TRXF11 fecha venda de loja do Assaí em Goiânia; há impacto nos dividendos?
TRXF11 espera um lucro de R$ 19 milhões com a transação; impacto nos dividendos pode ser de até R$ 0,58 por cota.
O fundo imobiliário TRXF11 anunciou ter fechado um compromisso para a venda de um imóvel de varejo ocupado pelo Assaí (ASAI3) em Goiânia, pelo valor aproximado de R$ 89 milhões. O imóvel tem área bruta locável (ABL) de 17.354 metros quadrados e está alugado em contrato atípico, com vencimento em junho de 2035.
O pagamento será realizado da seguinte maneira:
- sinal de R$ 53 milhões, com pagamento em até 8 dias contados a partir da superação das condições precedentes;
- 3 parcelas semestrais de R$ 12 milhões, com reajuste pelo IPCA e primeiro vencimento seis meses após o pagamento do sinal.
Pelo acordo, o TRXF11 continuará fazendo jus a uma parte dos alugueis, proporcional ao valor que ainda tiver a receber pela venda do imóvel. O lucro estimado da transação para o TRXB11, FII proprietário do imóvel, do qual o TRXF11 é o principal cotista, é de cerca de R$ 19 milhões, ou R$ 5,07 por cota.
A taxa interna de retorno (TIR) aproximada é de 15% ao ano, correspondente a um retorno líquido de 145% do CDI no mesmo período. O fundo também deve ter uma diminuição de alavancagem, já que quitará o CRI que financiou a aquisição do imóvel, hoje com saldo devedor estimado em R$ 51,5 milhões.
TRXF11: transação em linha com a estratégia do fundo
Em relação ao TRXF11, o lucro estimado é de cerca de R$ 0,58 por cota, valor que representa estimativa e não promessa de distribuição de resultado e/ou de rentabilidade, segundo a TRX Investimentos, gestora dos dois fundos. O valor de venda está em linha com o valor do último laudo de avaliação e corresponde a um cap rate anual de 7,65%, considerando o aluguel mensal vigente.
A transação se alinha à estratégia de investimentos da gestora, que busca rodar o portfólio e realizar vendas de forma periódica, com ganho de capital, para ampliar a distribuição eventual de dividendos. O assunto foi abordado em entrevista concedida por Gabriel Barbosa, gestor do TRXF11, ao professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
Na conversa, gravada antes da divulgação dessa transação, Barbosa comentou outras negociações recentes do TRXF11 e explicou as estratégias para garantir rentabilidade aos investidores. Nesta sexta-feira (29), último dia útil do mês, o fundo anuncia uma nova distribuição de dividendos, com guidance projetado entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
