30 anos dos FIIs: valor de mercado do IFIX cresce 1370%; veja o que mudou desde sua criação

João Vitor Jacintho

• 14/07/2023 às 21:33
• 7 minutos de leitura

Atualizado em: 17/07/2023 às 17:30

Neste mês de junho, os fundos imobiliários completaram 30 anos de existência. Desde então, o mercado passou por diversas mudanças, inclusive na criação de mecanismos de comparação de performance, como o IFIX.

Mês temático do Grupo Suno

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O Grupo Suno dedicará o mês de julho para comemorar os 30 anos dos FIIs, com patrocínio de patrocinados por Iridium (do IRDM11), Fator, TG Core, REC, Guardian e XP Asset. Por meio de vários canais (redes sociais, notícias, vídeos, lives e conteúdos por e-mail), vamos levar informações sobre tudo que precisa saber sobre essa classe de investimento.

O IFIX foi criado em 2010 pela B3, com o propósito de representar uma carteira teórica de FIIs, com os ativos mais negociados do mercado. Essa carteira é revista a cada 4 meses e os fundos que o compõem precisam seguir alguns critérios, como:

• Compor o Índice de Negociabilidade (IN) da B3;
• Durante pelo menos 3 meses, ser negociado na Bolsa em pelo menos 95% dos pregões;
• Ter sua cotação em R$ 1,00 ou mais;
• Sua oferta pública deve ter ocorrido antes do último rebalanceamento da carteira do IFIX, desde que o FII tenha no mínimo 95% de presença nos pregões.

O IFIX considera não apenas as variações na cotação dos fundos imobiliários, mas também os dividendos distribuídos por eles, dando um panorama mais completo sobre o desempenho do mercado de FIIs de forma geral.

Leia mais: Criador do 1º fundo imobiliário do Brasil fala como era o mercado de FIIs no início

O IFIX serve para medir o desempenho médio dos principais fundos imobiliários do mercado, assim como o Ibovespa com um propósito parecido nas ações brasileiras. Assim, é possível usar o índice para comparar desempenho de carteiras de ativos, fundos e outros investimentos.

História do IFIX: Os pregões eram de viva-voz, como o Ibovespa até 2009?

Em março de 2009, o viva-voz passou a não ocorrer mais na Bolsa de Valores. Assim, os pregões, que costumavam transmitir grande emoção com a “gritaria” dos operadores, teve desde então suas negociações realizadas de forma mais “silenciosa” e no formato digital, seja para ações, fundos imobiliários ou derivativos.

O IFIX não é um ativo negociável na Bolsa de Valores, embora existam ETFs que repliquem parte de sua performance e composição, como o XFIX11, da XP, que é uma carteira teórica do IFIX L, um outro índice que varia do IFIX.

Em suma, quando o IFIX foi criado, no ano de 2010, o cenário já era totalmente diferente, e os pregões com viva-voz já não existiam mais, com as compras e vendas de ativos sendo majoritariamente feitas no formato digital.

Valor de mercado do IFIX cresce 1370% desde sua criação

Quando o IFIX foi criado, com o cálculo de sua cotação sendo iniciado em 31 de dezembro de 2010, apenas 50 fundos imobiliários faziam parte do índice, segundo dados da B3 e de um relatório do Santander, elaborado quando o índice completou 10 anos de existência.

Atualmente são 111 fundos imobiliários que fazem parte do IFIX, um crescimento que demonstra as mudanças e o avanço acelerado do mercado de fundos imobiliários ao longo dos últimos anos.

Embora o número de FIIs que fazem parte do IFIX tenha aumentado 122% desde sua criação, o seu valor de mercado cresceu 1370%, ou seja, mais de 14 vezes. Assim, esse valor passou de R$ 7,8 bilhões para R$ 114,5 bilhões.

Esse relevante aumento reflete a expansão do mercado de fundos imobiliários, não apenas no número de investidores, mas também na robustez desses ativos.

