VISC11: gestor explica venda de 9 shoppings, R$ 340 milhões em caixa e cota subordinada
O fundo imobiliário VISC11 está passando por um processo de reciclagem de portfólio que envolve a venda de nove ativos e uma estrutura de cotas sênior e subordinada com a Tivio.
Em entrevista, Rafael Teixeira, gestor do fundo, detalhou os impactos esperados da operação e afirmou que a transação deve gerar aproximadamente R$ 340 milhões em caixa líquido, além de contribuir para a redução da alavancagem.
A operação envolve cerca de R$ 570 milhões em ativos, segundo os números apresentados pelo gestor. O VISC11 deixará integralmente sete dos nove empreendimentos e manterá participações em outros dois. Na estrutura criada para a transação, a cota sênior representa 80% e a subordinada, na qual o VISC11 ficará investido, corresponde aos 20% restantes — cerca de R$ 100 milhões.
Segundo Teixeira, a operação foi desenhada para produzir benefícios em diferentes frentes. “A gente melhora bastante os indicadores operacionais do fundo. Quando a gente olha a eficiência do portfólio, no NOI por metro quadrado, venda por metro quadrado, ocupação. O produto final, depois dessa venda, vai ficar melhor do que hoje”, afirmou.
O gestor explicou que parte dos imóveis negociados havia perdido relevância dentro da estratégia do fundo ao longo do tempo. A venda, portanto, não teria apenas o objetivo de gerar caixa, mas também de concentrar a carteira em ativos considerados mais aderentes à estratégia atual.
Outro efeito esperado é a redução da dívida. Atualmente, a dívida líquida do VISC11 em relação ao valor dos imóveis está em aproximadamente 23%. Considerando a conclusão das operações com a Tivio e o Pátria, a estimativa apresentada pelo gestor é que esse indicador recue para cerca de 5%.
VISC11: venda de ativos deve gerar ganho de capital e aliviar obrigações de caixa
A transação também deve resultar em ganho de capital para o VISC11. Segundo Teixeira, o ganho de capital líquido estimado com a operação com a Tivio é de aproximadamente R$ 40 milhões, o equivalente a cerca de R$ 1,21 por cota, valor que seria incorporado ao resultado acumulado do fundo.
“Estamos falando de aproximadamente 40 milhões de reais de capital que vai ser distribuído e adicionado ao resultado acumulado do fundo de hoje, de 1,15”, disse o gestor, em referência à reserva de resultados acumulados do VISC11.
A estrutura, porém, implica uma troca entre benefícios de curto prazo e uma exposição de longo prazo. O VISC11 ficará com a cota subordinada de aproximadamente R$ 100 milhões e, nos três primeiros anos, não receberá rendimentos dessa posição. A remuneração começa posteriormente, enquanto a cota sênior terá prioridade no recebimento.
A lógica, segundo Teixeira, é criar uma margem de proteção para a estrutura e permitir que o fundo comprador consiga remunerar a parcela sênior. “A gente vai ficar três anos sem rendimento na subordinada, começa a receber esse rendimento a partir do quarto ano”, explicou.
No cenário-base apresentado na entrevista, caso os ativos mantenham uma trajetória de crescimento semelhante à observada nos últimos anos e a Tivio consiga vender o portfólio posteriormente em condições favoráveis, o retorno da posição subordinada pode ser relevante. O gestor também destacou que, em um cenário ainda mais positivo, todo o resultado excedente à remuneração da cota sênior fica com a subordinada.
Gestão vê melhora do portfólio e reforça estratégia de reciclagem
A operação com a Tivio ocorre em paralelo a uma transação com o Pátria, que também envolve a venda parcial de ativos do VISC11. Segundo o gestor, as duas operações, em conjunto, devem proporcionar conforto de caixa para o fundo até aproximadamente 2029, considerando as obrigações futuras de aquisição e amortização.
Teixeira afirmou que a reciclagem de ativos faz parte da estratégia de gestão ativa do fundo. “Você compra o ativo, extrai o valor dele, faz ele crescer, compra um bom cap, vende com uma compressão de cap, depois de colher os frutos e fazer o ativo melhorar, isso gera um grande capital que você distribui para o cotista, recompõe seu caixa e reinveste para fazer esse ciclo virtuoso acontecer novamente.”
Além da venda de ativos, o gestor destacou que a gestão ativa também passa pela melhoria operacional dos empreendimentos. Como exemplo, citou o Prudente, que, segundo ele, mais do que dobrou o NOI em cinco anos após a entrada de uma administradora profissional.
“Isso mostra como é importante uma administradora profissional que consiga fazer colher os frutos, fazer o shopping melhorar em termos de eficiência e ter uma visão estratégica para o ativo”, afirmou.
Teixeira também citou a Estação Curitiba e o Midway como exemplos de empreendimentos nos quais mudanças na gestão contribuíram para a evolução operacional. A estratégia, segundo ele, consiste em adquirir ativos com potencial de melhoria, capturar esse valor ao longo do tempo e posteriormente avaliar oportunidades de venda.
“É o que a gente sempre busca: comprar por um preço correto, por um bom preço, shoppings que a gente percebe que têm upside, que têm valor a ser capturado. Capturar esse valor ao longo de alguns anos e esperar uma oportunidade de vender com compressão de cap para poder maximizar o valor, gerar um ganho extraordinário para o cotista e reinvestir esse caixa para buscar novos ciclos”, resumiu.
A operação também ocorre em um momento em que o VISC11 enfrenta um ambiente de juros elevados e menor acesso a novas captações.
Por isso, a estrutura com a Tivio permite ao fundo levantar recursos sem depender exclusivamente de uma nova emissão de cotas. Ao mesmo tempo, cria uma exposição de longo prazo à performance dos ativos transferidos — um risco que, segundo o gestor, foi dimensionado em relação ao tamanho do fundo.
