JSRE11 faz nova proposta pelo Tower Bridge Office, dessa vez de R$ 1,05 bi
O JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11) anunciou hoje (18) uma nova proposta de aquisição da integralidade do Condomínio Tower Bridge Corporate, único imóvel pertencente ao fundo imobiliário TBOF11.
De acordo com o informado pelo Safra (administrador do JSRE11), o valor da sua oferta passou a ser de R$ 1.055.250.000,00, ou R$ 105,00 por cota (a proposta inicial, feita na semana passada pelo fundo, havia sido de R$ 1 bilhão).
Um pouco antes do anúncio, a B3 informou ao mercado, por meio de nota, que o referido fundo se encontrava na iminência de divulgar fato relevante e, por conta disso, haviam ficado suspensas as negociações com os valores mobiliários de sua emissão das 16H33 às 16H53.
Ademais, o anúncio se fez no mesmo dia que aconteceu a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para tratar da proposta inicial de compra do Edifício Tower Bridge Corporate feita Hedge Investments, por R$ 909,5 milhões.
Diante dessa oferta da Hedge, a Bluemacaw Office Fund havia feito, ainda na semana passada, uma outra oferta, de R$ 924,6 milhões, pelo mesmo imóvel e, como consequência, uma outra AGE foi convocada para o próximo dia 29 de novembro, a fim de examinar, discutir e votar aprovação de tal oferta.
Essa proposta do JSRE11, portanto, sacramenta a corrida que percebe se formar na busca da aquisição do imóvel, um dos mais representativos de São Paulo, e localizado numa região bastante privilegiada da cidade.
Ainda em relação a essa oferta bilionária, cabe destacar ainda que, se aprovada, o JSRE11 pagará ao TBOF11 o preço proposto, sendo que parte do valor seria proveniente de recursos próprios do fundo comprador (R$ 650 milhões) e o restante via captação no mercado por meio de uma emissão restrita (ICVM 476).
Na hipótese de serem identificadas contingências relativas ao imóvel, tais como débitos de IPTU, de condomínio, de multas administrativas, entre outras, o JSRE11 enfatizou que descontará tais débitos do preço ofertado, limitados a 2% do preço de aquisição.
Adicionalmente, o pagamento do valor acima seria feito na data da celebração da escritura pública definitiva e da transferência da propriedade do imóvel ao JSRE11.
Entenda a situação do TBOF11
Inicialmente, a Hedge Investments desenhou uma oferta de compra para o único imóvel do TBOF11, o Edifício Tower Bridge Corporate (a qual é cotista através de três fundos de fundos que possui sob gestão) por parte de um outro fundo imobiliário, gerido também pela Hedge, porém ainda em fase pré-operacional e restrito a apenas 50 investidores, o HAAA11.
Em outras palavras, a Hedge tem o interesse na venda do TBOF11 (por parte dos seus FOFs) e também na compra (por parte desse fundo restrito a 50 investidores).
A oferta feita para a aquisição do imóvel pertencendo ao TBOF11 foi de R$ 90,50 por cota (R$ 909,5 milhões, no total).
Diante disso, na última quarta-feira (13), o BTG comunicou que havia recebido, na véspera, uma outra proposta de aquisição feita pela Bluemacaw Gestora de Recursos Ltda, também para a integralidade do Edifício Tower Bridge Corporate, pelo valor total de R$ 924,6 milhões, ou R$ 92,00 por cota (lembrando-se que a proposta da Hedge foi de R$ 909,5 milhões).
O pagamento dessa oferta seria feito à vista na data da celebração da escritura definitiva e da transferência da posse do imóvel para a compradora, através de uma parcela de equity (80%) por meio de uma emissão ICVM 400, e uma parcela de dívida (20%) através da securitização dos recebíveis imobiliários a ser acertada entra a compradora e o TBOF11.
Cabe aos minoritários (cotistas ou não do TBOF11) agora, acompanhar de perto essa novela que a cada dia ganha capítulos cada vez mais interessantes.
Saiba mais sobre o JSRE11
O JS Real Estate Multigestão é um fundo imobiliário que teve o seu início em junho de 2011 e é administrado pelo Banco J. Safra S.A.
Atualmente, o fundo mantém uma alocação em liquidez com baixo risco e analisa oportunidades de investimento em imóveis e cotas de FIIs, tendo em vista as fases do ciclo do mercado imobiliário e o mercado de juros.
Os FIIs presentes em sua carteira são:
- HGPO11 – 5,50% do PL;
- FVBI11 – 2,01% do PL;
- EDGA11 – 1,02% do PL;
- PRSV11 – 0,12% do PL;
Já em relação ao seu portfólio de imóveis, atualmente o JSRE11 apresenta a seguinte configuração:
O setor de atuação dos inquilinos do JSRE11, hoje, se encontra da seguinte maneira:
Atualmente, sua taxa de ocupação é de 100%. Sua taxa de administração é de 1% ao ano sobre o valor de mercado e sua taxa de performance é de 20% sobre os rendimentos que excederem 6% ao ano sobre base atualizada por IGPM.
