Fundos imobiliários de imóveis educacionais: o que aconteceu com o setor?
Dois fundos imobiliários de imóveis educacionais estão em liquidação; mercado prefere diversificação, diz especialista.
Dois fundos imobiliários voltados para o segmento de imóveis educacionais estão encaminhando sua liquidação, após a venda de todos os seus ativos. Esse cenário deixa no ar a pergunta: será que os investidores não aceitaram a ideia de um mercado tão segmentado?
O MINT11, que negociou seus imóveis com o HGRU11, realizou na semana passada um pagamento extraordinário aos investidores, no valor de R$ 0,55413258 por cota. Em dezembro, o BTG Pactual, administrador do fundo, já havia feito a amortização, no valor bruto de R$ 90,93 por cota, depois de receber os investidores seu custo médio de aquisição.
Parte do pagamento foi feita em dinheiro e parte em cotas do HGRU11, proporcionais à posição dos cotistas em 14 de novembro do ano passado, último dia de negociação em pregão na B3.
Dias depois, outro FII criado para investir somente em imóveis educacionais, o RBED11, convocou uma assembleia geral extraordinária (AGE) para discutir sua liquidação, depois de vender todo o seu portfólio para o RBVA11, FII da mesma gestora, a Rio Bravo.
Hoje, o portfólio do RBED11 é formado apenas por cotas do RBVA11, e a renda vem da distribuição de dividendos. O prazo de votação na AGE vai até 3 de fevereiro, às 15h, e o resultado será divulgado no mesmo dia pela gestora, após o fechamento do mercado.
No fato relevante divulgado após a conclusão da venda, a Rio Bravo informava que, caso aprovada a liquidação, “o cotista receberá, proporcionalmente, cotas do RBVA11 e fará parte de um fundo maior, mais líquido, com escala para fazer grandes negócios e diversificação de setores, inquilinos, de ativos, geográfica, entre outros”.
Fundos imobiliários: diversificação é mais valorizada, diz especialista
A analista CNPI Maria Fernanda Violatti, especialista em finanças pessoais e no mercado de FIIs, destaca que, de fato, a diversificação dos tipos de ativos é algo muito valorizado pelos investidores.
“O nosso mercado acaba tendo uma tendência para valorizar principalmente fundos que tenham maior diversificação, por vários motivos, como a redução de riscos. A diversificação dilui riscos associados a um único setor”, explica.
Ela cita como exemplo a pandemia de covid-19, que causou forte impacto no segmento educacional e abriu caminho para a ampliação de modelos de ensino híbrido, além do formato presencial. “É um setor que teve exploração recente e que o investidor talvez não conheça muito ainda”, analisa Violatti.
Ela acredita, também, que a diversificação atende a outras prioridades do mercado, como a liquidez e a recorrência nos dividendos. “Fundos com maior também atraem mais investidores e se tornam mais negociados no mercado secundário, enquanto o fundo especializado acaba tendo mais dificuldade para o crescimento.”
Já quanto aos dividendos de FIIs, prioridade de grande parte dos investidores que optam pelo setor em busca de uma renda passiva constante, Maria Fernanda aponta que fundos com receita de diferentes setores tendem a atenuar riscos sazonais ou de mudanças macroeconômicas.
“A atuação dos fundos mais diversificados consegue equilibrar melhor a geração de renda e evitar impactos de problemas eventuais”, completa a especialista.
Mercado de FIIs está em constante mudança
Maria Fernanda Violatti acredita, ainda, que o cenário não é definitivo e que o mercado brasileiro pode chegar a uma segmentação mais específica, como acontece nos Estados Unidos. Lá, a segmentação entre os REITs, que são fundos parecidos com os FIIs, é bem mais específica do que aqui.
“O mercado de FIIs no Brasil ainda está em fase de desenvolvimento, crescimento e amadurecimento. Antes os fundos eram na maioria monoativos e de gestão passiva, e eles foram se desenvolvendo para uma gestão mais ativa e um portfólio mais diverso”, explica a analista.
Ela acredita, ainda, que as incertezas do cenário macroeconômico levam os brasileiros a optar por ativos com maior diversificação e diluição de risco. “O perfil do investidor brasileiro hoje está associado à menor tolerância a riscos setoriais específicos e também à busca por mais estabilidade”, diz Maria Fernanda.
A especialista não descarta, contudo, que o mercado possa evoluir no médio e longo prazo para um cenário mais segmentado. “É esperado que a gente tenha um desenvolvimento e o mercado possa aceitar cada vez mais esses nichos específicos, principalmente à medida que os gestores demonstrem maior capacidade de gerar valor e os investidores percebam que podem, eles mesmos, diversificar suas carteiras com vários fundos imobiliários de diferentes segmentos”, conclui Maria Fernanda.
