O GGRC11 atravessa uma das maiores transformações de sua história. Sob gestão da Zagros Capital desde 2021/2022, o fundo acelerou o crescimento nos últimos anos, ampliou a carteira e diversificou sua exposição a imóveis e inquilinos. O movimento levou o patrimônio líquido para perto de R$ 4 bilhões e a base de investidores para a marca de 400 mil cotistas.
Para Pedro van den Berg, CEO da Zagros Capital, a expansão não representou apenas um aumento de tamanho, mas uma mudança na estrutura do fundo. Segundo ele, o GGRC11 praticamente triplicou de tamanho desde 2024, ao mesmo tempo em que passou a contar com uma carteira mais diversificada e com menor concentração de riscos.
“O cenário que a gente tem hoje é de um fundo muito sólido, um fundo grande, diversificado, com muito mais qualidade de ativos, de inquilinos, com uma baixa alavancagem, que acho que é um fator superpositivo num momento como esse. Além de ser uma alavancagem baixa, ela tem um custo médio relativamente barato quando a gente compara hoje com a NTN-B e com os custos de captação que outros fundos têm feito”, afirmou o gestor em entrevista ao Canal Vai Pelos Fundos.
Segundo Van den Berg, o fundo possui atualmente aproximadamente R$ 4 bilhões de patrimônio líquido, enquanto a liquidez média diária gira em torno de R$ 15 milhões.
Crescimento mudou o perfil do GGRC11
A expansão, porém, não ocorreu sem mudanças na carteira. O GGRC11, que historicamente combinava ativos logísticos, industriais e híbridos, passou a buscar uma participação cada vez maior de imóveis logísticos, mais novos e localizados em regiões consideradas estratégicas pela gestão.
Van den Berg reconhece que essa transformação traz um desafio para a geração de renda. Ativos considerados melhores tendem a ser negociados com cap rates menores, o que pode pressionar o retorno inicial da carteira em comparação com imóveis de maior risco.
“O maior desafio do fundo seria enfrentar esse crescimento dele com aumento de qualidade e manutenção ou aumento no seu resultado, seja ele pelo componente recorrente e não recorrente. Esse é o desafio de virar um transatlântico. A gente tinha um fundo que já era grande, com um portfólio que unia ativos logísticos, industriais e híbridos, mas que há algum tempo vem entregando uma transformação para tornar o fundo cada vez mais logístico e com ativos cada vez mais novos”, disse.
Na avaliação do executivo, o objetivo da gestão tem sido realizar aquisições próximas da média histórica de retorno do fundo, mas elevando gradualmente a qualidade dos imóveis. Para isso, a Zagros aproveitou oportunidades criadas pelo ambiente macroeconômico adverso e buscou operações em regiões menos disputadas pelo mercado institucional.
O gestor cita como exemplos aquisições realizadas em Garuva (SC), próxima a Joinville e ao porto de Itapoá, e Camaçari (BA), além de ativos de última milha adquiridos na oferta mais recente. Segundo ele, essa estratégia permitiu combinar diversificação regional com a entrada em imóveis logísticos mais novos.
“A gente conseguiu fazer aquisições a cap rates de 9,5%, 10%, e isso foi possível porque, além de ter aproveitado oportunidades, a gente também colocou aquela pimentinha de ter entrado em desenvolvimento, em ativos que ainda estão sendo construídos, em polos que eventualmente não estavam no centro da atenção da Faria Lima. Então, qualificamos o portfólio, crescemos e diversificamos”, afirmou.
Dividendo é desafio diante da busca por ativos melhores
A mudança de perfil da carteira também coloca no centro da estratégia uma questão particularmente sensível para os cotistas: a manutenção dos dividendos. Van den Berg reconhece que a aquisição de ativos de maior qualidade, especialmente em um mercado com cap rates mais comprimidos, pode reduzir inicialmente o retorno recorrente sobre o patrimônio.
O executivo ressalta que, para avaliar a geração de renda do GGRC11, a gestora prefere observar o dividendo recorrente em relação ao valor patrimonial, e não apenas à cotação de mercado. Isso porque a forte desvalorização da cota pode fazer o dividend yield calculado sobre o preço de tela parecer artificialmente elevado.
Segundo ele, historicamente o GGRC11 apresentou rendimento recorrente superior a 10% sobre o valor patrimonial, próximo de 10,5%. Atualmente, a métrica sobre a cotação de mercado supera 13%, mas, na avaliação da gestão, esse número está distorcido pelo desconto existente no preço da cota.
“Hoje, esse valor está sendo mais de 13%, mas está totalmente distorcido pela cota, que está muito amassada e muito descontada. A gente gosta da métrica de recorrente sobre patrimonial. E o GGRC11, historicamente, sempre foi um fundo que tinha e tem um dividendo sobre a cota patrimonial acima de 10%, mais próximo de 10,5%. Então, qual era o nosso desafio? Continuar fazendo aquisições próximas dessa média do portfólio, mas aumentando a qualidade”, explicou.
Gestão aposta em reciclagem para sustentar renda
Van den Berg afirma que a combinação entre aquisição, venda de ativos e melhoria dos contratos deve permitir que o fundo continue elevando a qualidade da carteira sem abrir mão da geração de renda no longo prazo.
“Tem todo esse trabalho de portfólio para que a gente possa trazer qualidade, repor um eventual cap abaixo da média, mas que, na nossa visão, trouxe muito mais qualidade para o fundo, trouxe um nível de qualidade e diversificação muito maior. E, no longo prazo, isso vai trazer um retorno para o cotista que, na nossa visão, vai ser muito positivo”, afirmou.
O gestor também destacou que o cenário atual, embora desafiador, criou oportunidades para fundos que estavam capitalizados e com capacidade de executar operações. O segmento logístico, segundo ele, vive um momento de forte demanda, ocupação e preços, mas convive com um ambiente macroeconômico marcado por juros elevados, inflação, incertezas fiscais e eleições.
