Valor Patrimonial – Conheça este indicador antes de investir



O valor patrimonial é um indicador muito importante e necessário no mercado dos investimentos imobiliários.

Utilizado por analistas e investidores para a realização de suas analises, o valor patrimonial tem grande e importante relevância para uma tomada de decisão na hora de fazer um investimento.

Assim, por definição, o valor patrimonial é simplesmente o valor que efetivamente representa algum patrimônio. Ele está diretamente ligado ao conceito de patrimônio líquido, onde contempla o ativo total que representa os bens e direitos, menos o passivo total que são os deveres e obrigações.

valor patrimonial

Como calcular o valor patrimonial - VP

A fórmula do VP se dá na seguinte equação:

VP = PL / Número de cotas

Onde:

  • VP = Valor patrimonial
  • PL = Patrimônio líquido

É importante destacar que, para analisar o valor patrimonial, o investidor deve estar ciente dos seguintes detalhes:

  • Resultados e patrimônio de ativos do FII, isto por que fundos imobiliários com boas expectativas geralmente possuem um valor patrimonial inferior ao seu valor de mercado;
  • Observar as notas explicativas dos balanços deu um FII e seus relatórios gerenciais. Muitos dados importantes podem ser descobertos e mais bem detalhados nesses documentos;
  • Qual o VP futuro baseado em premissas e qual o preço atual da cota.

Um indicador que costuma ser muito utilizado para saber se uma cota está cara ou barata é P\VP. Ele nada mais é do que a divisão do valor de mercado de um FII pelo seu valor patrimonial.

Em geral, se o resultado dessa divisão for menor do que 1, significa que o mercado está bastante pessimista com FII, precificando futuros prejuízos que podem ou não ocorrer.

Por outro lado, caso seja superior a 1, pode significar que o mercado acredita na viabilidade do FII e precifica bons resultados futuros.

Valor patrimonial x valor de mercado x valor justo

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Valor patrimonial

Esse valor, que está no balanço patrimonial de um fundo, reflete seu passado e não pode ser usado como referência única na compra de uma cota.

O FII pode estar sendo cotado muito abaixo do seu VP porque o mercado está precificando a inviabilidade do negócio, ou simplesmente uma má gestão que futuramente podem não trazer resultados positivos para o investimento.

Do mesmo jeito, um fundo imobiliário pode está cotado acima do seu VP por ser muito bem administrado e ter histórico de lucros muito consistentes.

Valor de Mercado (número de cotas x cotação atual)

O valor de mercado é o resultado das diferentes análises de vários investidores, portanto é como eles estão avaliando, no momento, o patrimônio líquido do FII.

Isso significa que a cota pode estar cotada acima ou abaixo do VP divulgado no último balanço, que já é passado e o mercado está precificando, nem sempre corretamente, o futuro.

Valor justo

Esse é o valor que cabe ao investidor encontrar através de uma boa análise de fundamentos de um fundo imobiliário.

O fato é que o mercado nem sempre está atribuindo um preço realmente justo para uma cota, e são justamente esses erros de precificação que o investidor deve encontrar para obter ganhos mais expressivos.

Para encontrar o valor justo, é necessário olhar para o futuro dos investimentos do FII, levando em conta seu segmento e macroeconomia, para com isso verificar se o FII tem condições de ser um investimento saudável e consistente. Isso que fará as cotas valorizarem.

Por fim, concluímos que o valor patrimonial pode ser uma medida apenas aproximada de um valor verdadeiro, podendo em alguns casos, ser bastante distante da realidade.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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