TBOF11: Marcada AGE sobre proposta de compra do JSRE11
O BTG Pactual, na condição de administrador do FII TB Office (TBOF11), convocou, na última sexta-feira (22), uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) de cotistas do fundo, a fim de discutir, examinar e votar a proposta de venda do Condomínio Tower Bridge Corporate (único imóvel do TBOF11) ao JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11) pelo valor de R$ 1.055.250.000,00, bem como da subsequente dissolução e liquidação do fundo.
A convocação foi feita após a desistência da Hedge Investiments de sua então proposta de compra, que foi levantada por três de seus fundos de fundos (juntos, eles detém cotas representativas do TBOF11) e que seria feita através de um fundo imobiliário pré-operacional e restrito a apenas 50 cotistas, o HAAA11.
No entanto, em vista do recebimento da nova proposta do JSRE11, o HAAA11 retirou sua proposta de compra do empreendimento.
Saiba mais sobre a AGE do TBOF11
O BTG Pactual lembrou, em seu comunicado, que somente poderão votar na AGE os cotistas inscritos no livro de registro de cotistas na última sexta-feira (22), ou na conta de depósito, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de 1 ano.
No entanto, os cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, sendo que a manifestação de voto e, conforme o caso, a via original ou cópia reprográfica do instrumento de mandato, devidamente autenticada, ou pedidos de esclarecimentos deverão ser encaminhados por escrito ao administrador no e-mail: [email protected]
Ainda, a assembleia será instalada com a presença de qualquer número de cotistas, sendo que as deliberações deverão ser tomadas por maioria de votos dos cotistas presentes, e que representem ao menos 25% das cotas emitidas do TBOF11.
Foi informado também que cotistas requisitaram que fosse disponibilizado um pedido de procuração para viabilizar uma maior participação dos cotistas e que, diante disso, foi disponibilizado um modelo para representação e voto.
O modelo pode ser encontrado no site do BTG, sendo preciso acessar “Fundos BTG Pactual”, na sequência “FII TB Office” e “Documentos”.
Após preenchida e devidamente assinada, as procurações deverão ser encaminhadas, juntamente com os respectivos documentos de identificação e/ou prova de representação para o mesmo e-mail citado anteriormente.
Posicionamento do BTG acerca da proposta feita pelo TBOF11
O BTG destacou que entende que, por ser uma solicitação de cotistas que detêm mais de 5% da totalidade das cotas do TBOF11, as matérias da pauta do dia devam ser livremente discutidas e deliberadas no âmbito da AGE no melhor interesse dos cotistas.
Reforçou, também, que não recomenda a aprovação da venda do único imóvel do fundo, mas que, caso seja essa a intenção da maioria dos cotistas, o sugerido é que, primeiramente, seja realizado um procedimento de concorrência para contratação de empresa especializada para buscar potenciais compradores para o imóvel no mercado, com o intuito de gerar o melhor resultado de venda para os cotistas.
Conjuntura atual do segmento de operação do TBOF11
A administradora do TBOF11 disponibilizou, no mesmo dia, outros documentos de suporte à proposta de aquisição, dentre eles um breve contexto sobre o mercado de lajes corporativas em São Paulo.
De acordo com o BTG Pactual, a expectativa de taxas de juros estruturalmente mais baixas (atualmente na mínima histórica), somadas as perspectivas de que o Brasil entre em um ciclo favorável de crescimento, contribuem para a retomada do mercado imobiliário com potencial aumento dos rendimentos e valorização dos FIIs.
Abaixo, é possível perceber claramente a correlação que existe entre o Ifix, a taxa Selic e a NTN-B 2035, respectivamente.
Além disso, o mercado de trabalho segue em processo gradual de recuperação, evidenciando ainda o alto nível de ociosidade na economia brasileira e, ao mesmo tempo, existe também a expectativa de crescimento lento do Produto Interno Bruto (PIB) em 2019, mas com projeção de retomada nos anos subsequentes.
A recuperação do mercado de trabalho e a projeção de retomada de crescimento do PIB nos próximos anos também contribuem para expectativa de recuperação do mercado imobiliário.
