Dentre os principais fundos de investimentos do Brasil, os fundos imobiliários são uma das principais opções nesse segmento. Eles são bastante procurados por conta de sua forma mais simples e barata de obter renda imobiliária. Assim como no Brasil, os Estados Unidos também apresentam uma modalidade parecida no setor, os REIT’s.
Os REIT’s são equivalentes aos fundos imobiliários brasileiros. Ainda que eles possuam uma certa semelhança, ambos precisam cumprir uma série de regras que não são exatamente as mesmas para cada modelo de ativo. Sendo assim, é muito importante entender quais são essas diferenças na hora de investir.
O que são REIT’s?
REIT é a sigla para “Real Estate Investment Trust”, que são empresas criadas com foco no mercado imobiliário nos EUA, por isso são conhecidos como os “FIIs dos Estados Unidos”.
A lista de REIT’s conta com empresas cujo objetivo é realizar a aquisição de ativos imobiliários para geração de renda passiva. Para que uma companhia passe a ser considerada REIT, ela precisa ter pelo menos 75% da sua receita bruta derivada de ativos imobiliários.
Para os investidores que possuem cotas de REIT’s, eles podem ter ganhos vindos de duas formas: por meio da valorização de suas cotas e pelos dividendos. Importante destacar que os REIT’s tem a obrigação de distribuir até 90% do seu lucro tributável ao longo do ano, valor este que será repassado aos investidores.
Como funcionam os REIT’s?
Os REIT’s americanos foram criados na década de 1960, com o objetivo de estimular o mercado imobiliário nos EUA. No entanto, a partir de 2008 que grande parte deles tiveram sua estreia na bolsa de valores norte-americana.
Desses 90% de dividendos em relação aos lucros que os REIT’s precisam distribuir, a maior parcela deles é paga durante um período de 3 meses. Essa é uma dinâmica um pouco diferente do que acontece com os fundos imobiliários no Brasil. Os FIIs geralmente distribuem proventos mensais, correspondentes a 95% dos seus rendimentos.
Aos poucos, o mercado de REIT’s vem gradualmente chegando ao conhecimento de investidores em outros países, como o Brasil. Nos EUA, cerca de 100 milhões de norte-americanos já investem na modalidade.
Esse mercado cresce a cada ano, embora em alguns momentos de forma mais acelerada que em outros. Isso depende sempre do retorno de seus resultados e do cenário macroeconômico. Uma das grandes vantagens dos REIT’s é que existe uma distribuição frequente de dividendos, até mais do que ocorre nas ações.
Esse fator possibilita que os investidores possam ter uma renda passiva constante, o que gera ainda mais popularidade aos REIT’s. Além disso, as suas cotas são negociadas na bolsa de valores. Isso possibilita que especuladores possam ter mais liquidez para tentar lucrar com a compra e vende desses ativos.
Quais são as características dos REIT’s?
Uma das dúvidas mais comuns dos investidores é saber quais são as características dos REIT’s. Isso porque eles podem ser confundidos de forma equivocada com os fundos imobiliários brasileiros, como se fossem totalmente iguais.
Um REIT precisa investir pelo menos 75% do total em Real Estate, ou seja, imóveis, títulos de dívida dos EUA, ou câmbio. Além disso, um Real Estate Investment Trust precisa ter um montante mínimo de 75% de sua receita advinda de aluguéis e juros com operações de dívida que tenham lastro imobiliário.
Além das características dos REIT’s já citadas, eles precisam que 50% do veículo esteja sob o controle de mais de 5 pessoas.
Quais são os tipos de REIT’s?
No Brasil, existem diversos tipos de FIIs, distribuídos nos mais variados setores. A classificação de cada um deles depende dos ativos imobiliários que eles investem. Além disso, também está associado a estratégia que cada um deles segue. Isso também ocorre com os REIT’s, nos EUA.
Com uma gama de possibilidade, os investidores podem analisar cada um dos segmentos de interesse. Após isso, é preciso verificar quais são os melhores REIT’s para investir dentro dos setores, de maneira diversificada.
São dois tipos de REIT’s principais existentes nos EUA, de Mortgage e de Equity. Se existisse um paralelo deles com os fundos imobiliários do Brasil, eles representariam, respectivamente, os FIIs de papel e os de tijolo.
Apenas por essa característica, é possível entender que o Mortgage REIT investe em títulos relacionados ao mercado imobiliário. Isso inclui a negociação de hipotecas, e recebíveis imobiliários, por exemplo.
Do mesmo modo, é mais simples assimilar que o Equity REIT tem a função de investir de forma direta em imóveis físicos. Isso inclui os terrenos, imóveis residenciais, empreendimentos, etc. Essa categoria representa a maioria dos REIT’s dos EUA. A empresa pode alocar em diversos segmentos de imóveis, como:
- Escritórios;
- Hospitais;
- Galpões;
- Hotéis;
- Imóveis residenciais;
- Centros comerciais;
- Florestas;
- Shoppings.
Assim como os fundos imobiliários híbridos no Brasil, também há uma modalidade parecida entre os REIT’s, o Hybrid Reit. Ele investe uma parte de seus recursos em imóveis físicos, mas também em títulos imobiliários.
Quais são as vantagens de investir em REIT’s?
Uma das principais vantagens de investir em REIT’s é a diversificação de portfólio. Eles representam uma alternativa interessante para quem quer investir no exterior. Ao mesmo tempo, possibilitam amenizar os riscos da carteira do ponto de vista geográfico.
Além disso, é um tipo de investimento estrangeiro, com exposição em moeda forte, como o dólar. Os REIT’s apresentam uma menor volatilidade do que o mercado acionário, o que pode ser uma vantagem para os investidores menos propensos ao risco.
Outra vantagem dos “fundos imobiliários americanos” é justamente o pagamento de seus dividendos, possibilitando a geração de renda passiva em dólar. Também um tipo de ativo que possui uma alta liquidez. Com isso, os investidores podem ter maior facilidade de negociação de suas cotas em quando precisarem.
Como investir em REIT’s
Atualmente, os investidores brasileiros possuem uma maior facilidade de poder investir nos Estados Unidos. Para que isso seja feito, é preciso abrir uma conta no exterior, podendo alocar diretamente nos ativos. Outra forma é realizar esse investimento por meio de fundos. Também é possível investir no segmento por meio de Brazilian Depositary Receipts (BDRs) ou ETFs.
O ETF é a forma mais simples de investir em REIT’s, ao mesmo tempo que possibilita maior diversificação. Normalmente, um ETF busca replicar um índice, que representa um mercado específico.
O US REIT’s (URET11), por exemplo, acompanha o iShares Core U.S. REIT ETF (USRT), que é um índice listado na Bolsa de Nova Iorque. Ele representa 150 REIT’s, responsáveis por 500 mil propriedades nos Estados Unidos.
Vale a pena investir em REIT’s?
Os REIT’s se tornaram uma ótima maneira do investidor diversificar o seu portfólio. Assim, ele não fica restrito apenas ao mercado de ações. Deste modo, esta pode ser uma via de investimento que valha a pena.
Apesar dos REIT’s terem um papel de disseminar o risco do portfólio, ele continua sendo um ativo de renda variável. Desse modo, é importante que o investidor esteja atento aos seus riscos antes de investir.
Outro fator que deve ser observado é a variação cambial. Ao investir em REIT’s, o investidor vai receber seus dividendos e o valor de venda de suas cotas em dólar. Esse montante pode ser maior ou menor quando for convertê-lo para a moeda brasileira.
Foi possível entender o que são REIT’s e como eles funcionam? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.
