Mercado de FIIs pode avançar e, no futuro, seguir modelo do Tesouro Direto, diz Baroni
Os FIIs foram se tornando mais acessíveis conforme bases foram diminuindo e poderiam funcionar pelo volume financeiro em algum momento no futuro, diz especialista
Ao longo de quase três décadas, a indústria de Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil passou por diversas transformações, com o seu crescimento catalisado após 2016, período de queda na taxa de juros.
Os FIIs, que começaram a ser negociados na base dos R$ 1.000, foram se tornando mais acessíveis à pessoa física, migrando para R$ 100 e hoje muitos estão com sua cota na base de R$ 10.
Segundo Marco Baroni, analista CNPI e especialista em FIIs da Suno Research, isso oferece maior acessibilidade ao pequeno investidor, permitindo projetar aportes a essa categoria de Fundos. “Esse movimento da indústria é democratizador, mas precisamos lembrar que não é por conta da base que o fundo é melhor ou pior.”
Portanto, diz o analista, você pode ter excelentes portfólios que estejam na base 100 e portfólios não tão bons na listados em R$ 10. Dessa forma, a base não determina qualidade.
“Cotas mais baratas acabam entrando no radar do investidor que está começando e isto é um ponto de preocupação, pois alguns investidores compram cotas apenas pelo custo, mas é preciso analisar melhor aquele ativo”, explica Baroni.
Para Pedro van den Berg, diretor de gestão da Zagros Capital, cotas mais baratas ajudam na diversificação da carteira do investidor. “Caso o investidor tenha R$ 1.000 e queira diversificar, invés de comprar 10 cotas de R$ 100, ele consegue montar posição no Fundo com menos cotas, mas também olhar para outros que estão no mercado.”
FIIs como Tesouro Direto?
Segundo Baroni, o mercado de FIIs avançaria bastante se tivesse um modelo igual do Tesouro Direto, no qual você adquire o ativo pelo volume financeiro e não pelo valor da cota.
No entanto, para o analista isto não deve acontecer no curto tempo, pois envolveria adaptação de custos na escrituração de cotas. “Ainda não atingimos o ‘estado de arte’. Isso ocorrerá quando comprarmos a fração da fração de um FII. Isto é, adquirir cotas pelo valor financeiro, semelhante ao mecanismo do Tesouro Direto, e não somente pela quantidade de cotas”.
“Acredito que se isso um dia acontecer, nós vamos precisar de escala, muito mais investidores e volume para que isso possa ser diluído pelo tamanho da base de cotista e do fundo”, destaca Baroni.
FIIs: desdobramento de cotas; o que impacta
Nos últimos meses, vários FIIs anunciaram desdobramento de cotas. Em setembro, o Fundo de Investimento Imobiliário Capitânia Securities II (CPTS11) anunciou o desdobramento na razão de um para 10.
Com isso, na época, o CPTS11 precificado aR$ 88,90 passou a valer R$ 8,80. E o investidor que tinha 1 cota, passou a ter 10.
Outro grande exemplo é o fundo imobiliário MXRF11, maior FII em número de cotistas – quase 1 milhão, sendo o primeiro FII a ter feito um desdobramento de cotas no Brasil, em 2017.
Baroni explica que o maior benefício desta medida é maximizar a liquidez e ampliar a base de cotista, tornando o fundo mais acessível.
Veja alguns FIIs com cotas a R$ 10 listados no IFIX, carteira que reúne os principais fundos do mercado:
| ATIVO | PREÇO DA COTA | COTISTAS |
| MXRF11 | R$ 10,80 | 977.470 mil |
| VCRI11 | R$ 8,21 | 12.251 mil |
| GALG11 | R$ 9,38 | 82.853 mil |
| CARE11 | R$ 1,51 | 11.747 mil |
| TORD11 | R$ 2,21 | 97.047 mil |
| BLMR11 | R$ 6,63 | 18.992 mil |
| WHGR11 | R$ 9,57 | 9.830 mil |
| VIUR11 | R$ 7,98 | 44.113 mil |
| VSLH11 | R$ 3,41 | 89.339 mil |
| CYCR11 | R$ 9,35 | 13.610 mil |
| KISU11 | R$ 8,20 | 123.999 mil |
| XPSF11 | R$ 7,85 | 52.474 mil |
| BTCI11 | R$ 9,78 | 123.083 mil |
| VGHF11 | R$ 9,41 | 313.289 mil |
| VGIR11 | R$ 9,67 | 226.183 mil |
No caso, a quantidade de cotas de um determinado FII é aumentada com o valor unitário das cotas sendo reduzido na mesma proporção.
“O desdobramento não impacta no rendimento, se você tem uma cota de R$ 100 que paga um real, depois você vai ter 10 cotas de R$10 que pagará 10 centavos, que no final dará um real”, diz Baroni.
Os analistas dizem que o importante é ver o valor relativo e não nominal. Por exemplo, um Fundo que tem cotas de 20 mil reais, no qual paga R$ 100 por mês de rendimento tem um valor nominal alto, mas o relativo ao yield é baixo.
Outro ponto destacado por Baroni é que não necessariamente os fundos de base 10 têm mais cotistas. “É possível tranquilamente encontrar fundos de logísticas que são base 10 e tem menos cotistas que de base 100, por exemplo.”
Avanço do mercado e democratização
Baroni ressalta que a democratização dos FIIs não é apenas financeira, mas informacional. “Hoje, o nível de acesso a informações para o investidor de pessoa física que está começando é de excelente qualidade. Acho que essa seja a maior conquista recente do ponto de vista de democratização de acesso a fundos imobiliários.”
De acordo com Van den Berg, o mercado tende a se consolidar ainda mais nos próximos anos. “Ao todo, a indústria de fundos representa aproximadamente R$ 8 trilhões. Os FIIs atingiram um pouco mais de R$ 220 bi, comparado ao total estamos falando isso representa 2,5%, portanto um montante ainda pequeno.”
O executivo avalia que levando em consideração que o investidor brasileiro é acostumado a gostar do imobiliário, até pela ideia cultural da casa própria, é uma tendência considerando o cenário macroeconômico que o número aumente. “Não é muito difícil que tenhamos 5% a 10% alocados em FIIs, considerando o todo”, conclui Van den Berg.