Já no que tange o mercado corporativo de São Paulo, nos últimos 5 anos, o estoque da cidade cresceu em cerca de 15%, sendo a maior contribuição a da Região Marginal, região do TB Office, com um crescimento de 21% do seu estoque e que atualmente possui 3.361.355 m².
Adicionalmente, ainda de acordo com o BTG, não há projeções de um novo estoque na mesma proporção que ocorreu entre 2011 e 2015 em São Paulo, e com as expectativas de recuperação da economia, há uma perspectiva de retomada dos preços com o aumento da demanda para ocupação dos escritórios, que já pode ser vista com a redução na vacância.
Vale lembrar que a taxa de vacância do TB Office, nos últimos 12 meses, foi reduzida de 28% para 4,5%.
Diante disso, com o baixo volume de novas entregas, em comparação aos anos anteriores, a menor oferta de espaços disponíveis para locação tende a elevar os preços de aluguel pedido por m², principalmente em ativos mais qualificados como é o caso do TB Office.
O período foi marcado pelo novo estoque recorde e o descolamento entre os níveis de oferta e absorção líquida, o que resultou no aumento da taxa de vacância na região.
No entanto, no terceiro trimestre de 2019 foi possível perceber uma retomada do mercado com níveis de absorção líquida próximos a 2018 e queda na vacância para 20,7%.
Já é possível perceber escassez de grandes espaços disponíveis para ocupação imediata no que se refere à edifícios Classe AAA. A taxa de vacância nesse segmento no 3T foi de 10,4%.
Tower Bridge Corporate (TBOF11) – Descrição do Imóvel
O Tower Bridge Corporate é um imóvel corporativo, com classificação Triple A e que possui certificação Leed Gold de sustentabilidade.
É localizado na avenida Jornalista Roberto Marinho, número 85, numa das regiões mais icônicas da cidade de São Paulo.
Construído no ano de 2013, o imóvel possui área BOMA de 56.447,68 m² e possui um valor de laudo (Elaborado pela CBRE) de R$ 995,2 milhões (R$ 17.630,49/m²). Contudo, esse valor ainda não foi validado pela auditoria do fundo.
O valor no mercado secundário, no fechamento da cota no último dia 19 de novembro, era de R$ 1.007.512.500,00 (R$ 17.848,61/m²), sendo que a proposta de aquisição do JSRE11 foi de R$ 1.055.250.000,00 (R$ 18.694,30/m²).
É interessante destacar, também, que o valor do imóvel acompanhou o ciclo do mercado imobiliário, desvalorizando até o ano de 2016 e apresentando recuperação desde então.
“Com as perspectivas de melhora na economia e no mercado imobiliário, e com o baixo estoque de entregas futuras a tendência é que o valor do TB Office para os anos seguintes ainda apresente crescimento”, destacou o BTG em seu estudo.
Conforme já mencionado anteriormente, com o novo contrato de locação com a Salesforce referente à expansão da área locada que entrará em vigor em 01 de fevereiro de 2020, e com o novo contrato de locação com a Comprova.com Informática Ltda, que entrou em vigor no dia 07 de novembro, a ocupação do imóvel se encontrará no seu maior nível desde 2017.
Por fim, a administradora ressaltou que, considerando que o preço pedido atual é R$110/m², a consultora imobiliária entende que existe margem para aumento dos valores de aluguel dos contratos na ocasião das revisionais e renovações, e que as maiores oportunidades de aumento de valor por meio de revisional/renovação estão a partir do final de 2020.
“Ademais, caso a agenda de reformas do atual governo seja concretizada, as taxas de juros se mantenha nos patamares atuais e, consequentemente, a atividade econômica seja retomada a perspectiva é que o mercado de offices seja favorecido pela expansão das empresas, aumentando a demanda por novas áreas de locação e, portanto, elevando o preço pedido de aluguel por m² nas novas locações e nas revisionais. Diante disso, o TB Office será impactado positivamente, podendo vislumbrar uma valorização em seu valor bem como em seu potencial em geração de receitas”, concluiu o BTG Pactual.
