Como o risco de crédito pode afetar os FIIs de tijolo?
Você sabia que além dos fundos imobiliários de papel, um eventual risco de crédito também pode afetar os FIIs de tijolo? Veja os motivos.
Existem duas principais categorias de fundos imobiliários: FIIs de tijolo e os FIIs de papel. Enquanto os fundos de tijolo investem maioritariamente em imóveis físicos, os fundos de papel, ou FIIs de CRI, têm os seus portfólios mais associados a títulos de dívida, recebíveis imobiliários e outros instrumentos financeiros.
Por essa razão, um eventual risco de crédito é algo que costuma “assustar” mais os investidores de fundos imobiliários de papel do que aos cotistas dos FIIs de tijolo. Mas será que essa diferença de percepção se justifica?
Em outras palavras, o risco de crédito pode afetar de igual maneira os FIIs de tijolo? Veja o que diz o Professor Baroni, especialista de fundos imobiliários da Suno, a respeito desse tema.
Como o risco de crédito pode afetar os FIIs de tijolo?
Baroni explica que o risco de crédito pode afetar de maneira global o mercado de fundos imobiliários, incluindo os fundos de tijolo.
O motivo disso é que o risco de crédito pode afetar diretamente as empresas que são inquilinas de imóveis desses fundos.
Isso poderia acontecer, por exemplo, com companhias do setor logístico e de varejo que estejam com maiores dificuldades financeiras e que ocupam galpões, shoppings centers ou imóveis de renda urbana. Outro exemplo são os FIIs de escritórios, que poderiam ver seus inquilinos com maiores dificuldades de manter suas operações.
Como é de se esperar, os próprios FIIs de papel se incluem entre os fundos imobiliários que são afetados por um eventual risco de crédito.
Por essa razão, os riscos de crédito acabam afetando os mais variados segmentos de fundos imobiliários, tanto os FIIs de tijolo como os fundos de CRI, embora a princípio isso possa não ficar tão visível ao investidor.
“É algo que pode inevitavelmente alcançar diferentes tipos de empresas. Óbvio que algumas empresas são um pouco melhor defendidas [nesse cenário de risco], por terem mais previsibilidade de receita. Mas em linhas gerais, isso pode afetar todos os setores, segmentos, tipos de desenvolvimento imobiliário, etc”, explica Baroni.
Por que alguns FIIs de tijolo diminuem a vacância, mas não elevam seus dividendos?
Outra dúvida respondida por Baroni diz respeito ao fato de que muitos fundos imobiliários de tijolo conseguem reduzir suas vacâncias em determinados momentos, mas não aumentam suas distribuições de rendimentos. Afinal, por que isso acontece?
O especialista de FIIs da Suno explica que alguns motivos podem levar os FIIs de tijolo a não aumentarem seus dividendos, mesmo fechando contratos com novos locatários. Três desses motivos podem ser:
- O novo contrato pode ter algum tipo de carência;
- O fundo de tijolo pode oferecer algum desconto relevante no aluguel do novo locatário;
- O contrato antigo estava com um valor por metro quadrado muito superior.
Ademais, é muito importante avaliar as diferentes variáveis que estão inseridas no fechamento de novas locações dos FIIs de tijolo, e não apenas analisar a redução da vacância por si só.
