Mercado de FIIs pode avançar e, no futuro, seguir modelo do Tesouro Direto, diz Baroni

Ao longo de quase três décadas, a indústria de Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil passou por diversas transformações, com o seu crescimento catalisado após 2016, período de queda na taxa de juros. 

Os FIIs, que começaram a ser negociados na base dos R$ 1.000, foram se tornando mais acessíveis à pessoa física, migrando para R$ 100 e hoje muitos estão com sua cota na base de R$ 10. 

Segundo Marco Baroni, analista CNPI e especialista em FIIs da Suno Research, isso oferece maior acessibilidade ao pequeno investidor, permitindo projetar aportes a essa categoria de Fundos. "Esse movimento da indústria é democratizador, mas precisamos lembrar que não é por conta da base que o fundo é melhor ou pior."

Portanto, diz o analista, você pode ter excelentes portfólios que estejam na base 100 e portfólios não tão bons na listados em R$ 10. Dessa forma, a base não determina qualidade. 

"Cotas mais baratas acabam entrando no radar do investidor que está começando e isto é um ponto de preocupação, pois alguns investidores compram cotas apenas pelo custo, mas é preciso analisar melhor aquele ativo", explica Baroni.

Para Pedro van den Berg, diretor de gestão da Zagros Capital, cotas mais baratas ajudam na diversificação da carteira do investidor. "Caso o investidor tenha R$ 1.000 e queira diversificar, invés de comprar 10 cotas de R$ 100, ele consegue montar posição no Fundo com menos cotas, mas também olhar para outros que estão no mercado."

FIIs como Tesouro Direto?  

Segundo Baroni, o mercado de FIIs avançaria bastante se tivesse um modelo igual do Tesouro Direto, no qual você adquire o ativo pelo volume financeiro e não pelo valor da cota.

No entanto, para o analista isto não deve acontecer no curto tempo, pois envolveria adaptação de custos na escrituração de cotas. "Ainda não atingimos o 'estado de arte'. Isso ocorrerá quando comprarmos a fração da fração de um FII. Isto é, adquirir cotas pelo valor financeiro, semelhante ao mecanismo do Tesouro Direto, e não somente pela quantidade de cotas".

“Acredito que se isso um dia acontecer, nós vamos precisar de escala, muito mais investidores e volume para que isso possa ser diluído pelo tamanho da base de cotista e do fundo”, destaca Baroni. 

FIIs: desdobramento de cotas; o que impacta 

Nos últimos meses, vários FIIs anunciaram desdobramento de cotas. Em setembro, o Fundo de Investimento Imobiliário Capitânia Securities II (CPTS11) anunciou o desdobramento na razão de um para 10. 

Com isso, na época, o CPTS11 precificado aR$ 88,90 passou a valer R$ 8,80. E o investidor que tinha 1 cota, passou a ter 10. 

Outro grande exemplo é o fundo imobiliário MXRF11, maior FII em número de cotistas – quase 1 milhão, sendo o primeiro FII a ter feito um desdobramento de cotas no Brasil, em 2017. 

Baroni explica que o maior benefício desta medida é maximizar a liquidez e ampliar a base de cotista, tornando o fundo mais acessível. 

Veja alguns FIIs com cotas a R$ 10 listados no IFIX, carteira que reúne os principais fundos do mercado:

No caso, a quantidade de cotas de um determinado FII é aumentada com o valor unitário das cotas sendo reduzido na mesma proporção.

"O desdobramento não impacta no rendimento, se você tem uma cota de R$ 100 que paga um real, depois você vai ter 10 cotas de R$10 que pagará 10 centavos, que no final dará um real", diz Baroni. 

Os analistas dizem que o importante é ver o valor relativo e não nominal. Por exemplo, um Fundo que tem cotas de 20 mil reais, no qual paga R$ 100 por mês de rendimento tem um valor nominal alto, mas o relativo ao yield é baixo.

Outro ponto destacado por Baroni é que não necessariamente os fundos de base 10 têm mais cotistas. "É possível tranquilamente encontrar fundos de logísticas que são base 10 e tem menos cotistas que de base 100, por exemplo."

Avanço do mercado e democratização

Baroni ressalta que a democratização dos FIIs não é apenas financeira, mas informacional.  "Hoje, o nível de acesso a informações para o investidor de pessoa física que está começando é de excelente qualidade. Acho que essa seja a maior conquista recente do ponto de vista de democratização de acesso a fundos imobiliários."

De acordo com Van den Berg, o mercado tende a se consolidar ainda mais nos próximos anos. "Ao todo, a indústria de fundos representa aproximadamente R$ 8 trilhões. Os FIIs atingiram um pouco mais de R$ 220 bi, comparado ao total estamos falando isso representa 2,5%, portanto um montante ainda pequeno."

O executivo avalia que levando em consideração que o investidor brasileiro é acostumado a gostar do imobiliário, até pela ideia cultural da casa própria, é uma tendência considerando o cenário macroeconômico que o número aumente. "Não é muito difícil que tenhamos 5% a 10% alocados em FIIs, considerando o todo", conclui Van den Berg.