GGRC11 conclui pacotão de compras; veja valores e impacto nos dividendos
GGRC11 concluiu negócios que estavam em andamento com BTLG11, SNLG11 e ALZR11, com pagamentos feitos o principalmente em novas cotas.
O fundo imobiliário GGRC11 anunciou na noite desta terça-feira (12) a conclusão de três diferentes aquisições que estavam em andamento, que envolvem nove ativos, com valor agregado superior a R$ 400 milhões, em negociações com outros três fundos imobiliários que preveem pagamentos estruturados de forma diversificada: uma parcela será realizada por meio da integralização de cotas da oitava emissão em andamento, outra com a assunção de CRIs, e uma parte em dinheiro, com prazo de liquidação de até 12 meses.
Uma das operações é a aquisição de dois imóveis pertencentes ao BTLG11, um dos principais FIIs de logística do país, que está reciclando seu portfólio e tentando ampliar sua presença na região metropolitana de São Paulo, de preferência num raio inferior a 60 km da capital.
Assim, o GGRC11 fechou a aquisição de dois imóveis, um em Campinas (SP) e outro em Camaçari (BA), pelo valor total de R$ 57 milhões, com o pagamento sendo feito da seguinte forma:
- R$ 27.000.004,25 pagos mediante a compensação financeira de créditos, através da subscrição de 2.378.855 novas cotas do GGRC11, ao preço unitário de R$ 11,35, já incluídos os custos de subscrição;
- R$ 14.999.995,75 a serem pagos até 15 de junho de 2025, contra a outorga da escritura do imóvel na Bahia;
- R$ 15 milhões a serem pagos até 15 de dezembro de 2025, contra a outorga da escritura do imóvel no interior paulista.
As duas parcelas em dinheiro terão correção pelo IPCA até a efetiva data de pagamento. Os dois imóveis estão locados, com contratos atípicos pela modalidade built-to-suit, e a projeção da Zagros Capital, gestora do GGRC11, é de impacto de R$ 0,004 mensais na receita do fundo, com cap rate médio estimado para o 1º ano da operação é de, aproximadamente, 15,70%.
GRCC11 compra tudo do SNLG11
O fundo imobiliário GGRC11 também anunciou o cumprimento das condições para a aquisição de todo o portfólio do SNLG11, fundo sob gestão da Suno Asset. O pacote de seis imóveis, sendo cinco deles locados, soma 89.351 metros quadrados de área bruta locável (ABL), e o valor nominal da transação foi de R$ 299 milhões.
Na prática, descontados os passivos relacionados a operações de emissão de CRIs e à obrigação de pagamento da última parcela do Imóvel Santa Luzia ao BTLG11, o GGRC11 pagou R$ 79.869.348,45, por meio da compensação de 7.036.947 novas cotas da 8ª oferta subscritas pelo SNLG11, também por R$ 11,35 cada.
Além disso, o fundo da Suno Asset adquiriu mais 555.066 cotas, num investimento de R$ 6,3 milhões, para a entrega de três cotas do GGRC11 para cada cota do SNLG11 detida pelos investidores, como parte do processo de liquidação do fundo. As próximas etapas serão divulgadas oportunamente pela gestora.
O GGRC11 também já prepara a quitação da dívida do Imóvel Santa Luzia junto ao BTLG11: realizou um pagamento de R$ 35.000.006,35 por meio da compensação financeira de créditos pela subscrição de 3.083.701 novas cotas, vai pagar R$ 44.999.993,65 em dinheiro, em 16 de dezembro de 2024, após a outorga da respectiva escritura definitiva de compra e venda.
A negociação com o SNLG11 tem um cap rate estimado de 10% ao ano, descontada a alavancagem, com impacto positivo nas receitas de R$ 0,021 por cota.
Negócio fechado também com o ALZR11
O fundo GGRC11 também concluiu a compra de um imóvel híbrido de propriedade do FIII ALZR11 em Espírito Santo do Pinhal, no interior paulista. Locado à Aptiv, uma das maiores fabricantes globais de sistemas eletrônicos para automóveis, o espaço reúne planta industrial, centro logístico e também a sede administrativa da empresa.
Construído no formato BTS (“built to suit”, sob medida) para a locatária, o imóvel foi entregue em 2019 e tem contrato atípico de locação com vencimento previsto para 20 de março de 2029.
O GGRC11 pagou R$ 38.500.005,85 a partir da integralização de 3.392.071 milhões de cotas da 8ª emissão, e acordo prevê pagamentos em dinheiro de R$ 5 milhões, nos próximos dias, com contra a outorga da escritura, e de R$ 4 milhões, com vencimento em 5 de julho de 2025 e correção pelo IPCA.
O acordo ainda prevê o acréscimo de R$ 1 milhão à última parcela, de acordo com o cumprimento de condições não divulgadas. A estimativa do GGRC11 é que esse aluguel terá impacto de R$ 0,0034 por cota, com cap rate estimado de 9,93% para o 1º ano da operação.
