Fundos imobiliários: como fica o mercado com o ciclo de alta da Selic perto do fim?
Fundos imobiliários deram sinais de recuperação em 2025, retomando o processo de valorização e levando o IFIX a uma nova máxima histórica,
Depois de 2024, um ano de forte pressão causada pela reversão do ciclo da Selic, que começou em queda e terminou em processo de alta, os fundos imobiliários passaram a dar sinais de recuperação em 2025, retomando o processo de valorização e levando o IFIX a uma nova máxima histórica. A combinação entre a expectativa de fim do aperto monetário com preços ainda descontados reacendeu o otimismo entre investidores.
Nesta semana o IFIX — índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3 — atingiu sua nova máxima, chegando aos 3.439,07 pontos na última sexta-feira (16).
Segundo Bruno Nardo, gestor da RBR Asset e responsável pelos fundos RPRI11, PULV11 e RBRX11, o mercado passou por um período de distorção intensa no fim de 2024. “Os preços caíram de forma exagerada, em um movimento que lembrou os piores momentos de 2014 a 2016, mesmo com fundamentos muito mais sólidos agora”, avaliou.
Ele destaca que a recuperação recente de preços mostra uma resposta natural do mercado, que começa a precificar um novo ciclo. “A dúvida agora não é se os ativos estavam baratos, mas quanto tempo levará para a normalização.”
Na mesma linha, Marcos Freitas, CIO da AZ Quest e gestor do AZPL11, lembra que o mercado é guiado por expectativas. “Chegamos a uma Selic alta, mas agora o mercado começa a olhar para frente e precificar a queda. Se olharmos para o IFIX, já houve uma melhora significativa em 2025, e a expectativa é de continuidade desse movimento”, afirma.
Para o time macroeconômico da XP Investimentos, ainda que o Banco Central projete a manutenção dos juros elevados por muito tempo, o mercado já começa a projetar cortes entre o final de 2025 e início de 2026.
Fundos imobiliários de tijolo ganham protagonismo
Com o cenário de juros mais favorável no horizonte, os fundos de tijolo tendem a se destacar. “Nesses momentos, os fundos mais beneficiados são os de lajes comerciais e galpões logísticos”, diz Freitas. Ele pondera, no entanto, que os shoppings podem enfrentar mais dificuldades, devido ao possível impacto dos juros ainda elevados sobre o consumo.
A Zagros Capital, gestora dos FIIs GGRC11 e ZAGH11 também vê espaço para a retomada do segmento de escritórios, que sofreu nos últimos anos. “Acreditamos que o segmento de hedge funds também irá se consolidar ainda mais, já que esses fundos conseguem se aproveitar melhor dos ciclos e oportunidades do mercado imobiliário”, acrescenta a gestora.
Para Marcelo Rainho, fundador da inVista Real Estate e gestor do IBBP11, o momento favorece o investidor que pensa no longo prazo. “Com os preços descontados e a possibilidade de aquisição abaixo do custo de reposição, é possível construir um portfólio resiliente, com geração de renda e valorização futura”, pondera.
A TRX Investimentos, responsável pelo TRXF11, lembra que os desafios permanecem, apesar da recuperação dos fundos de tijolo em abril — com alta de 4,7% no varejo, 4,38% em escritórios e 4,29% em galpões.
“Ainda há desconto expressivo frente ao valor patrimonial e uma inflação acima da meta, o que mantém os prêmios do Tesouro Direto elevados”, destaca a gestora. Segundo a TRX, o IFIX continua atrativo, com dividend yield elevado e potencial de valorização.
A Guardian, gestora dos fundos imobiliários GAME11 e GARE11, ressalta que o mercado já observa uma desaceleração na alta da Selic. A projeção da casa, contudo, é que a taxa básica fique próxima de 15% em 2025, antes de qualquer possível corte. “Seguimos observando correções positivas menores na Selic, sinalizando que o fim do ciclo de alta está próximo.”
