Em relatório gerencial apresentado aos cotistas nesta sexta-feira (16), a gestão do FII Rio Bravo Fundo de Fundos (RBFF11) comunicou sobre o desempenho do fundo no mês de março. Também, a gestora Rio Bravo apresentou a sua análise do cenário econômico brasileiro e do mercado de FIIs.

A equipe gestora divulgou que o RBFF11 prossegue no processo de alocação dos recursos captados na 3ª Emissão de cotas. 

Desta forma, o fundo finalizou o mês de março com 67% dos recursos alocados, um pouco acima da meta de 60% que foi definida em estudo de viabilidade.  Observe no gráfico abaixo: 

rbff11

Diante disso, o RBFF11 distribuirá resultados de 0,50 por cota, considerado pela Rio Bravo como “acima da média de mercado e do patamar do IFIX”. 

O dividend yield em relação à cota de mercado foi de 8,9% e em relação à cota patrimonial do fundo foi de 8,2%”. Desta forma o fundo terminou o mês negociando com um “desconto em relação à cota patrimonial de 8,1%, acima do setor”, reforçou a gestora. Observe na tabela abaixo:

RBFF11

Investimentos do RBFF11

Sobre os investimentos realizados no mês, a gestão destacou as seguintes movimentações:

  • Aumento na alocação em fundos de crédito em 4,9% por meio da oferta restrita de Capitânia Securities; 
  • Venda de cotas de Iridium Recebíveis;
  • Investimento na oferta de RBR Estruturado que representa 3,0% do patrimônio líquido do RBFF11. 
  • Aumento na posição de BTG Logística (aumento de 1%)

Diante disso, a Rio Bravo demonstrou que fundo possui uma carteira de CRI com boa “relação de risco/retorno”,  com equilíbrio de ativos indexados tanta aos índices de inflação quanto ao CDI. 

Portanto, a equipe gestora do RBFF11 entede que o fundo “irá se beneficiar no futuro com o aumento da taxa SELIC”. 

Análise da conjuntura econômica

Após 1 ano de pandemia no Brasil - e no mundo - “os fundos imobiliários de papel se mostraram mais resilientes do que fundos de tijolo”, afirmou a Rio Bravo. 

Na explicação da gestão do RBFF11, três razões colocaram os fundos de papel em posição de destaque: 

  1. a baixa inadimplência das operações de crédito 
  2. aumento da distribuição de resultados
  3. aumento da inflação no curto prazo, com muitos ativos indexados ao IPCA e IGP-M.

Por outro lado, a restrição ao comércio em função do aumento nos casos de covid-19 prejudicou o mercado, principalmente os fundos de shoppings e atraso na recuperação do setor de lajes corporativas. 

Em resumo, na visão da Rio Bravo, a pandemia contribuiu para acelerar as operações de e-commerce que tiveram impacto positivo no mercado de galpões logísticos.  Em contrapartida, os setores de shoppings, varejo e lajes corporativas foram prejudicados.

Análise dos diferentes setores do mercado imobiliário

Em relação ao setor de lajes corporativas, as principais regiões de São Paulo continuam com vacância baixa em relação ao ano passado, com grande resiliência dos empreendimento de alto padrão. 

Além disso, a gestão do RBFF11 pontuou que muitos FIIs do setor “têm conseguido repassar a inflação dos contratos e utilizando o IGP-M mais alto dos últimos meses para elevar o valor do aluguel para a média do mercado”. 

Já o setor de shoppings e varejo a situação é diferente. A Rio Bravo pontuou que após o segundo semestre de 2020 o setor veio se recuperando gradualmente, principalmente com a manutenção do funcionamento dos shoppings - mesmo em horário reduzido. 

A gestão acredita “que o setor irá trazer resultados mais consistentes no segundo semestre, porém a melhora ainda será muito relacionada ao percentual de população vacinada”. 

Dentro os fundos de tijolo, o segmento de galpões logísticos foi o que mais cresceu. Tal demanda foi impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico. Além disso, o setor apresentou alta resiliência na distribuição de dividendos. 

Diante disso, a equipe gestora do RBFF11 continua acreditando que haverá mais “expansão do setor de logística e industrial muito impulsionada pelas operações de e-commerce das empresas, que tem crescido a taxa de dois dígitos”. 

Por fim, a Rio Bravo sugere que os fundos se beneficiarão da alta inflacionária no primeiro semestre, porém, “existem FIIs com carteira atreladas ao CDI que estão negociando com descontos elevados em relação à cota patrimonial”, reforçou a gestora. 

Para resumir, repare no gráfico produzido no relatório gerencial do fundo o posicionamento de cada segmento no ciclo do mercado imobiliário:

RBFF11

Conheça o RBFF11

O FII Rio Bravo Fundo de Fundos é um fundo imobiliário do tipo papel (Fundo de fundos). Seu objetivo é proporcionar retorno aos seus cotistas por meio de uma carteira diversificada por meio de investimentos em FIIs e em ativos de renda fixa. 

O Fundo Rio Bravo possui patrimônio líquido de R$274 milhões e tem aproximadamente 3.746.877 de cotas emitidas.  

Para quem deseja investir no RBFF11, o preço atual da sua cota é de R$68,30 (preço atualizado 19/04), sendo sua taxa de administração 0,8% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo.