GARE11 inicia ciclo com estrutura reforçada e prevê anúncio de novos imóveis
O fundo imobiliário GARE11 detalhou, em seu mais recente relatório gerencial, como pretende utilizar os recursos captados na 7ª emissão de cotas, concluída em dezembro de 2025. A operação levantou cerca de R$ 1,27 bilhão, montante que já começou a ser direcionado para aquisições imobiliárias, reforço de caixa e investimentos financeiros temporários enquanto novas transações são concluídas.
Segundo o relatório da gestora Guardian Real Estate, aproximadamente R$ 676 milhões foram destinados à aquisição de imóveis, incluindo ativos já anunciados e outros que ainda dependem do cumprimento de condições precedentes para conclusão das negociações. Parte dessas operações envolve diligências técnicas, trâmites operacionais e processos regulatórios, como análise concorrencial.
Além disso, o fundo manteve cerca de R$ 310 milhões em caixa livre, montante que, de acordo com a gestora, reforça o colchão de liquidez da carteira e oferece flexibilidade para novas alocações. Outros R$ 290 milhões foram aplicados em títulos e valores mobiliários (TVMs), incluindo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e uma posição pontual no FII GAME11, adquiridos no mercado secundário.
A gestão explica que a alocação em CRIs tem função estratégica dentro da estrutura do fundo. “A alocação em CRIs é funcional à estratégia do Fundo e cumpre papéis distintos: rentabilizar o caixa com liquidez, contribuir para a desalavancagem do fundo e, por meio de CRIs atrelados a ativos estratégicos, reforçar a flexibilidade para futuras aquisições imobiliárias”, destaca o relatório.
Do montante reservado para imóveis, cerca de R$ 230 milhões já foram efetivamente utilizados na compra de ativos previamente anunciados. O restante dos recursos está direcionado à conclusão da aquisição de seis imóveis que fazem parte do pipeline da emissão, cuja liquidação ainda depende do cumprimento de etapas contratuais e operacionais. A expectativa da gestão é que essas operações sejam concluídas até o início do segundo trimestre de 2026.
Enquanto essas transações não são finalizadas, os recursos permanecem estruturados temporariamente em operações financeiras que funcionam como uma “ponte” até a incorporação definitiva dos imóveis ao portfólio.
GARE11 amplia patrimônio e mantém guidance de dividendos
Com a conclusão da emissão e as recentes aquisições, o fundo passou a registrar patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,7 bilhões, mais que o dobro do patamar observado antes da operação, quando o patrimônio era de cerca de R$ 1,3 bilhão.
O relatório também aponta mudanças relevantes na estrutura do portfólio. O número de inquilinos aumentou de seis para 11, enquanto a quantidade de ativos subiu de 29 para 33. A alavancagem do fundo também foi reduzida, passando de 27% para uma posição líquida negativa de 13%, refletindo maior folga financeira após a capitalização.
De acordo com a gestora, os indicadores apresentados já refletem os efeitos das movimentações estratégicas realizadas ao longo de 2025, incluindo a aquisição de três imóveis — entre eles o Parque Logístico Confins e o edifício sede da MRV.
No campo dos rendimentos, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota em janeiro, com pagamento realizado em fevereiro aos cotistas posicionados na data-base do fim do mês. O valor corresponde a um dividend yield anualizado de cerca de 11,3%, segundo a gestão.
Para 2026, a gestora manteve o guidance de dividendos entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota, após o ciclo recente de reciclagem de portfólio, redução da alavancagem e reorganização da estrutura de capital do fundo.