O patrimônio líquido total dos fundos imobiliários do IFIX é de aproximadamente R$ 122,9 bilhões, enquanto o número de investidores desses FIIs soma 9,92 milhões, segundo dados do Clube FII.

Mudanças na composição do IFIX

A composição do IFIX também mudou drasticamente desde seu início. Em 2012, cerca de 61% do índice era representado por FIIs de escritório, principalmente os monoativos. Além disso, 16% eram FIIs de shoppings.

Com o crescimento do mercado de fundos imobiliários, diversos segmentos se expandiram de forma relevante e outros novos foram sendo criados para atender a demanda dos diferentes perfis de investidor.

Assim, os fundos de CRIs passaram a representar a maior parte do IFIX, com quase 1/3. Os Fundos de fundos (FOF), que antes não faziam parte do índice, também passaram a compor uma parcela relevante, com 16 fundos no total.

No ano de 2012, os 10 fundos imobiliários que tinha a maior participação no IFIX eram:

1. BRCR11 – 12,71%
2. KNRI11 – 8,85%
3. HGRE11 – 8,19%
4. HGBS11 – 6,09%
5. BBVJ11 – 5,31%
6. ABCP11 – 4,32%
7. BBFI11 – 4,14%
8. FAMB11B – 3,54%
9. HGLG11 – 3,30%
10. SHPH11 – 2,87%

Atualmente, as 10 maiores participações do IFIX estão com os seguintes fundos imobiliários:

1. KNIP11 – 6,18%
2. KNCR11 – 4,80%
3. HGLG11 – 4,73%
4. KNRI11 – 3,27%
5. IRDM11 – 2,71%
6. XPLG11 – 2,62%
7. MXRF11 – 2,49%
8. XPML11 – 2,44%
9. CPTS11 – 2,34%
10. HGRU11 – 2,02%

Assim, percebe-se uma redução na concentração dos fundos imobiliários mais representativos no índice, já que, em 2012, os 10 FIIs com maior participação no índice somavam 59,32% e, atualmente, 33,60%.

Maiores altas e baixas

A cotação do IFIX passou a ser medida em 31 de dezembro de 2010. Seu cálculo considera uma média ponderada das cotações e dividendos pagos pelos fundos imobiliários que o compõem.

Nos últimos 10 anos, os 10 FIIs do IFIX (carteira atual) que mais se valorizaram foram:

A maior queda da história do IFIX foi registrada no dia 18 de março de 2020, quando o mercado de ativos de renda variável “derretia” com o início da pandemia de Covid-19. Nesse dia, o índice caiu 13,23%.

Sua máxima histórica foi registrada em 3 de janeiro de 2020, aos 3.253,76 pontos, mas a maior alta diária do IFIX foi observada no dia 25 de março de 2020, de 5,82%, após fortes quedas advindas da pandemia.

Qual o futuro do IFIX?

Segundo Gabriel Diniz Junqueira, analista agro da Santa Fé Investimentos, os fundos imobiliários começaram a ganhar ainda mais força em meados de 2016, com o início do último ciclo de baixa de taxas de juros.

“Com juros menores, os investidores começaram a buscar novas alternativas de investimento e nesse cenário os FIIs se saíram como excelentes opções para rentabilizar o capital”, explica.

Outro fator destacado por ele foi o “financial deepening” brasileiro, com as novas plataformas digitais de investimento aproximando a população dos produtos, o que foi importante para a popularização dos FIIs.

Para o futuro, ele acredita que o mercado de FIIs deve passar por um processo de educação dos investidores.

“Atualmente muitos ainda são guiados pelo yield mensal e não a TIR do investimento e isso precisa mudar para construirmos produtos que de fato rentabilizam o capital do investidor de maneira sustentável”.

Assim, conforme a popularização dos FIIs cresce ainda mais, o IFIX poderia alcançar novas cotações recordes, além de mudanças na sua composição, caso seja necessário.