FIIs educacionais: investir nesse segmento vale a pena?
Mercado de FIIs educacionais ainda se recupera dos impactos da pandemia; gestores veem potencial, e analistas apontam os riscos.
O mercado de fundos imobiliários é dividido em caixinhas: FIIs de tijolo, de papel, fundos de fundos, os chamados FoFs, fundos híbridos e de multiestratégia. E, na verdade, esse universo está mais para uma matrioska russa, com nichos dentro dos nichos. É o caso dos FIIs educacionais, fundos de tijolo especializados em investimentos voltados para o setor de educação.
Atualmente, são quatro fundos imobiliários do segmento negociados na bolsa, sendo dois deles administrados pelo BTG Pactual: o FAED11, que detém três imóveis locados para a Faculdade Anhanguera, do grupo Cogna Educação, em São Paulo, nas cidades de Taboão da Serra, Leme e Valinhos; e o FCFL11, que detém 100% da propriedade do campus do Insper na Vila Olímpia, em São Paulo.
Há ainda o RBED11, administrado pela Rio Bravo, e o MINT11, da Mint Capital, que seguem uma estratégia parecida, investindo em diferentes imóveis voltados para à atividade educacional. No caso do MINT11, o fundo recebeu há duas semanas uma proposta para venda de todos os seus ativos ao HGRU11, um dos fundos Credit Suisse que foram adquiridos pelo Patria Investimentos.
O HGRU11 já detém cinco imóveis educacionais, dentro de um portfólio de 68 ativos, dos quais a maioria são do segmento de varejo.
Assim como para todo o segmento de fundos de tijolo, a pandemia foi um grande baque para esses ativos. O momento mais tenso, no entanto, parece começar a ficar no passado e os FIIs educacionais mostram sinais de recuperação. Ainda assim, os fundos temáticos têm tido dificuldade para acompanhar o ritmo dos seus pares e alguns apresentam descontos em seu preço de tela.
FIIs educacionais: mercado em amadurecimento
Apesar da baixa representatividade atual dos FIIs que gerenciam imóveis educacionais no mercado financeiro doméstico, especialistas acreditam que o setor de educação é um segmento rico a ser explorado nos próximos anos – não só pelos FIIs já existentes, mas também por eventuais novos players no mercado.
Para os gestores da Rio Bravo e da Mint Capital, uma das principais razões para o otimismo é a grande profissionalização observada no setor, com um crescimento no número de empresas listadas em bolsa e a atuação de grupos empresariais consolidados, tanto no ensino básico quanto no superior.
Por estarem associados a contratos mais longos, os bons fundos educacionais tendem a ter receitas mais consistentes e previsíveis no longo prazo, além de contarem com a potencial valorização dos ativos mais estratégicos. “Podemos dizer que se trata de um reloginho de dividendos, com repasse de inflação nos alugueis”, pontua Felipe Ribeiro, gestor de portfólio da Rio Bravo.
Mas há riscos a serem levados em conta. O banco Inter cita uma eventual dificuldade maior para a desocupação de inquilinos inadimplentes por conta do setor de atuação. Já a Warren vê com desconfiança a grande quantidade de contratos atípicos de aluguel, o que torna a análise mais complicada e deixa o setor nas mãos do ambiente macro educacional e da saúde de cada empresa.
Os dois pontos são rebatidos por gestores de FIIs educacionais. Cassio Beldi, da Mint Capital, vê como uma espécie de “preconceito” a visão de que seria mais difícil o despejo no setor. Felipe Ribeiro, da Rio Bravo, vê nos contratos atípicos a possibilidade de se estabelecer travas mais fortes de segurança com relação a eventuais multas e receitas.
Vale a pena investir em fundos de imóveis educacionais?
Para Bruno Viveiros, analista da Warren Investimentos, e Daniel Viana, sócio-diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset, é difícil examinar todos os fundos educacionais como uma categoria uniforme. Isso porque, apesar de todos investirem em imóveis voltados para a educação superior ou básica, as estratégias utilizadas por cada um diferem de forma significativa.
Dois pontos de atenção são consenso entre os analistas. O primeiro é que os fundos do setor, embora distribuam dividendos com regularidade – à exceção do MINT11, que não fez pagamentos em março e abril -, apresentam hoje pouca liquidez, o que pode ser um problema para investidores com objetivos de curto prazo ou com rápida necessidade de geração de caixa.
O segundo ponto é a complexidade na hora de analisar os ativos. De forma genérica, a tese educacional é vista com bons olhos, mas é preciso mergulhar nas engrenagens do setor para conseguir analisar as métricas, riscos e melhores formas de se realizar a alocação.
Por isso, a indicação de investimentos em fundos temáticos como esse acaba sendo para aqueles que conseguem se debruçar sobre o tema ou contam com uma assessoria especializada.
Cassio Beldi, da Mint Capital, explica que, no curto prazo, a tendência é que os fundos do segmento vejam uma correlação maior com outros FIIs de tijolo, já que o preço de tela reflete a balança de oferta e demanda do universo imobiliário. Dinâmicas do setor de educação são sim relevantes no longo prazo, mas não da forma como a análise funciona no universo de ações.
“O investidor imobiliário está protegido e estável com relação ao setor educacional se estiver em um fundo com bons contratos e boas aquisições. É a possibilidade de estar em um setor pujante, mas protegido”, explica.
Os analistas e gestores concordam que, ao se investir em fundos educacionais, é importante olhar para além do desconto do preço de tela que é visto atualmente e analisar cuidadosamente os ativos de cada um dos FIIs. O investidor deve observar nos contratos o tempo de locação, as regras de multa em caso de saída antecipada, se se trata de um acordo típico ou atípico, o histórico da empresa ocupante no cumprimento dos termos e a relevância do imóvel dentro da estratégia da instituição, entre outros pontos.
O gestor da Mint Capital defende a estratégia de se manter um “fundo puro”, com investimentos apenas em educação — já que é preciso ter um conhecimento específico sobre as dinâmicas do setor, que está em transformação, antes de se investir em um imóvel.
Nesse caso, é preciso entender em que áreas o ensino presencial ainda é relevante – tanto no ensino básico quanto no superior – para determinar a perenidade de determinado ativo dentro da estratégia. “Estamos comprando imóveis com contratos de 10, 15 ou 20 anos. Não podemos prever o futuro, mas podemos estudar a história”, encerra Beldi.
