalha compra de novo ativo
A gestão do BTG Pactual Logística FII (BTLG11) comunicou aos cotistas nesta última sexta-feira (21), sobre resultados e rendimentos referentes ao mês de dezembro. Além disso, a gestão explicou sobre a compra de novo ativo em São Paulo.
Referente à dezembro de 2021, o BTLG11 distribuiu R$ 0,72 por cota aos seus investidores, representando assim um dividend yield de 8,2% com base na cota de fechamento do mês. De acordo com a gestora, em 24 meses, o retorno o fundo é de 11,6% (vs IFIX – 12,3%). Confira abaixo:
Nova aquisição para o fundo
Deste modo, o fundo concluiu a aquisição de novo ativo, o BTLG Mauá. O imóvel está no raio 15 km de São Paulo, com especificações técnicas de alta qualidade (AAA) e locatários com baixo risco de crédito.
Neste aspecto, a nova compra do BTLG11 aumentou em 19% o ABL do FII e elevou para 40% a exposição ao raio 15 km de São Paulo, comparado aos 26% anterior. Agora em janeiro, o BTLG11 poderá receber 100% das receitas do ativo, repassando no próximo mês aos seus cotistas em forma de dividendos.
O fundo pagou R$345 milhões pelo imóvel, que possui 88.774m² de ABL. A gestora destacou até o momento, 30% do ativo está pré-locado para as seguintes empresas:
- Petz
- Magazine Luiza/GFL
- Anchieta Peças
- Loggi
Além disso, o ativo conta com Renda Mínima Garantida por 16 meses, o que dará fluxo de recebimentos para o fundo, mesmo se não houve inquilinos durante esse tempo.
Pelo lado operacional e comercial, a gestora disse que a vacância financeira do BTLG11 segue estável e em patamares mínimos, atualmente representa 2,3% da ABL do FII e está concentrada no ativo de Hortolândia. Confira abaixo o perfil dos ativos do fundo:
Por fim, a gestora reforçou que está em negociação com locatários para concretizar as renovações contratuais para o 1º semestre de 2022.
O BTG Pactual Logística é um fundo imobiliário de tijolo com objetivo de obtenção de renda e ganho de capital por meio de investimentos em imóveis destinados a operações de armazéns logísticos e plantas industriais.
GGRC11 informa resultados e explica critérios para alocação de ativos
A Zagros Capital, administradora do fundo GGR Copevi Renda (GGRC11), informou aos cotistas nesta última sexta-feira (21) os resultados do mês de dezembro de 2021. Além disso, a gestão do fundo explicou sobre seus critérios de análise para alocações de ativos.
Referente aos resultados de dezembro de 2021, o GGRC11 distribuiu R$0,82 por cota. Confira abaixo:
A destora destacou que a locatária Covolan continua inadimplente com a obrigação no pagamento do aluguel mensal. Além disso, o fundo não apresenta vacância física em seu portfólio.
Neste caso, os processos judiciais que envolvem os ativos Covolan e Aethra seguem aguardando a manifestação do judiciário que deverá ocorrer após o dia 21 de janeiro de 2022.
A gestora destacou que a equipe jurídica do fundo em conjunto com os assessores legais do GGCR11 estão trabalhando para obter uma decisão favorável o mais breve possível.
Critérios de análise de alocação
A equipe gestora explicou que aplica critérios rígidos na análise de operações para o GGRC11.
Deste modo, as operações são analisadas por diversas áreas internas, para mitigação de riscos sob o viés imobiliário, econômico-financeiro, jurídico e de compliance, sempre em prol do objetivo do GGRC11. Alguns dos pilares para investimento incluem, mas não se limitando, os seguintes itens:
- Localização: A gestão analisa a região no qual o imóvel está inserido, levando em conta população, economia regional, raio de abastecimento e principais vias e rodovias de escoamento.
- Reposição imobiliária: O fundo avalia os diversos usos do imóvel e comparação com mercado logístico AAA, buscando o máximo de possibilidades de utilização do imóvel por diversos setores da economia
- Qualidade construtiva: A gestora busca comparar cada imóvel com as mais avançadas técnicas e construções do mercado imobiliário
- Crédito do Inquilino: Ao adquirir um imóvel, inicia-se um relacionamento de no mínimo 5 anos com a locatária, identificando se a empresa tem caixa suficiente para honrar os aluguéis.
