FIIs em expansão: como atrair ainda mais investidores no Brasil?
O número de investidores de fundos imobiliários vem crescendo de forma bastante representativa. Mas como os FIIs podem crescer ainda mais?
O número de investidores de fundos imobiliários (FIIs) vem crescendo de forma bastante representativa. Em fevereiro deste ano, foram 120 mil novos investidores registrados, para um total de 2,623 milhões de investidores com posição em custódia de algum ativo.
Se o crescimento é forte comparado com os quase 2 milhões de investidores ao fim de 2022, ou seja, um aumento de mais de 25%, o mercado ainda tem enorme potencial se considerarmos que a B3 registrou, no fim de 2023, cerca de 19 milhões de investidores cadastrados – ou seja, apenas 14% deles estavam posicionados no mercado de fundos imobiliários.
Para Danny Gampel, sócio e head de crédito da Cy Capital, responsável pela gestão de fundos como o CYHF11, o mercado de FIIs está no “caminho certo” e a expectativa é de que ele tenha um crescimento “natural e gradativo” nos próximos anos. “Como indústria nova, se comparado com as negociações de ações, você está no caminho certo para a atração dos investidores”, explica.
Para o especialista, um dos caminhos para alcançar um crescimento mais notório nesse mercado é por meio da exposição pelos próprios FIIs “das diferentes vantagens dessa classe de ativo”, dentre as quais se destacam, segundo Gampel:
- Pagamento mensal de dividendos isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas;
- Possibilidade de ganho de capital, a partir da negociação das cotas em Bolsa após se valorizarem;
- Liquidez dos FIIs, permitindo uma negociação mais facilitada quando comparada a outros títulos de investimento.
Para Gampel, o papel dos agentes autônomos na divulgação dessas vantagens se tornou muito relevante nos últimos anos, e pode se tornar ainda mais, expondo aos investidores essas diferentes vantagens. “A indústria de FIIs tem que saber explorar essas vantagens na mídia e, assim, conseguir atrair mais gente para o mercado, e esses agentes autônomos têm um papel importante para mostrar os fundos como uma alternativa favorável de investimento”, projeta o gestor.
O que mais chamou a atenção dos investidores de FIIs nos últimos anos?
Segundo Laércio Boaventura, sócio fundador e diretor de investimentos da Vectis Gestão, até 2017 o mercado de FIIs ainda era muito “raso”, focando apenas no segmento de tijolo. Mas a partir do ano de 2019, essa realidade começou a mudar.
Com a queda mais acentuada das taxas de juros, os investidores passaram a buscar outras alternativas que pudessem gerar rendimentos mais atrativos, inclusive no mercado de crédito. Com isso, não apenas os FIIs de tijolo passaram a ganhar força, mas também os FIIs de CRIs.
“A indústria começou a crescer muito rápido desde então. A gente lançou nosso primeiro fundo no final do ano de 2019. Na época foi o maior IPO da indústria, onde a gente captou de novembro de 2019 a janeiro de 2020 quase R$ 600 milhões. Foi a partir daí que vimos captações muito grandes sendo feitas pelos fundos”, diz o sócio fundador da Vectis Gestão.
Assim, um dos motivos que fizeram com que o investidor passasse a considerar mais o investimento em FIIs foi a busca por um “yield” mais elevado, justamente diante de um contexto de queda dos juros entre 2019 até início de 2021.
Como os FIIs podem crescer ainda mais?
Para Boaventura, um dos fatores mais importantes para atrair os investidores para esta modalidade é a educação financeira.
“O investidor ainda está um pouco desconfiado porque não entende aquilo que está comprando. Muitos compram ‘tijolo’ e comparam a todo momento com um investimento atrelado ao CDI, que são duas coisas diferentes”.
Outro ponto-chave que pode acelerar o investimento nos FIIs é o aumento do ritmo da queda da Selic, visto que um patamar alto de juros deixa o investidor mais confortável em deixar seus recursos em ativos de renda fixa.
Essa mesma opinião é apoiada por Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research, que atribui o crescimento do mercado ao cenário de juros mais baixos nos últimos anos, o que tornou os FIIs opções mais atrativas frente aos ativos de renda fixa.
Atualmente, os juros ainda se encontram em patamar elevado, mas o seu movimento de queda já foi iniciado em 2023, podendo gerar um interesse ainda maior nessa classe de ativo posteriormente, conforme novos cortes sejam realizados na Selic pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central.
Borges também enxerga que as emissões de cotas podem ser um fator importante para que os FIIs consigam aumentar sua base de investidores, principalmente pela propaganda gerada aos fundos nesses períodos.
“A gente tem visto muitas emissões de FIIs, fazendo com que o produto seja mais divulgado e apresentado aos investidores. Isso pode ajudar nessa busca tanto por crescer os fundos que já estão presentes no mercado, quanto nos fundos e segmentos novos que a gente deve ver ao longo desses próximos 2 anos”.
O que esperar do mercado de fundos imobiliários nos próximos anos?
Embora seja um mercado relativamente novo, os FIIs já tiveram grandes avanços, e podem trazer grandes novidades no futuro, inclusive no âmbito regulatório. Um exemplo disso é o movimento para formalizar a alavancagem dos fundos imobiliários no final de 2023, pauta que deve ser revista e analisada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), inclusive com a possibilidade de realização de uma consulta pública.
“Uma possível evolução seria ampliar essa base, conseguir estabelecer regras mais claras e que visam atender esses fundos que buscam se capitalizar com fonte de capital de terceiros, então isso é um bom ponto de partida para a gente modernizar a indústria”, diz Carolina Borges.
Para Laércio Boaventura, a expectativa é de que o avanço do mercado de FIIs continue, mas em um ritmo um pouco menor em relação ao observado nos últimos anos.
Para 2024, apesar de acreditar que existem diversas oportunidades no segmento de FIIs de tijolo, o especialista enxerga que os FIIs de papel devem ser os que mais vão atrair os investidores.
Essa atratividade dos FIIs de papel é atribuída justamente a sua indexação ao CDI, que é algo que o investidor brasileiro costuma observar com maior frequência.
No médio prazo, para os FIIs de tijolo, dois segmentos chamam mais atenção do especialista, o logístico e o de escritório (lajes corporativas). Ele também destacou a retomada dos FIIs de shopping, afirmando que é um segmento que os investidores costumam visualizar e entender melhor aquilo que estão comprando.
Ademais, a expectativa é de que o investidor possa se interessar mais pelos FIIs de diferentes segmentos no médio/longo prazo, à medida que a informação sobre essa classe de ativo seja cada vez mais disseminada.
