MXRF11 ultrapassa 1,5 milhão de cotistas e supera R$ 5,2 bi em patrimônio
O fundo imobiliário MXRF11 (Maxi Renda FII) ultrapassou a marca de 1,5 milhão de cotistas e encerrou julho com patrimônio líquido de R$ 5,25 bilhões. O novo patamar ocorre após o fundo concluir sua 12ª emissão de cotas, que movimentou cerca de R$ 1 bilhão e ampliou a quantidade de cotas em circulação.
Segundo o relatório gerencial de julho, o FII terminou o mês com 1.509.087 cotistas e 567.206.273 cotas. O patrimônio líquido alcançou R$ 5,254 bilhões, equivalente a R$ 9,2625 por cota.
A mudança de escala fica mais evidente na comparação com junho. No mês anterior, o MXRF11 possuía 460.269.531 cotas e patrimônio líquido de R$ 4,248 bilhões, além de 1.485.336 cotistas.
Assim, de um mês para o outro, o patrimônio líquido cresceu em aproximadamente R$ 1 bilhão, enquanto a quantidade de cotas aumentou em cerca de 106,9 milhões. O fundo também ganhou aproximadamente 23,8 mil cotistas no período.
MXRF11 mantém dividendos de R$ 0,10
A expansão ocorreu em um mês no qual o MXRF11 manteve o pagamento de R$ 0,10 por cota. O rendimento referente a julho foi pago em 14 de agosto aos investidores posicionados no fechamento de 31 de julho.
Considerando a cotação de R$ 9,58 no encerramento do mês, a distribuição correspondeu a um dividend yield mensal de 1,04% e a um retorno anualizado de 13,17%. Com o ajuste utilizado pela gestão para comparar o rendimento isento de Imposto de Renda com o CDI, o retorno correspondeu a 100,31% do indicador no período.
O resultado financeiro de julho, entretanto, ficou abaixo do montante distribuído aos cotistas. O fundo registrou receitas de R$ 46,07 milhões e despesas de R$ 3,78 milhões, chegando a um resultado de R$ 42,30 milhões. A distribuição totalizou R$ 46,48 milhões.
Em junho, antes da conclusão da nova emissão, o resultado havia alcançado R$ 50,48 milhões, diante de R$ 46,03 milhões distribuídos. A comparação mensal precisa considerar, porém, a mudança na quantidade de cotas provocada pela oferta. Com a entrada das novas cotas, o número de papéis aumentou cerca de 23% entre junho e julho.
CRIs: principal frente do fundo
O MXRF11 investe principalmente em ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário, com destaque para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de cotas de outros FIIs e operações de permuta financeira.
Em julho, 91,69% da carteira de CRIs estava indexada ao IPCA, enquanto 8,21% estava ligada ao CDI. O segmento imobiliário residencial respondia por 31,01% dessa carteira, seguido por varejo alimentício, com 19,01%.
A inflação, portanto, é um indicador relevante para a receita proveniente desses papéis. No relatório, a gestão destacou a desaceleração do IPCA-15 de julho e observou que o cenário de juros reais elevados continuava influenciando o mercado de crédito imobiliário.
O fundo também manteve uma carteira expressiva de outros FIIs. Ao fim de julho, eram R$ 631,2 milhões aplicados nessa estratégia. Durante o mês, o MXRF11 vendeu R$ 5 milhões em cotas do MCLO11, operação que gerou ganho de capital de R$ 500 mil, segundo a gestão.
Investimentos após mudança de escala
Outra movimentação apresentada no relatório ocorreu na carteira de permutas financeiras, estratégia por meio da qual o MXRF11 participa financeiramente de projetos imobiliários.
Em julho, o fundo realizou um investimento inicial de R$ 1,9 milhão no projeto Pinheiros 2, em São Paulo. O empreendimento possui Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de aproximadamente R$ 384 milhões, e o MXRF11 detém participação equivalente a 60% do VGV do projeto.
O VGV representa a soma estimada do valor de venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário e, portanto, não corresponde ao valor que será recebido diretamente pelo fundo.
A dimensão alcançada pelo MXRF11 também aparece no mercado secundário. O valor de mercado do fundo encerrou julho em aproximadamente R$ 5,43 bilhões, com R$ 321,7 milhões negociados durante o mês e 927.445 negócios realizados. A presença em pregões foi de 100%.
Com a conclusão da nova emissão e o patrimônio líquido acima de R$ 5,2 bilhões, os próximos relatórios passam a mostrar como os recursos captados serão incorporados às diferentes estratégias do MXRF11, especialmente às carteiras de CRIs, FIIs e operações imobiliárias.
