BRCO11: XP detalha tese do fundo em carteira recomendada
O fundo imobiliário BRCO11 teve preço-alvo de R$ 120,25 por cota, reiterado pela XP na Carteira Fundamentalista de Fundos Imobiliários de setembro, divulgada na última terça-feira (1º). O valor corresponde a um potencial de valorização de 5,5% sobre a cotação de fechamento de 31 de agosto de 2026, de R$ 113,95.
O Bresco Logística (BRCO11) manteve peso de 4,00% na carteira e classificação de compra, segundo o relatório assinado pelos analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar. A casa alterou a alocação de seis fundos na revisão mensal de setembro; o BRCO11 não esteve entre eles.
Os quatro pilares da tese da XP
De acordo com o relatório, a indicação do fundo se apoia em quatro pontos. O primeiro é a gestão, descrita pela casa como experiente e especializada em empreendimentos logísticos, com alinhamento a práticas ASG.
O segundo é a qualidade do portfólio, localizado em regiões próximas aos principais mercados consumidores do país. O terceiro é o preço de negociação, que a XP considera atrativo diante da própria estimativa de valor. O quarto é o dividend yield, apontado em patamar competitivo — 9,6% anualizados na data-base do relatório.
Ainda segundo o documento, o fundo negociava a 99% do valor patrimonial em 31 de agosto, com patrimônio líquido de R$ 2,07 bilhões e volume médio diário de negociação de R$ 5,02 milhões.
Portfólio e contratos na leitura da XP
O relatório descreve um portfólio de 14 propriedades de alto padrão, com 591 mil m² de ABL e potencial de expansão de 15%. A receita anual estabilizada supera R$ 221 milhões, sendo 71% proveniente de ativos last-mile e cerca de 23% concentrada em um raio de até 25 km da cidade de São Paulo.
A XP destaca que 60,3% dos contratos vencem a partir de 2030 e que 36% são atípicos, o que, na avaliação da casa, contribui para maior previsibilidade em cenários de incerteza.
Sobre a concentração de locatários, o relatório pondera que os quatro maiores inquilinos respondem por 48% da carteira por imóvel, mas registra que 76% dos ocupantes têm classificação de grau de investimento. Natura (14%), Mercado Livre (11%), Whirlpool (9%), GPA (7%) e Magalu (7%) aparecem entre os principais.
Vacância e a saída do GPA
Com base no relatório gerencial de 21 de agosto, a vacância física estava em 5,9% e a financeira em 8,9%, em queda ante a atualização anterior da casa.
A XP atribui o recuo à locação firmada com a M. Dias Branco no Bresco Canoas e cita o novo contrato com o Mercado Livre no Bresco Resende, que deve zerar a vacância daquele ativo e levar a vacância física consolidada a 1,6%.
Como ponto de atenção, o relatório registra a notificação do GPA, em 22 de julho de 2026, sobre a rescisão antecipada da locação do ativo GPA CD04 São Paulo, com 35.510 m² — 6,0% da ABL do portfólio. O contrato prevê aviso prévio de nove meses e indenização de 4,5 vezes o aluguel vigente, proporcional ao prazo remanescente, e a locação representa cerca de R$ 0,08 por cota. Para a XP, a localização do imóvel pode favorecer sua recolocação no mercado.
O que a XP projeta para a distribuição
Em julho, o fundo apresentou resultado de R$ 0,97 por cota e distribuiu R$ 0,91 por cota. O relatório observa que o desempenho seguiu beneficiado por receitas extraordinárias, decorrentes de indenizações por rescisões antecipadas e de parcelas do desinvestimento do imóvel Bresco São Paulo. O resultado acumulado não distribuído somava R$ 1,68 por cota ao fim do período.
Na avaliação da casa, a distribuição recorrente deve permanecer próxima aos níveis atuais nos próximos meses.
Visão da XP para o segmento logístico
O segmento de ativos logísticos responde por 20,75% da Carteira Fundamentalista. A XP afirma que o mercado de galpões segue aquecido, com vacância em mínimas históricas no Brasil, movimento impulsionado pelo avanço do e-commerce e que, na leitura da casa, deve se manter ao longo de 2026.
Em agosto, a cota do BRCO11 teve variação de -0,1%, ante recuo de 1,46% do IFIX. Em 12 meses, a valorização acumulada do fundo é de 12,7%.
