JSRE11 incorpora dois prédios em SP e fecha aluguel de R$ 160/m² em um dos imóveis
O JSRE11 (JS Real Estate Multigestão FII) concluiu a aquisição dos edifícios WT Nações Unidas I e II por meio de sua participação nas cotas subordinadas do JSRI.
Em um dos novos ativos, o fundo imobiliário já registrou uma locação por R$ 160 por metro quadrado, valor cerca de 90% superior ao aluguel médio de R$ 84 por metro quadrado praticado no edifício até a aquisição, segundo o relatório gerencial de julho.
A operação dá ao JSRE11 exposição indireta aos dois imóveis. O relatório explica que o JSRI é um fundo imobiliário de tijolo com cotas seniores e subordinadas e que o JSRE11, por deter as cotas subordinadas, possui indiretamente os ativos WT Nações Unidas I e II, entre outros imóveis.
A primeira movimentação no quadro de inquilinos dos novos ativos ocorreu com a JCDecaux. A empresa ampliou sua ocupação para metade do 10º andar, em uma área anteriormente locada pela Wish. O contrato referente ao espaço adicional foi firmado por R$ 160 por metro quadrado.
Novo aluguel supera média em cerca de 90%
Os R$ 160 por metro quadrado do novo contrato representam aproximadamente 90% a mais que os R$ 84 por metro quadrado informados pela gestão como aluguel médio praticado no edifício até a aquisição.
Segundo a gestão, o novo preço está em linha com as condições de mercado da região e com as premissas apresentadas no fato relevante da operação. A administração também informou que iniciou a renegociação dos contratos de locação dos inquilinos que estão em período revisional.
Isso significa que os contratos que chegaram ao período previsto para revisão de valores poderão passar por renegociação. O relatório, porém, não afirma que os demais aluguéis serão necessariamente elevados para R$ 160 por metro quadrado.
A gestão afirma que a primeira movimentação demonstra a consistência da tese apresentada na aquisição e reforça o potencial de valorização do ativo caso os demais contratos sejam renovados em patamares equivalentes. Trata-se de uma avaliação da própria gestora, e os valores futuros dependerão das negociações de cada contrato.
WT Nações Unidas I e II entraram na carteira em julho
A entrada dos dois prédios já havia sido antecipada pelo fundo. No relatório gerencial de junho, o JSRE11 informou que passaria a contar, a partir de julho, com os edifícios WT Nações Unidas I e II por meio de sua participação nas cotas subordinadas do JSRI.
Os ativos estão localizados na região da Marginal Pinheiros, em São Paulo, e possuem certificação LEED Platinum. Na ocasião, a gestão afirmou que os imóveis reforçariam a estratégia de alocação em ativos corporativos premium em regiões consolidadas da capital paulista.
Em julho, a gestão confirmou a conclusão da aquisição e informou o início das renegociações dos contratos dos locatários em período revisional. O relatório também mostra que o JSRE11 possui exposição aos WT Nações Unidas I e II de forma indireta, por meio das cotas subordinadas do JSRI.
JSRE11 também avança em locações no Tower Bridge
As movimentações de julho não ficaram restritas aos imóveis recém-incorporados. No Edifício Tower Bridge, a Zurich Santander renovou o contrato de locação do 20º andar. No mesmo período, a Onfly concluiu a saída de parte do 19º andar, permitindo que a Zurich Santander ampliasse sua ocupação para essa área.
O aluguel da área adicional foi estabelecido em R$ 160 por metro quadrado. Segundo o comentário da gestão no relatório de julho, a vacância do Tower Bridge estava em 7,9%, com dois andares remanescentes em fase de minuta. A gestão informou ainda que esperava a ocupação total do edifício no curto prazo.
Em junho, o fundo já havia informado uma sequência de locações no Tower Bridge. A StoneX ocupou conjuntos dos 17º e 18º andares, com área total de aproximadamente 4.468 metros quadrados. A Bridgestone foi realocada para parte do 6º andar e para o 8º andar, enquanto a Voyix passou a ocupar o espaço remanescente do 6º andar. A B4A, por sua vez, passou a ocupar o 11º andar, com aproximadamente 710 metros quadrados.
Segundo o relatório de junho, essas movimentações reduziram a vacância do Tower Bridge de 13,3% para 7,9%.
Rendimentos do JSRE11 ficam em R$ 0,50 por cota
No resultado financeiro de julho, o JSRE11 apurou R$ 0,53 por cota e anunciou rendimentos de R$ 0,50 por cota. Com base no preço de fechamento de R$ 58,79, a distribuição representou um dividend yield de 0,85% no mês. O indicador acumulado em 12 meses ficou em 9,83%, enquanto o dividend yield mensal anualizado foi de 10,70%.
A demonstração financeira do período registra resultado total de R$ 10,93 milhões e rendimentos distribuídos de R$ 10,38 milhões em julho. O saldo da reserva encerrou o período em R$ 0,72 por cota.
Em junho, o resultado e os rendimentos haviam sido de R$ 0,48 por cota. Naquele mês, a cota encerrou a R$ 60,29, e o dividend yield mensal ficou em 0,80%.
Com a conclusão da operação envolvendo os WT Nações Unidas I e II, o JSRE11 passou a ter exposição indireta aos dois imóveis por meio de sua participação nas cotas subordinadas do JSRI. A gestão também iniciou o processo de renegociação dos contratos dos locatários que estão em período revisional.
