Selic caiu para 14%: ainda vale a pena investir em FIIs? Entenda
A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de reduzir a taxa Selic de 14,25% para 14% ao ano reacendeu uma dúvida comum entre os investidores: afinal, ainda vale a pena investir em fundos imobiliários (FIIs) ou a renda fixa continua sendo a melhor opção?
A resposta depende do perfil do investidor e da estratégia adotada. Embora o ciclo de cortes dos juros tenha avançado com a quarta redução consecutiva da Selic, a taxa permanece em um patamar historicamente elevado, mantendo aplicações como Tesouro Selic, CDBs e outros títulos pós-fixados bastante competitivas.
Ao mesmo tempo, especialistas do mercado avaliam que os FIIs continuam oferecendo oportunidades, principalmente para investidores com horizonte de longo prazo e dispostos a selecionar ativos com fundamentos consistentes.
Selic menor não inviabiliza renda fixa
Em geral, a queda da Selic tende a favorecer ativos de maior risco, como ações e fundos imobiliários, à medida que reduz a rentabilidade oferecida por novas aplicações em renda fixa ao longo do tempo. No entanto, esse processo costuma ocorrer de forma gradual.
Com a taxa básica ainda em 14% ao ano, a renda fixa segue oferecendo retornos elevados e continua competindo com os FIIs pela preferência dos investidores. Além disso, o mercado acompanha os próximos passos do Banco Central, que dependerão da evolução da inflação, da atividade econômica e das expectativas para a política monetária.
Na prática, especialistas afirmam que uma redução isolada de 0,25 ponto percentual na Selic não é suficiente, por si só, para alterar significativamente a estratégia de alocação dos investidores.
Nem todos os FIIs reagem da mesma forma
Os efeitos do cenário de juros variam conforme o segmento do fundo imobiliário.
Os chamados fundos de papel, que investem principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), continuam favorecidos pelo atual ambiente de juros elevados. Isso porque parte relevante dessas carteiras possui títulos indexados ao CDI ou à inflação, o que tende a sustentar os rendimentos enquanto essas referências permanecerem em níveis elevados.
Já os fundos de tijolo — proprietários de imóveis como galpões logísticos, shopping centers, lajes corporativas e outros empreendimentos — costumam apresentar maior sensibilidade à expectativa de queda dos juros, especialmente no preço das cotas.
Segundo analistas, quando o mercado passa a projetar uma trajetória mais consistente de redução da Selic e dos juros futuros, esses fundos podem se beneficiar da melhora na percepção sobre o setor imobiliário, do menor custo de financiamento e do aumento do interesse por ativos de renda variável.
Qualidade da carteira pesa mais que a Selic
Mesmo em um cenário de queda dos juros, especialistas recomendam que o investidor evite tomar decisões baseadas apenas no dividend yield, indicador que mede a relação entre os dividendos distribuídos e o preço da cota.
Fundos que apresentam rendimentos muito elevados podem estar mais expostos a riscos, como concentração em poucos ativos, maior exposição ao crédito ou operações de maior risco. Por isso, a análise deve considerar também fatores como qualidade da gestão, perfil dos imóveis ou dos recebíveis, diversificação da carteira, vacância, liquidez das cotas e estratégia do fundo.
Esse cuidado ganha ainda mais importância em um ambiente de juros elevados, no qual o mercado costuma privilegiar ativos considerados mais previsíveis e defensivos.
O que observar daqui para frente
A redução da Selic para 14% representa mais um passo no atual ciclo de flexibilização da política monetária, mas, isoladamente, não altera o cenário dos fundos imobiliários.
Enquanto os juros permanecerem elevados, os fundos de papel tendem a continuar favorecidos pela indexação de parte de suas carteiras ao CDI ou à inflação. Já uma eventual continuidade do ciclo de cortes poderá beneficiar determinados segmentos de fundos de tijolo, especialmente aqueles negociados com desconto em relação ao valor patrimonial e que apresentem fundamentos sólidos.
Na avaliação de especialistas, a escolha dos FIIs continua dependendo principalmente da qualidade dos ativos, da gestão e da estratégia de cada fundo, mais do que apenas do nível da Selic. Em um ambiente que ainda combina juros elevados e incertezas sobre os próximos passos da política monetária, a seletividade permanece como um dos principais critérios para a composição da carteira.
