CPFF11: FII novo no mercado pratica o “Trading nos FIIs”
O Capitânia S.A. e o Vórtx, gestor e administrador do Capitânia Reit FOF (CPFF11), respectivamente, anunciaram os resultados do FII referente ao último mês de março.
Na ocasião, informaram que o mês de março marcou uma nova fase do mercado financeiro global. As variáveis que influenciam a precificação dos ativos nunca foram tão difíceis de mensurar. Além disso, reiterou que não se sabe qual o real impacto do coronavírus
nos diversos países ao longo do globo, tampouco a eficácia dos possíveis remédios e o tempo que levará até termos uma vacina.
Isso faz com que as medidas de restrição impactem em maior ou menor medida o nível de
produção dos países e potencializam mais ou menos o rombo fiscal já contratado.
Como complemento e para piorar a situação, a pandemia foi bastante politizada por todos os atores e não sabemos como será o retrato político após a fase aguda da mesma.
Olhando apenas o mundo de FIIs, o CPFF11 nota um movimento exagerado até a 3ª semana do mês, corrigido para um patamar mais realista recentemente. Apesar de não ser uma evidência clara, a intensidade dos pregões de março sugerem que boa parte de quem realmente se assustou já vendeu sua posição e/ou realizou fortes ajustes. Quatro das cinco maiores quedas do mês foram associadas aos pregões de maior volume.
Passado o pânico, portanto, tivemos redução significativa da liquidez, num mercado onde pouca gente vende nos preços atuais e ninguém se arrisca a pagar pra cima.
Feita esta observação mais técnica e ressaltando que o cenário ainda é desafiador, o CPFF11 acredita que os fundos possuem bom ponto de entrada, dado que:
- A curva do juro real de longo prazo sofreu uma abertura rápida mas em magnitude muito menor que o impacto no Ibovespa e IFIX. Precificando os FIIs como um “bond perpétuo” que paga cupom mensal, essa abertura deveria ter um impacto de 10% a 12% no preço mantendo o mesmo prêmio de risco sobre a curva;
- As projeções de fluxo de caixa dos imóveis e consequentemente dos fundos será
negativamente impactada em função da menor atividade econômica e piora da qualidade de crédito das pessoas e empresas, no entanto, esperamos um impacto inicial seguido de uma normalização relativamente rápida; - Não existe pressão de oferta imobiliária de curto/médio prazo. Embora os players imobiliários estivessem se movimentando para voltar à incorporar, esta piora no cenário deve fazê-los postergar seus projetos. Isto fará com que não tenhamos uma dinâmica como em 2015/2016 quando os indicadores atingiram patamares muito ruins de vacância, absorção, preço por m²;
- Agora os fundos atingiram preço por m² muito defensivo, em grande parte dos casos bastante abaixo de seus respectivos custos de reposição (valor que seria gasto para construir um imóvel semelhante), patamar que deveria servir como “suporte” das cotações do mercado secundário; e
- Os fundos imobiliários não possuem alavancagem, fazendo com que o impacto da perda de receita e/ou possível aumento dos juros futuros seja diferente dos sentidos pelas empresas.
CPFF11: Posicionamento do fundo no mercado
Falando agora da gestão do CPFF11, foi iniciado as atividades justamente no momento em que o mercado era mais desafiador (23/12/2019).
A Capitânia disse que não estava confortável com o nível de preço dos fundos tradicionais e mais líquidos e por este motivo voltaram seus esforços para:
- Ofertas 476 de fundos novos que adquiriram imóveis a preços de 15% a 25% mais baixos que os fundos existentes (considerando seus respectivos valores de mercado);
- Aumentar a exposição em fundos que já detinham em outros mandatos de modo a ter participação relevante nos mesmos; e
- Ficar temporariamente mais expostos que o nosso histórico em fundos de CRI.
De acordo com o relatório, essa estratégia se mostrou acertada uma vez que patrimonialmente, mesmo estando 100% alocado em FIIs, o fundo conseguiu obter uma rentabilidade 5.2% acima do índice (considerando os recursos recebidos da oferta pós
custos) em apenas 3 meses de vida.
Por outro lado, a estratégia de giro da carteira para distribuição do ganho de capital e consequentemente aumento do dividendo obtido somente pelo “carrego” dos fundos se mostrou prejudicada.
Com a queda de mais de 20% do índice, não houve quem se salvasse. Somado a isto, muitos fundos que o CPFF11 investiu recentemente ainda não distribuíram seu “dividendo potencial” em função de não terem adquirido ainda 100% dos imóveis.
Nesse sentido, o fundo fez uma tabela para ilustrar melhor este efeito, onde acreditam
que nos próximos meses estes fundos serão agregadores na linha “dividendos”, mesmo com cenário mais desafiador.
Em adição, o CPFF11 destacou que para minimizar esses efeitos, foi utilizado o pouco caixa que o fundo tinha para aproveitar a volatilidade do mercado e realizar giro em posições pequenas que o fundo ainda não detinha.
Este movimento gerou R$ 300 mil de ganho de capital no mês e conseguimos montar pequenas posições que já carregam potencial de ganho de capital que podemos vender no futuro próximo para ajudar na distribuição de dividendos.
Olhando pra frente, seguramos todos os nossos desembolsos programados e devemos continuar aproveitando o mercado secundário para adquirir bons imóveis bastante abaixo dos seus respectivos custos de reposição e, quando possível, girando a carteira para distribuir um dividendo interessante, destacou a Capitânia em seu relatório.
CPFF11: Principais destaques do mês de março
- Captação de R$ 240 milhões em 23 de dezembro de 2019 via 1ª emissão de cotas do fundo;
- Compras totais já superaram o patrimônio líquido inicial, totalizando R$ 301 milhões;
- Vendas totais de R$ 73 milhões, evidenciando seu ativismo no trading;
- Dividendo distribuído de R$ 0.65 por cota já no primeiro mês, R$ 0.58 no segundo e R$ 0.30 em março, um dividend yield anualizado de 7.75% (considerando as distribuições e a cota de fechamento de março) e 6.12% considerando a cota de emissão;
- Ganho de capital com posições encerradas de R$ 2,340 milhões, equivalente a R$ 0.98 por cota;
- Dividendos recebidos de R$ 2,030 milhões, equivalente a R$ 0.85 por cota;
- 26% da alocação no mês advinda de block trades e ofertas restritas ICVM 476 (72% da alocação acumulada);
- 21% das posições em carteira são posições com “quórum qualificado”, ou seja, as
posições que são acima de 25% do PL do fundo investido, o que possibilita a aprovação de quórum qualificado; - 47% das posições em carteira são posições com “quórum relevante”, ou seja, as posições que são acima de 5% do PL do fundo investido, o que possibilita convocação de assembleias;
- Rentabilidade Patrimonial (ajustada por dividendos, custos da emissão e impostos sobre ganho de capital) de -13.97% vs -19.18% do IFIX desde o início; e
- Rentabilidade da cota a mercado (ajustada por dividendos) de -19.95% vs -19.18% do IFIX desde o início.
Com cerca de 10 mil cotistas, o CPFF11 é um fundo imobiliário do tipo Fundo de fundos (FOF) cujo o objetivo é aplicar primordialmente em cotas de FII. Seu último rendimento (R$ 0,30) rendeu um dividend yield de 0,37% para seus cotistas.
