TRXF11 explica suas aquisições e tranquiliza cotistas sobre alavancagem
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), representado por sua gestora TRX Gestora de Recursos, comunicou nesta última terça-feira (05) a divulgação de resultados do fundo. Também, a gestão detalhou sobre suas novas aquisições, além de explicar sobre a operação de alavancagem (securitização) para comprar novos imóveis.
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,72 por cota, valor que representa um dividend yield anualizado de 8,51%, sobre a cota de fechamento do mês de R$ 101,54. Confira abaixo:
A TRX Gestora também informou sobre as distribuições por direito de subscrição da 5ª Emissão de Cotas do Fundo, sendo R$ 0,299 por direito de subscrição com código TRXF13 e TRXF14.
A gestão lembrou que após 11 meses seguidos de distribuição de R$ 0,70 por cota, o fundo aumentou o patamar de dividendos para R$ 0,72 por cota.
Isso foi realizado de forma conservadora pela gestão do fundo, sempre priorizando a constância e previsibilidade na distribuição aos investidores, e a expectativa do time de gestão é que esse deve ser o piso mínimo de distribuição até o final do 1º semestre de 2022.
Explicação sobre novas aquisições
Como divulgado no relatório gerencial de agosto, no dia 1º de setembro, o TRXF11 realizou a conclusão da aquisição de 2 lojas do Assaí.
O fundo também comunicou a conclusão da aquisição de mais 1 loja, permanecendo assim 2 imóveis a serem oportunamente adquiridos pelo TRXF11.
Dessa forma, os 3 imóveis comprados são lojas atacadistas que são operadas pela bandeira Assaí Atacadista, sendo uma localizada na cidade de Araçatuba, interior do Estado de São Paulo, que já se encontra construída e em operação desde setembro de 2020.
Os outros 2 imóveis se encontram em fase de construção, sendo o primeiro localizado na cidade de Porto Velho, capital do Estado de Rondônia e o outro localizado na cidade de Macaé, no interior do Estado do Rio de Janeiro.
O fundo justificou essas aquisições mostrando a duração de seus contratos. Os imóveis foram locados ao Assaí pelo prazo de 20 anos, sendo que os contratos de locação foram celebrados na modalidade “sale and leaseback”.
Para a loja de Araçatuba o contrato foi “built to suit” para as 2 lojas em construção. Além disso, todos os contratos estão inclusos o pagamento de 100% de aluguéis imediatos, penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo remanescente dos contratos.
O valor total da aquisição dos imóveis é de R$ 208.844.878,75, sendo que para os imóveis de Porto Velho/RO e Macaé/RJ foram pagos os valores correspondentes a 40,52% e 49,40% do preço de aquisição, respectivamente.
A aquisição das 2 primeiras lojas foi realizada 100% com os recursos captados no âmbito da 5ª Emissão de Cotas do TRXF11.
A gestão lembrou que para a aquisição da loja de Macaé/RJ, além dos recursos da 5ª Emissão, também foram utilizados recursos da securitização de parte dos créditos imobiliários decorrentes dos contratos de locação das 3 lojas com o Assaí.
Ao todo, essas aquisições trazem muitas vantagens para o fundo. A gestora fez uma lista delas, confira:
- Aumento do cap rate médio do portfólio do TRXF11 como um todo e da estimativa de distribuição por cota aos seus investidores;
- Aumento do percentual da receita do fundo advinda de contratos atípicos em que a multa por rescisão antecipada é o saldo remanescente;
- Aumento do prazo médio dos contratos, sendo que mais de 89% das receitas do Fundo passarão a ser de contratos com vencimento a partir de 2035;
- Diversificação Regional
Na tabela abaixo, a gestão mostra os valores e indicadores potencializados com as novas aquisições:
Operação de securitização para aquisição de ativos
A gestão explicou as características da operação de securitização que foi utilizada para a aquisição das lojas:
- Prazo de 20 anos, mesmo período dos novos contratos de locação;
- Taxa de emissão de 5,10% a.a.;
- O saldo devedor será corrigido anualmente pelo IPCA, mesmo prazo e índice de correção dos contratos de locação;
- Prazo de carência de principal de 24 meses, fazendo com que haja um maior fluxo livre mensal para o Fundo;
- Não existência de multa ou prazo de lockup para a realização do pré-pagamento da operação.
A gestão deixa bem claro que o TRXF11 tem conseguido realizar essas securitizações com taxas de emissão consideravelmente menores do que o cap rate de aquisição dos imóveis.
Gestão comercial dos ativos do fundo
Sobre o Galpão Logístico ocupado pela Camil localizado na cidade do Rio de Janeiro/RJ, que corresponde por 3,82% das receitas imobiliárias do fundo, a gestão continua em busca de um novo inquilino. Durante o último mês, a gestora recebeu uma proposta e está em negociação com a empresa interessada.
A TRX Gestora de Recursos disse que outubro é o último mês de vigência do período de aviso prévio do contrato de locação com a Camil, sendo que a partir de novembro o fundo passará a receber a multa pela rescisão antecipada e a arcar com os custos do imóvel.
Conheça o TRXF11
O TRX Real Estate é um fundo de investimento imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento, venda e locação de imóveis.
Além disso, o fundo possui patrimônio líquido de R$578 milhões e tem cerca de 5.641.522 de cotas emitidas.
Por fim, para quem deseja investir no TRXF11, o valor patrimonial de sua cota é de R$102,61, sendo sua taxa de administração de 1,00% a.a. sobre o valor de mercado.