- Diligência Jurídica: O processo de aquisição conta com uma assessoria jurídica externa especializada para condução do processo de Due Diligence do ativo imobiliário e do proprietário, de modo a identificar potenciais ônus reais sob os imóveis que o GGRC11 tenha intenção de incorporar em seu portfolio.
- Compliance: Além disso, são analisados os requisitos ligados à reputação do inquilino, bem como são realizadas checagens com objetivo de identificação de eventuais conflitos de interesses com o fundo.
O GGR Copevi Renda tem como objetivo a realização de investimentos em imóveis comerciais, predominantemente no segmento industrial e logístico, com a finalidade de locação atípica (built to suit, sale and leaseback ou retrofit) ou venda, desde que atendam aos critérios e à política de investimento do Fundo descritos no regulamento.
MXRF11 informa resultados e investimentos do mês
A gestão do Maxi Renda FII (MXRF11), detalhou em seu relatório gerencial divulgado na sexta-feira (21), o desempenho do fundo no mês de dezembro de 2021. Desta forma, a gestora XP Asset Management publicou os resultados do FII e detalhou a movimentação de sua carteira.
Sobre os resultados de dezembro de 2021, o fundo distribuiu aos cotistas o valor de R$ 0,09 por cota. A gestora destacou que esse dividendo corresponde, aproximadamente, 120,30% do CDI no período, já livre de impostos. Confira abaixo:
Da mesma forma, a gestora disse que se for considerado o valor de fechamento da cota no mês (R$ 10,01), o resultado equivale a 123,41% do CDI no período, já livre de impostos, ou ainda 145,19% do CDI com um gross-up de 15% de impostos.
As operações de permutas financeiras distribuíram no mês R$ 1,55 milhão de dividendos, no book de CRI o resultado caixa do MXRF11 foi de R$ 18,61 milhões. Já a carteira de FIIs, o resultado foi de R$ 1,96 milhão.
Como destaque, a gestora ressaltou que houve crescimento de cotistas na base do MXRF11, chegando a 489 mil cotistas, o maior da indústria de FIIs no Brasil.
Os investimentos do fundo
Em relação à carteira de CRIs do fundo, a gestão seguiu coma estratégia de reciclagem de portfólio. Desta forma, o fundo realizou vendas gerando ganho de capital na ordem de R$ 2,4 milhões, além da aquisição de R$ 170 milhões em novos papéis.
Desta forma, com as alocações realizadas em dezembro, o MXRF11 fechou o ano com 0,5% do seu patrimônio líquido em caixa. Veja abaixo o perfil da carteira do fundo:
Por este motivo, existem prêmios implícitos nas taxas dos papéis e maior liquidez, que permitem que o MXRF11 consiga gerar ganho de capital em operações no mercado secundário, como as mencionadas acima.
Já em sua carteira de FIIs, de mais relevante em dezembro, a gestão destacou o aumento de posição no ativo GALG11, com aporte de R$6,2 milhões.
Permutas financeiras
Também, o fundo investe até 20% do PL em “Permutas Financeiras“, que possuem boa rentabilidade, com retornos da ordem de INCC + 13%a.a.
A cota patrimonial do fundo foi impactada positivamente ao final do mês devido principalmente à remarcação das permutas. A gestora explicou que várias delas ainda não retornaram caixa ao fundo e a remarcação reflete o resultado acumulado nas mesmas.
Portanto, a perspectiva para o Fundo em 2022 é bastante positiva na visão da área de gestão, uma vez que o portfólio é predominantemente defensivo e com qualidade de crédito. Isso traz maior segurança dadas as incertezas no cenário macroeconômico.
Por último, a gestora lembrou que 44% dos CRIs do fundo estão indexados ao CDI. Em cenário de aumento da taxa selic, as remunerações desses ativos estão sendo positivamente impactadas.
O Maxi Renda FII é um fundo de papel com objetivo de rentabilizar por meio da aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.
