Banco indica aumento de posição em BRCO11; veja o racional da operação
O Safra ampliou a exposição ao Bresco Logística (BRCO11) em sua Carteira Top FIIs de setembro, em meio à visão mais positiva do banco para os fundos imobiliários de tijolo diante da expectativa de queda dos juros ao longo da curva.
A movimentação ocorre em um momento de forte desempenho operacional do segmento logístico. Segundo o Safra, o mercado brasileiro registrou absorção líquida de 591,3 mil metros quadrados no segundo trimestre, com concentração no Sudeste e destaque para São Paulo. A taxa de vacância do setor encerrou o período em 4,32%, refletindo a demanda pelos ativos e a rápida absorção de novos estoques.
Nesse cenário, o BRCO11 passou a representar 3,75% da Carteira Top FIIs do Safra. O fundo possui 14 galpões logísticos de alto padrão, concentrados principalmente no estado de São Paulo, com foco em ativos voltados ao segmento last mile. O prazo médio dos contratos de locação é de cerca de cinco anos.
A avaliação do banco está inserida em uma estratégia mais ampla de aumento da exposição a fundos de tijolo. Além do BRCO11, o Safra ampliou as posições em Pátria Log (HGLG11) e Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), enquanto incluiu HSI Malls (HSML11) e Vinci Shopping Centers (VISC11) na carteira.
Queda dos juros favorece fundos de tijolo
O movimento do Safra ocorre a partir da expectativa de uma trajetória de queda dos juros, apoiada por sinais de desaceleração da atividade econômica e da inflação.
A perspectiva de redução dos juros tende a alterar a relação entre os fundos imobiliários e outras alternativas de renda fixa, além de favorecer uma eventual recuperação dos preços das cotas negociadas em Bolsa.
O relatório também destaca que os FIIs continuam negociados com desconto relevante em relação ao valor patrimonial. O desconto médio do mercado está em 10,99%, enquanto o dividend yield do Ifix apresenta prêmio de 4,60 pontos percentuais sobre a NTN-B 2035.
Para o Safra, a combinação entre desconto patrimonial e prêmio de rendimento mantém espaço para valorização dos fundos, especialmente em um cenário de eventual redução das taxas de juros.
Carteira do Safra supera o IFIX
A própria carteira Top FIIs do Safra vem apresentando desempenho superior ao índice de referência. Desde 7 de agosto, a carteira acumulava alta de 0,71%, enquanto o IFIX recuava 0,60%, uma diferença de 1,30 ponto percentual.
Em 12 meses, a carteira registrava valorização de 9,53%, contra 7,73% do IFIX. Em 36 meses, o ganho acumulado chegava a 24,71%, ante 16,87% do índice.
Carteira recomendada
- JS Real Estate (JSRE11) — 10% | Escritórios
- Kinea Oportunidades RE (KORE11) — 2,5% | Escritórios
- JS Ativos Financeiros (JSAF11) — 10% | Fundo de Fundos
- Riza Terrax (RZTR11) — 2,5% | Híbridos
- Guardian Real Estate (GARE11) — 5% | Híbridos
- Bresco Logística (BRCO11) — 3,75% | Logística
- Pátria Log (HGLG11) — 10% | Logística
- HSI Logística (HSLG11) — 2,5% | Logística
- HSI Malls (HSML11) — 2,5% | Shoppings
- Vinci Shopping Centers (VISC11) — 3,75% | Shoppings
- XP Malls (XPML11) — 2,5% | Shoppings
- Kinea Unique HY CDI (KNUQ11) — 10% | Ativos Financeiros
- Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) — 10% | Ativos Financeiros
- Pátria Crédito Imobiliário IP (PCIP11) — 5% | Ativos Financeiros
- Pátria Recebíveis Imobiliários (HGCR11) — 12,5% | Ativos Financeiros
- Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) — 7,5% | Ativos Financeiros
Desde o início da carteira, em dezembro de 2019, a valorização alcançava 45,24%, enquanto o IFIX acumulava 27,23%. Nesse período, a carteira superou o índice em 45 dos 81 meses, ou 56% das observações.
Para setembro, as mudanças também envolveram os fundos de papel. O Safra reduziu a exposição ao Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) e retirou o TRX Real Estate (TRXF11) da carteira, diminuindo a participação total de fundos de ativos financeiros de 47,5% para 45%.
Além disso, dentro dessa parcela, o banco reduziu a exposição a fundos indexados ao CDI e aumentou a participação de estratégias atreladas ao IPCA+. Com a nova composição, o dividend yield estimado da carteira para 2026 é de 11,9%
