BTLG11 compra galpão logístico por R$ 375 milhões e amplia presença em SP
O BTLG11 (BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário) concluiu a compra de um imóvel logístico em Guarulhos (SP) por R$ 375 milhões. Batizado de BTLG Guarulhos I, o ativo tem 95.348 metros quadrados de área bruta locável (ABL), está 100% locado e fica dentro de um raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo.
A operação foi concluída nesta quarta-feira (26). Do preço total, o fundo imobiliário pagou R$ 225 milhões à vista, equivalentes a 60% da aquisição. Os R$ 150 milhões restantes, correspondentes a 40% do valor, serão pagos em 18 meses e corrigidos pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Segundo o fato relevante, a aquisição apresenta cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%. A gestão também estima yield médio de aproximadamente 15,2% durante os próximos 18 meses. Desde o pagamento da primeira parcela, o BTLG11 passou a ter direito à totalidade das receitas de locação do imóvel.
BTLG11 aumenta exposição no raio de 30 km de São Paulo
A localização é um dos pontos destacados pela gestão na apresentação da aquisição. Com a entrada do BTLG Guarulhos I no portfólio, a exposição do fundo a imóveis situados em um raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo, medida pela participação na receita, passa de 38% para 42%. O aumento é de aproximadamente quatro pontos percentuais.
O material da operação classifica o empreendimento como um ativo logístico de padrão AAA. A apresentação também informa que a nave principal possui estrutura de cross docking, configuração utilizada para recebimento e redistribuição de mercadorias. O preço de aquisição indicado pela gestão corresponde a R$ 3.924 por metro quadrado.
A apresentação também aponta potencial de revisão dos valores de locação. O aluguel médio atual indicado no documento é de R$ 29,80 por metro quadrado, enquanto a gestão informa ter observado novas locações na região entre R$ 33 e R$ 40 por metro quadrado.
O material apresenta ainda uma análise de sensibilidade para diferentes valores de aluguel dentro dessa faixa. Esses números representam cenários e referências apresentados pela gestão e não receitas já contratadas para o imóvel.
Aquisição ocorre após captação de R$ 1,81 bilhão
A compra ocorre após o BTLG11 concluir sua 16ª emissão de cotas. A operação captou R$ 1,81 bilhão e resultou na emissão de 17.629.909 novas cotas. O montante ficou acima dos R$ 1,6 bilhão inicialmente previstos.
Enquanto aguardavam alocação em novos investimentos, os recursos captados permaneciam aplicados em instrumentos de renda fixa. O patrimônio líquido do fundo chegou a R$ 7,43 bilhões, equivalente a R$ 107,04 por cota, após a reavaliação anual dos imóveis do portfólio.
Com a reavaliação, o valor dos ativos imobiliários passou de R$ 5,15 bilhões para R$ 5,44 bilhões, avanço de 5,72%. A vacância consolidada do portfólio foi informada em 2,1%.
Dividendos do BTLG11 foram de R$ 0,81 por cota em agosto
O BTLG11 pagou R$ 0,81 por cota aos investidores em 25 de agosto. Tiveram direito ao rendimento os cotistas posicionados nas cotas do fundo ao fim do pregão de 14 de agosto de 2026, data-base da distribuição.
O valor de R$ 0,81 por cota também havia sido distribuído na competência de junho, com pagamento realizado em julho. As fontes fornecidas indicam, portanto, a manutenção desse valor nas distribuições recentes documentadas.
A nova aquisição, porém, não veio acompanhada de uma projeção específica para os próximos dividendos do BTLG11. O fato relevante informa o cap rate de entrada, o yield médio estimado da transação e o direito do fundo à totalidade das receitas de locação desde o pagamento da primeira parcela, mas não estabelece quanto da operação será refletido nos rendimentos por cota.
Com a conclusão do negócio, o BTLG11 incorpora ao portfólio mais 95.348 metros quadrados de área logística totalmente locada. A exposição do fundo a ativos no raio de até 30 quilômetros de São Paulo, considerando a participação na receita, passa para 42%. O fundo ainda terá de desembolsar R$ 150 milhões, corrigidos pelo IPCA, para quitar o saldo da aquisição em 18 meses.
