SNFF11 supera IFIX em dezembro e cotistas aprovam fusão com SNME11
O fundo imobiliário SNFF11 registrou em dezembro uma distribuição de R$ 0,80 por cota em dividendos, equivalente a um rendimento mensal de 1,47%, considerando a cotação de fechamento de 15 de janeiro de 2026. Ao fim do período, o fundo manteve ainda R$ 0,02 por cota em reserva acumulada.
No campo societário, o mês foi marcado pelo avanço do processo de fusão/incorporação do SNFF11 no SNME11, conforme aprovado em assembleia geral extraordinária divulgada em outubro. A expectativa da gestão é que a operação seja concluída ao longo do primeiro semestre de 2026, após a estruturação de operações consideradas estratégicas para o portfólio consolidado.
No mercado secundário, o desempenho da cota foi expressivo. Em dezembro, o SNFF11 registrou valorização de 5,15%, o que levou o retorno total do mês a 6,26%, já considerando a distribuição referente a novembro. O fundo encerrou o período negociado a R$ 76,14, frente a um valor patrimonial de R$ 86,88, mantendo desconto relevante em relação ao patrimônio.
Mesmo em um ambiente de abertura da curva real de juros — com a NTN-B 2035 avançando de 7,31% para 7,39% ao ano —, o segmento de fundos imobiliários apresentou recuperação. O IFIX subiu 3,14% em dezembro, refletindo melhora do apetite por risco e expectativas mais construtivas para o setor.
Nesse contexto, o SNFF11 apresentou retorno patrimonial total de 3,51% no mês, superando o índice de referência. Desde o início de suas atividades, em maio de 2021, o fundo acumula alpha de 9,33%, desempenho equivalente a 129% do IFIX no período.
SNFF11: carteira, alocações e estratégia ativa
Parte do portfólio do SNFF11 segue alocada em fundos de desenvolvimento, que representam cerca de 9% da carteira e atuam nos segmentos logístico, corporativo, residencial e hoteleiro.
Por sua natureza, esses ativos apresentam dinâmica de “curva J”, com maior consumo de caixa no curto prazo e retorno concentrado em horizontes mais longos.
Em termos de resultado, o fundo apurou R$ 3,22 milhões em dezembro. A principal fonte de receita veio dos rendimentos dos FIIs investidos, que somaram cerca de R$ 2,9 milhões, além de contribuições de renda fixa, dividendos de ações e ganhos de capital, que totalizaram aproximadamente R$ 360 mil.
Movimentações da carteira
No campo das movimentações, a gestão realizou alienações de cerca de R$ 2 milhões em FIIs líquidos, com o objetivo de reforçar o caixa e reduzir posições já bem precificadas. Em paralelo, ampliou exposição ao PATL11, fundo do segmento industrial e logístico, e realizou um novo investimento de R$ 7,8 milhões no CXCO11, fundo com imóveis totalmente locados para a Caixa Econômica Federal.
A aquisição do CXCO11 foi feita a um cap rate implícito próximo de 15% ao ano, patamar considerado elevado frente às transações do mercado imobiliário tradicional, oferecendo margem de segurança e potencial de ganho de capital.
Além disso, o SNFF11 executou uma operação tática de venda a descoberto em HGLG11, encerrada ainda em dezembro, que gerou lucro aproximado de R$ 366 mil, reforçando o resultado do período.
