FII recebe do TRXF11 proposta de R$ 557,8 milhões por lajes na Faria Lima
O fundo imobiliário CVFL11 (Catuaí Vista FL) recebeu uma proposta vinculante de R$ 557,85 milhões do TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada) para a compra das 12 lajes corporativas que o fundo possui no edifício Vista Faria Lima, em São Paulo. Caso a transação seja concluída, o CVFL11 deixará de deter os ativos imobiliários que integram sua carteira e poderá ser posteriormente liquidado.
A proposta foi divulgada em fato relevante nesta sexta-feira (14). O preço oferecido é de R$ 557.849.760, equivalente a aproximadamente R$ 48 mil por metro quadrado. As lajes somam cerca de 11.622 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e estão localizadas na Rua Professor Atílio Innocenti, 165, na Vila Nova Conceição, em São Paulo.
A oferta ainda não representa a venda efetiva dos imóveis. Segundo o fato relevante, a conclusão da operação depende do cumprimento ou da renúncia, quando admissível, de determinadas condições precedentes, que serão estabelecidas nos documentos definitivos. A transação também dependerá da aprovação dos cotistas em assembleia. A forma de pagamento será definida nos documentos definitivos da operação.
Proposta supera valor contábil dos imóveis
O valor oferecido pelo TRXF11 é superior ao montante registrado para os imóveis nos documentos de julho do CVFL11. O Informe Mensal mostra R$ 518,42 milhões em direitos reais sobre bens imóveis, enquanto o relatório gerencial também apresenta R$ 518,42 milhões na linha de imóveis em julho.
Na comparação direta, a proposta de R$ 557,85 milhões supera o valor contábil de R$ 518,42 milhões em aproximadamente R$ 39,4 milhões, ou 7,6%. Essa diferença, no entanto, não deve ser interpretada como ganho líquido da eventual venda, uma vez que a comparação considera apenas o preço proposto e o valor contábil informado para os imóveis.
Os documentos de julho apresentam diferentes visões patrimoniais do fundo. No relatório gerencial, os dados consolidados de CVFL11 e CVFL15 indicavam patrimônio líquido de R$ 207,24 milhões e valor patrimonial de R$ 1.340,76 por cota em 31 de julho.
Já o Informe Mensal do CVFL11 registrava patrimônio líquido de R$ 204,63 milhões e valor patrimonial de R$ 1.332,82 por cota na mesma data. O documento também apontava ativo total de R$ 539,65 milhões.
O fundo iniciou suas atividades em novembro de 2025. Segundo o relatório gerencial, seu objetivo envolve a exploração comercial dos ativos imobiliários, incluindo locações, revisionais e renovações dos contratos existentes, além da alienação dos imóveis.
Vista Faria Lima tem vacância de 16,6%
O relatório gerencial de julho informa que as 12 lajes do CVFL11 somavam 11.621,8 metros quadrados de ABL. Desse total, 9.688 metros quadrados estavam ocupados por nove locatários, enquanto 1.933,8 metros quadrados estavam disponíveis para locação. A vacância física era de 16,6%.
As áreas vagas estavam concentradas no 12º e no 15º pavimentos. Entre os ocupantes das demais lajes estavam WeWork, Schonfeld, Prudential, Neste Brazil, Maneira Advogados, Lumina, BNY Mellon, GTIS e Trend Micro. Essas empresas também são relacionadas no fato relevante que anunciou a proposta do TRXF11.
Em julho, o foco da gestão estava na locação das áreas vagas. Uma negociação para ocupar um dos pavimentos havia avançado para a fase final de definição dos termos comerciais, segundo o relatório gerencial.
A gestão também afirmou no relatório que a locação de qualquer um dos pavimentos vagos pelo preço pedido pela equipe comercial seria suficiente para levar o resultado do fundo a território positivo e abrir espaço para potenciais distribuições.
O CVFL11 não anunciou distribuição de rendimentos no período referente ao relatório de julho. A receita imobiliária ficou em aproximadamente R$ 2,5 milhões no mês.
Venda ainda passará pelos cotistas do FII
Há etapas a serem cumpridas antes da eventual transferência dos imóveis. O fato relevante informa que a estrutura final da operação poderá envolver veículos de investimento geridos pela própria gestora do CVFL11.
Por esse motivo, os termos e as condições da transação serão submetidos aos cotistas em assembleia convocada para tratar de uma situação de potencial conflito de interesses e dos demais aspectos que a gestora considerar necessários ou recomendáveis.
A assembleia será convocada após a avaliação da operação pela gestora, com a divulgação de informações mais detalhadas. O fato relevante ressalta que o recebimento da proposta vinculante não assegura a realização da transação, que continuará condicionada, entre outros fatores, ao cumprimento das condições precedentes aplicáveis e à aprovação dos cotistas.
A proposta abrange a totalidade dos ativos integrantes da carteira do CVFL11. Se a operação for aprovada e concluída, o fundo deixará de deter as 12 lajes do Vista Faria Lima. Conforme informado no fato relevante, a implementação da operação poderá resultar na posterior liquidação do CVFL11, observados os procedimentos, requisitos e prazos previstos no regulamento e na regulamentação aplicável sobre fundos imobiliários de lajes corporativas.
