O que está acontecendo com o fundo imobiliário VISC11?
O FII VISC11 registrou 3 quedas semanais consecutivas na Bolsa de Valores. Mas o que está acontecendo? Veja a visão do analista Pedro Dafico.
O fundo imobiliário VISC11 fechou o pregão de sexta-feira (20) em alta de 0,83%, embora não tenha sido suficiente para impedir que o FII registrasse sua terceira queda semanal consecutiva na Bolsa de Valores, cotado a R$ 108,90.
Apesar do avanço na sexta-feira (20), o FII VISC11 chegou a bater a mínima diária de R$ 106,01, o que representou a menor cotação desde julho. Ao longo daquele pregão, o VISC11 conseguiu reverter a nova queda diária que vinha sendo observada, fechando na máxima da sessão.
Mas afinal, o que explica essa volatilidade na cotação do fundo imobiliário VISC11 e o desempenho negativo das últimas 3 semanas? O período de baixa coincide com o anúncio dos novos dividendos do FII, cujo pagamento aconteceu em 13 de setembro.
O que está acontecendo com o fundo imobiliário VISC11?
Para Pedro Dafico, analista CNPI e especialista de fundos imobiliários da Suno Research, essa queda do VISC11 no mercado secundário acontece principalmente por essa baixa nos rendimentos, mas não apenas em razão desse fator.
Os dividendos do VISC11 anunciados no dia 30 de agosto tiveram o valor de R$ 0,83 por cota, com baixa de 2,35% em relação ao pagamento realizado em agosto, que fora de R$ 0,85 por cota.
Além disso, após esse corte, os rendimentos do VISC11 alcançaram o menor patamar desde junho de 2023, quando foi paga a mesma quantia.
Também pesa sobre sua cotação o atual cenário macroeconômico. O P/VP atual do fundo VISC11 indica um desconto patrimonial relevante de 14%. No contexto atual, a perspectiva é de que o reajuste no valor patrimonial seja mais brando quando comparado ao do ano anterior.
“Por mais que os fundos imobiliários de tijolo tenham uma defasagem na avaliação patrimonial de pelo menos 1 ano e embora as receitas e os indicadores operacionais estejam evoluindo no setor como um todo, em função dessas perspectivas atuais do cenário macroeconômico, a gente não estima uma reavaliação patrimonial tão grande como foi nesse último ano”, explica Pedro Dafico.
Reservas do VISC11
Outro destaque em relação ao fundo são suas reservas acumuladas, que encerram o mês de agosto em R$ 0,63 por cota. O guidance de distribuição de rendimentos do VISC11 é de R$ 0,80 a R$ 1,00 por cota.
As variações do guidance de dividendos vêm sendo divulgadas principalmente em função de uma venda importante que foi realizada em 2023, com o recebimento de parcelas semestrais. Na prática, o reconhecimento do lucro caixa vem impactando positivamente o resultado do FII.
No primeiro semestre de 2024, o resultado não recorrente foi maior que no segundo semestre, o que também auxiliou na movimentação negativa do valor dos dividendos do VISC11.
Atualmente, a renda base recorrente do fundo é de R$ 0,75 por cota. Assim, ao passo que o VISC11 vai compondo o rendimento total com o resultado não recorrente, a sua base recorrente vai se ajustando, à medida que há receitas imobiliárias com aluguel, por exemplo.
