RVBI11 esclarece o impacto do Covid-19 no mercado de FIIs
O VBI Reits FOF (RVBI11) informou nesta sexta-feira, 20 de março/20, sobre sua alocação no dia 18 de março em meio a desvalorização da cota em mais de 33% desde o início do fundo e o impacto do Covid-19 no mercado de renda variável e de fundos imobiliário nas últimas semanas.
O BRL Trust e o VBI Real Estate, administrador e gestor respectivamente do RVBI11, divulgou as seguintes informações para o mercado e seus cotistas.
O segmento de FIIs frente às incertezas do mercado
O mês de março está sendo turbulento para os investidores com exposição à renda variável em geral. Os fundos imobiliários não foram exceção e sofreram com desvalorizações significativas em todos os segmentos.
O agravamento da disseminação do COVID-19 na Europa antecipou aos mercados os potenciais efeitos da chegada do vírus aos Estados Unidos e, agora, ao Brasil.
Com isso, naturalmente as projeções de consumo, oferta de produtos, emprego e renda foram revisadas, trazendo potenciais desdobramentos para o mercado imobiliário e de FIIs.
Contudo, se considerarmos uma perspectiva mais ampla, verificamos certa resiliência dos fundos imobiliários frente a momentos de instabilidade quando comparado com o mercado em geral.
Se compararmos os índices do Ibovespa e do IFIX, enquanto o Ibovespa recuou 42% desde o início do ano, o IFIX caiu 32% no mesmo período.
Adicionalmente, a volatilidade diária (desvio padrão) foi de 4,5% no caso do Ibovespa e de 2,2% para o IFIX. O gráfico abaixo ilustra o impacto desta crise sobre os dois índices e a volatilidade diária de cada um.
Na visão do Gestor, por mais que a perda de valor dos fundos imobiliários seja significativa, ela ainda é consideravelmente menor se comparada a do mercado de ações em função das suas 3 características fundamentais:
- Previsibilidade de receita relativamente alta em função dos contratos de locação em
vigência; - Carrego positivo de ter um investimento em carteira que obrigatoriamente distribui no mínimo 95% de seu lucro aos seus cotistas regularmente; e
- Risco limitado por restrições à contração de dívidas por FIIs.
Importante: ativos imobiliários com instrumentos de dívida podem ser adquiridos por fundos, porém, fundos em operação não podem contrair endividamento.
RVBI11 – O VBI REITS diante do momento de mercado
Os desdobramentos do agravamento da crise do COVID-19, juntamente com o acirramento da disputa de preços no mercado de petróleo iniciado entre Arábia Saudita e Rússia, criaram um ambiente de alta instabilidade nos mercados financeiros globais.
Outros fatores como a grande interconectividade entre os mercados e eventos como a eleição americana que ocorrerá neste ano potencializam o efeito sistêmico e ampliam a volatilidade.
Neste cenário é difícil ter uma leitura clara de mercado no curto prazo, reforçando
a estratégia defensiva e líquida adotada pelo RVBI11 até o momento. O foco do Gestor é manter disciplina no seu processo de investimento mantendo a análise dos fundamentos imobiliários.
Após encerrar o mês de fevereiro com 25% do patrimônio líquido alocados em Fundos Imobiliários, 9% em CRIs e os 66% restantes em fundos de renda fixa com alta liquidez, conforme detalhado no último relatório mensal do Gestor, o time de gestão aproveitou a queda nos preços dos ativos e continuou aumentando gradativamente sua exposição a fundos imobiliários.
Desta forma, foi possível reduzir o preço médio de estoque e, consequentemente, aumentar o dividend yield projetado para estes investimentos. Também houve a aquisição de um novo CRI com exposição total de R$ 3,0 milhões.
Até o final do dia 18 de março, o total alocado nos seis fundos imobiliários em carteira, chegou a aproximadamente 41% do Patrimônio Líquido, restando 13% alocados em CRI e 46% em fundos de renda fixa de alta liquidez.
Ou seja, a porção de 41% do patrimônio líquido alocados em FIIs está suscetível ao momento de alta volatilidade dos fundos imobiliários, enquanto os 59% restantes, composto por CRI e fundos de renda fixa, não estão sujeitos às flutuações do mercado de FIIs na B3.
Adicionalmente, cabe destacar a efetividade da estratégia de composição de um portfólio de fundos imobiliários defensivos em relação ao IFIX. Os seis FIIs em carteira, recuaram 28% entre o início do fundo em 4 de fevereiro e 18 de março, enquanto o IFIX apresentou queda de 29%. Ou seja, a queda dos fundos em carteira, apesar de significativa, é ligeiramente inferior ao recuo do IFIX.
Portanto, em resumo, a estratégia adotada que combina 41% do portfólio em FIIs defensivos em relação ao IFIX e os 59% restantes em instrumentos de renda fixa protegidos contra a flutuações do mercado de renda variável tem contribuído até o momento para a preservação de valor dos cotistas do VBI REITS.
Na visão do Gestor, a forte queda do IFIX na última quinzena, e que eventualmente poderá se estender por mais algumas semanas, sinalizou a abertura de uma janela de oportunidade para investimentos estratégicos em fundos com alta qualidade de ativos imobiliários, baixo risco de crédito e /ou inadimplência e dividend yield adequado às metas do fundo.
Neste contexto, o time de gestão iniciará o processo de transição do portfólio defensivo atual para o portfólio estratégico que combina ao mesmo tempo potencial de valorização das cotas no médio prazo com a distribuição de dividendos adequada às metas do fundo no curto prazo.
Este processo irá ocorrer de forma gradual para otimizar as oportunidades que eventualmente surgem em momentos de alta volatilidade.
Complementarmente, o time de gestão continuará buscando e estruturando fundos imobiliários não negociados na B3, através de ofertas ICVM 476, uma vez que estes investimentos podem oferecer maior retorno ajustado ao risco em função da baixa liquidez, bem como a aquisição de novos CRIs.
RVBI11 – Patrimônio líquido
No dia 18 de março, o VBI REITS registrou patrimônio líquido de R$ 82,45 por cota, o que representa uma perda acumulada desde o início do fundo em 4 de fevereiro de 17,5%.
No entanto, caso fossem desconsideradas as despesas da 1ª emissão de cotas, o valor patrimonial por cota do fundo seria R$ 86,24 (perda de 13,8%).
No mesmo período, entre 4 de fevereiro e 18 e março, o IFIX recuou 28,5%. Abaixo é possível ver uma comparação entre a variação do patrimônio líquido do VBI REITS, do IFIX e do preço da cota RVBI11 na B3.
RVBI11 é um FII do tipo papel Fundo de Fundos (FOF)
As cotas do VBI REITS FOF começaram a ser negociadas no último dia 10 de fev/20. Em sua primeira emissão, foram subscritas e integralizadas 1.440.000 cotas, ao preço de R$ 100,00 por cota, com um valor total da oferta de R$ 144 milhões.
O RVBI11, que possui 9,5 mil cotistas, tem por objetivo aplicar seus recursos especialmente em cotas de FIIs. Ontem (19), suas cotas fecharam o dia em R$ 66,95.
