QAGR11 pode ser “remodelado” e cotistas projetam R$ 35,00 em amortização
Na manhã desta quinta-feria, 14 de maio/20, o Quasar Agro FII (QAGR11), fundo imobiliário que surgiu com uma nova proposta de investimento na indústria de FIIs, divulgou um comunicado onde informou que recebeu um pedido de convocação de assembleia de seus cotistas.
Na ocasião, foi solicitado ao BTG Pactual, administrador do QAGR11, que a assembleia ocorra em até 30 dias, contando a partir de hoje, na qual serão discutidos os seguintes assuntos:
- Amortização imediata de R$ 35 por cota, ou seja, um total de R$176.400.000;
- Alteração da razão social do QAGR11 para Quasar Logística Agro e Urbana – Fundo de
Investimento Imobiliária; - Alteração do objeto (investimento direto e/ou indireto em empreendimentos
imobiliários de uso logístico e/ou logístico-industrial) do QAGR11 para Quasar Logística Agro e Urbana – Fundo de Investimento Imobiliária; - Alteração de sua Política de Investimento; e
- Aprovação de que os custos da assembleia requerida pelos cotistas sejam pagos pelo fundo.
Sobre a razão do pedido de amortização parcial de R$ 35/cota, o analista de fundos imobiliários do Funds Explorer, Jacinto Santos, analisa que a gestão demorou a fazer a alocação dos recursos captados, onde, até o momento, desde o IPO, o montante captado foi alocado em apenas 4 de 12 ativos previstos e o restante dos recursos ficou “parado” no caixa deste FII.
Assim sendo, os cotistas entendem como interessante a devolução de parte do valor investido, por meio de uma amortização, uma vez que o houve:
- Postergação de investimentos nos ativos-alvo;
- Fragilidade da tese de investimentos;
- Mudança da equipe de gestão do FII; e
- Desempenho atual, totalmente, incompatível com os patamares apresentados no prospecto da 1ª emissão de cotas (IPO).
Em relação à política de investimentos do QAGR11, o especialista ressaltou que a mudança está relacionada a ideia de expansão das opções de ativos-alvo para o FII, proporcionando, para a gestão deste fundo imobiliário, possibilidade de atuar em outras áreas, ambas com aquisições em setores logísticos rurais ou urbanos, com o intuito de diversificar os ativos imobiliários da carteira.
Como surgiu a ideia do QAGR11 na indústria de FIIs
Segundo o documento publicado no dia 03 de abril/20, a ideia para o desenvolvimento da estratégia desse novo fundo surgiu em meados de 2018 quando o Quasar Asset, gestor do QAGR11, se deparou com a possibilidade de converter uma (extinta) linha de financiamento do BNDES, dedicada à construção de silos no Brasil, numa tese de investimento – via fundo imobiliário – focada na cadeia logística do agronegócio.
Para sua administração, é notório que o Brasil possui grande escassez de armazenagem estática quando comparado com outros países produtores agrícolas. Em tempos de entressafra, mudanças climáticas, crises ou disrupturas da cadeia logística, a armazenagem se mostra como uma proteção (hedge) de grande importância para os produtores, cooperativas, operadores logísticos, tradings e indústrias de alimentos.
Durante o ano de 2019, o gestor do QAGR11 negociou com diversos grupos econômicos a viabilidade de se engajar em operações de sale-lease-back – SLB – (contrato onde o proprietário vende seu imóvel e o aluga de volta) em ativos que julgavam estratégicos para determinadas regiões.
Na ocasião, o fundo obteve sucesso na assinatura de alguns mandatos e, com isso, seguiram para a emissão da primeira oferta de cotas do QAGR11.
Porém, logo após a colocação da oferta, as diligências finais das operações se mostraram mais complexas que o antecipado em função, entre outros pontos, de dificuldades dos proprietários dos imóveis em obter a documentação necessária. Assim, as diligências necessárias para a aquisição de determinados ativos não se mostraram satisfatórias.
“Também o interesse pela própria estrutura de Sale and Leaseback (SLB) – O investidor compra um imóvel do próprio inquilino para quem irá alugar – esfriou, uma vez que movimentos inesperados de mercado favoreceram sobremaneira o setor de atuação da principal cedente, reduzindo sua necessidade de captação de recursos”, destacou a Quasar.
Diante desse revés, ao invés de manter a gestão do fundo concentrada em uma célula da gestora, foi decidido por adaptá-la à mesma dinâmica holística que havia para outros fundos estruturados da Quasar – que conta com quase 60 profissionais dedicados a originação, análise, estruturação e monitoramento de ativos – sem comprometer as negociações que estavam em andamento e sem qualquer alteração na estratégia do QAGR11.
Portanto, conforme está estabelecido em seu regulamento, enquanto o patrimônio líquido for de até R$ 500 milhões, o QAGR11 pode investir no máximo 30% do patrimônio em ativos cujos locatários apresentem maior risco de crédito (high yield) e um mínimo de 70% em ativos cujos locatários apresentem menor risco de crédito (high grade).
Essa classificação, de acordo com o documento publicado, é baseada no rating interno da gestora, que leva em conta fatores quantitativos (porte, liquidez, performance e estrutura) e qualitativos (histórico, posicionamento de mercado, governança, entre outros) para avaliação do locatário.
Essa alocação acaba por consumir mais tempo que o originalmente planejado já que grandes grupos econômicos tendem a tomar mais tempo para decisões de desmobilização de ativos, além de serem mais sensíveis a negociações de taxas.
O Quasar Asset reforça, por fim, que está se dedicando imensamente para entregar um produto diferenciado em termos de retorno e diversificação.
QAGR11, até então, é uma nova proposta de FII no Brasil
Conforme estabelecido no regulamento do QAGR11, os ativos-alvo são empreendimentos imobiliários não residenciais, construídos ou em construção, prioritariamente no segmento do agronegócio.
A finalidade do setor é a infraestrutura, armazenagem e processamento de itens, tais como matérias-primas, insumos, produtos intermediários e produtos finais da cadeia do agronegócio, que gerem renda por meio da sua alienação, arrendamento ou locação. Exemplos de ativos:
Para compor seu portfólio, o QAGR11 deverá adquirir e/ou construir ativos imobiliários em quatro segmentos diferentes:
- Grãos/Fibras;
- Açúcar/Álcool;
- Indústrias; e
- Operadores logísticos.
O QUASAR AGRO é um fundo imobiliário administrado pelo BTG Pactual que tem como política de investimento a aquisição de estruturas (imóveis) de armazenagem para a cadeia do agronegócio.
Atualmente, o QAGR11 possui cerca de 13,9 mil cotistas e um patrimônio liquido de 483,3 milhões, sendo que seu valor de mercado está em aproximadamente R$ 388 milhões.
