Na última sexta-feira (25), o governo submeteu ao Congresso Nacional a segunda fase da reforma tributária, que estipulou mudanças importantes na tributação de pessoas físicas, jurídicas e de investimentos.

O aspecto mais polêmico do projeto, que ainda se encontra sujeito a aprovação legislativa, pauta o fim da isenção do imposto de renda para as receitas dos fundos imobiliários. No caso, os cotistas seriam tributados em 15% sobre os rendimentos recebidos.  

Como todos sabemos, a isenção de impostos sobre os rendimentos é uma das grandes vantagens dos FIIs. Ao contrário daqueles que vendem suas ações com ganho de capital, sendo obrigados a pagar uma taxa de imposto tais ganhos de 20%.

Em outras palavras, um investidor que aloca R$ 10 mil em FIIs, recebendo atualmente  rendimentos de 6% ao ano, líquido de IR, teria recebido R$ 600 ao final do ano. Entretanto, com a reforma tributária, os mesmos R$ 10 mil aplicados em FIIs com o mesmo percentual de rendimento, ao final de 12 meses, entregaria ao investidor R$ 510.  

Além disso, caso o investidor decida alocar o seu capital no aluguel de imóveis físicos, o mesmo levaria uma boa “mordida do leão”, que pode chegar a 27,5% sobre os rendimentos recebidos. Desse modo, a notícia causou grande sensação de temor no mercado, levando o IFIX a ter uma queda de 2,2% em junho e de 4% no ano de 2021.

Convenhamos que essa porcentagem entregue à Receita não é pouca, ainda mais para os investidores “buy and hold'', visto que, quanto mais dinheiro pago em impostos, menos dinheiro irá sobrar para os investimentos, representando uma grande perda de capital. 

Principais mudanças 

Dentre as principais mudanças previstas para  a reforma tributária dos FIIs, é possível citar:

  • Distribuição de 95% do resultado dos FIIs deixaria de ser semestral e se tornará anual;
  • Fundos seguem isentos na cobrança de imposto em suas operações (IRPJ, CSLL, etc.). No entanto, a cobrança irá incidir no investidor;
  • Tributação de ganhos de capital com a venda de cotas, com redução de 20% para 15%.
  • Apuração do IR sobre o lucro deixará de ser mensal, ocorrendo trimestralmente; 
  • Tributação dos rendimentos, na fonte, em 15%. 

De volta ao passado 

Como diria Warren Buffett: “No mundo dos negócios, o espelho retrovisor é sempre mais claro que o para-brisa.” Como de costume, o guru de Omaha, está mais uma vez, certo sobre esse pensamento também. 

Importante lembrar que esta não é a primeira vez que observamos tal iniciativa ocorrer em Brasília. Ao voltarmos em dezembro de 2015, iremos nos deparar com o  senador Romero Jucá (PMDB-RR) propondo uma medida provisória (MP 694) com objetivo de encerrar as isenções não só para FIIs, como também para CRI, CRA, LCIs e LCA.

Na época, a reação do mercado também foi muito negativa, fazendo com que o IFIX caísse quase 10%, até o momento que o referido senador decidiu por conta própria retirar o assunto de sua proposta. Mas afinal, quais as novas mudanças que a reforma tributária trará para o mercado, caso seja aprovada? O que o investidor de FIIs deve esperar daqui para frente?

Reação dos FIIs

Apesar do choque da notícia, trazendo desconforto e insegurança para muitos investidores, ao analisarmos mais profundamente a medida, perceberemos que, mesmo que a reforma tributária ocorra, os FIIs ainda serão uma das melhores opções de investimento, melhor do que diretamente em imóveis, bem como a renda fixa.

Importante ressaltar que há uma diferença significativa entre o dividend yield do IFIX e os juros do Tesouro IPCA+2030, de aproximadamente 3,6 pontos porcentuais. Desse modo, mesmo que a tributação ocorra, a diferença vai para 2,5 p.p., o que consideremos, no longo prazo, saudável para os fundos imobiliários. 

Além disso, independente das movimentações do mercado, uma carteira bem diversificada e que mantenha os seus fundamentos no longo prazo, são requisitos fundamentais para qualquer investidor que deseje se ajustar às novas realidades, ponderando os riscos e retornos potenciais. 

Em suma, os fundos de fundos imobiliários, no curto prazo, podem sofrer uma certa volatilidade em relação às suas cotas na Bolsa. No entanto, no horizonte do longo prazo, as movimentações do mercado com relação à reforma tributária encontrarão seu ponto de equilíbrio, onde as cotas irão retomar a tendência de subida.