O fundo imobiliário TRXF11 assinou compromissos para adquirir dois ativos corporativos em São Paulo, em um investimento total de R$ 340,25 milhões. A operação envolve participações no Thera Corporate, na região da Berrini, e no Edifício Morumbi, na Avenida Morumbi.
No Thera Corporate, o fundo pretende adquirir dez unidades autônomas distribuídas entre o 3º, 4º, 16º, 17º e 18º pavimentos, em uma parcela negociada por R$ 249,34 milhões.
No Edifício Morumbi, a operação foi estruturada em duas frentes. O fundo imobiliário TRXF11 acertou a compra das quotas da empresa que detém a nua propriedade do imóvel por R$ 60,61 milhões, além do usufruto do edifício por outros R$ 30,30 milhões, o que dará ao fundo a propriedade plena do ativo.
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Juntos, os imóveis somam 20,4 mil metros quadrados de Área Bruta Locável, sendo cerca de 10,6 mil no Thera Corporate e aproximadamente 9,8 mil no Edifício Morumbi.
Como será o pagamento da compra pelo TRXF11?
No Thera Corporate, o FII TRXF11 deverá desembolsar inicialmente R$ 95,33 milhões no encerramento da 13ª emissão de cotas, valor que poderá ser parcial ou totalmente compensado com a subscrição de novas cotas pelo HAAA11, vendedor do imóvel.
Os R$ 154,01 milhões restantes poderão ser quitados até 12 de junho de 2030, com o saldo corrigido pela variação positiva do IPCA e acrescido de juros de 9,20% ao ano.
Para o Edifício Morumbi, os pagamentos também incluem compensação com cotas do fundo. A aquisição do usufruto prevê R$ 30,30 milhões, enquanto a compra das quotas da empresa proprietária será dividida entre uma parcela inicial de R$ 35,30 milhões e outra de R$ 25,31 milhões, esta com vencimento até junho de 2030 e sujeita às mesmas condições de atualização e juros. As despesas com ITBI, registros cartorários e determinados custos de estruturação ficarão sob responsabilidade dos vendedores.
O Thera Corporate é classificado como empreendimento AAA e tem certificação LEED Gold. Inaugurado em 2014, conta entre seus ocupantes com empresas como Sony, CEVA, Ri Happy, ERM Brasil e Generali.
Já o Edifício Morumbi, de classe A, foi inaugurado em 2002 e tem locatários como Air Liquide, Avenida, Genesis e Einstein, com a negociação prevendo que o HOFC11 arque com o retrofit do sistema de ar-condicionado do imóvel.
A estratégia do fundo TRXF11 é ampliar a exposição ao segmento de escritórios em regiões relevantes do mercado corporativo paulistano, incluindo os eixos da Berrini, Vila Olímpia e Chucri Zaidan. Para reduzir riscos na fase inicial, os vendedores também assumiram um mecanismo de complemento de receita por 24 meses após a transferência da posse, com indenização calculada caso a receita líquida dos imóveis fique abaixo dos valores de referência dos contratos.
A compra ainda depende de aprovações
A conclusão da aquisição não é automática. As vendas precisam ser aprovadas pelos cotistas de HAAA11 e HOFC11 em consultas formais previstas para terminar em 21 de setembro de 2026, e, no caso do Thera Corporate, também será necessária a anuência dos titulares dos CRIs que têm os imóveis como garantia.
Os contratos ainda permitem que o fundo indique um veículo imobiliário administrado e gerido pela Hedge para assumir sua posição nas operações, cenário em que ficaria com a totalidade das cotas desse veículo e, portanto, com a exposição econômica aos imóveis.
Se todas as etapas forem concluídas, o TRXF11 passará de 118 para 120 imóveis na carteira, e a ABL do portfólio deverá aumentar de cerca de 1,56 milhão para 1,58 milhão de metros quadrados.
