Galpões estão quase cheios — e ainda mais nos FIIs; GGRC11 e TRXF11 têm vacância zero
Os galpões logísticos no Brasil operam com níveis baixos de vacância, refletindo a forte demanda por centros de distribuição e infraestrutura de armazenagem.
Segundo estudo do BTG Pactual, a taxa média de vacância do setor encerrou 2025 em 7,1%, um dos menores patamares observados na série recente do mercado.
O levantamento, baseado em dados da consultoria Buildings e analisado pelo banco, mostra que o mercado brasileiro de galpões passou por forte expansão nos últimos anos. O estoque total saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL), crescimento de cerca de 130% em pouco mais de uma década.
FIIs operam com ocupação ainda maior
Se o mercado como um todo já apresenta vacância reduzida, os fundos imobiliários logísticos operam com níveis de ocupação ainda mais elevados.
Levantamento do portal FIIs, a partir de relatórios gerenciais recentes de grandes fundos do setor, mostra vacância inferior à média nacional em diversos portfólios.
O BTLG11 (BTG Pactual Logística FII) reportou vacância financeira de 2,9% em seu portfólio logístico, composto por 34 imóveis e cerca de 1,4 milhão de metros quadrados de ABL.
Já o HGLG11 (Pátria Logística FII) mantém vacância próxima de 2%, indicando ocupação em torno de 98% do portfólio, segundo os relatórios gerenciais do fundo.
O TRXF11 (TRX Real Estate FII), focado em imóveis locados a grandes redes varejistas, apresenta vacância física de 0,46% e vacância financeira de 0,42%, praticamente nula, sustentada por contratos de longo prazo e ativos ocupados por operações ligadas ao varejo alimentar e logística de distribuição.
O GGRC11 (GGR Covepi Renda FII) também reporta níveis reduzidos de vacância em seu portfólio industrial e logístico (0,21%), refletindo a forte ocupação dos ativos.
E-commerce e distribuição
Segundo o estudo do BTG Pactual, a expansão do comércio eletrônico e das cadeias de distribuição tem sido um dos principais motores da demanda por galpões logísticos no país. Empresas de varejo, indústria e operadores logísticos concentram a maior parte da área ocupada.
Entre os principais ocupantes estão companhias ligadas ao comércio eletrônico e à logística, como Mercado Livre, Shopee, Casas Bahia e Amazon, que ampliaram significativamente suas operações logísticas no Brasil nos últimos anos.
Tendência de ocupação elevada
O relatório também aponta que o elevado custo de capital e de construção tende a limitar o desenvolvimento de novos empreendimentos logísticos no curto prazo. Nesse cenário, a expansão da oferta deve ocorrer em ritmo mais lento, o que pode contribuir para manter a vacância em patamares reduzidos.
Com níveis de vacância já baixos no mercado e ainda menores nos fundos imobiliários, os dados reforçam o momento favorável do segmento de galpões logísticos dentro do mercado brasileiro.
