BTHF11 compra 76% de shopping por R$ 220 milhões e projeta nova renda para cotistas
O fundo imobiliário BTHF11 (FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund) adquiriu 76% do Shopping Pátio Cianê, localizado no centro de Sorocaba (SP), em uma operação de R$ 220,4 milhões. Segundo a gestão, a aquisição tem estimativa de renda adicional de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses.
A transação amplia a exposição direta do FII a ativos imobiliários e foi estruturada com pagamento em diferentes etapas. Dos R$ 220,4 milhões, R$ 78,2 milhões serão pagos à vista, R$ 44,1 milhões após 12 meses e outros R$ 98,1 milhões depois de 24 meses. O instrumento da operação foi celebrado em 31 de julho de 2026.
Do desembolso inicial, R$ 67 milhões correspondem à assunção de dívida e cerca de R$ 11 milhões serão pagos com recursos próprios do BTHF11. A dívida é corrigida pelo IPCA acrescido de 7,65% ao ano e tem vencimento em janeiro de 2034.
Quanto o shopping pode gerar para o FII?
A gestão estima um cap rate de 10,7% ao ano para a aquisição. O relatório gerencial de agosto também aponta renda adicional estimada de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses.
O documento não apresenta esse valor como previsão de aumento equivalente dos dividendos mensais pagos aos cotistas. Por isso, a estimativa de R$ 0,094 por cota vinculada à aquisição não deve ser interpretada, isoladamente, como acréscimo mensal de igual valor aos rendimentos do BTHF11.
No relatório de agosto, o fundo informou resultado mensal de R$ 0,100 por cota e distribuição de R$ 0,101 por cota. A gestão também manteve a faixa projetada de distribuição entre R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota para o segundo semestre de 2026.
Shopping tem cerca de 140 lojas
Inaugurado em 2013, o Shopping Pátio Cianê fica na Avenida Dr. Afonso Vergueiro, no centro de Sorocaba. A participação adquirida pelo BTHF11 corresponde a aproximadamente 19,5 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) própria.
O empreendimento possui cerca de 140 lojas. Entre os ocupantes citados no relatório estão Centauro, Casas Bahia, KFC, Riachuelo, McDonald’s, C&A e Outback Steakhouse. A administração do shopping é realizada pela Alqia.
Os indicadores operacionais divulgados pelo fundo mostram vendas de R$ 314 milhões nos últimos 12 meses, com crescimento de 7% em relação ao ano anterior. As vendas nas mesmas lojas, indicador conhecido pela sigla SSS, cresceram 8%. A taxa de ocupação do empreendimento estava em 86,4%.
Segundo a gestão, o empreendimento vem apresentando crescimento de vendas e de resultado operacional nos últimos anos. O BTHF11 apresenta a aquisição como mais uma transação estruturada em ativos reais dentro de sua estratégia de diversificação em ativos imobiliários.
BTHF11 investiu R$ 88 milhões em CRIs
A compra do shopping ocorre enquanto o BTHF11 realiza outras mudanças em seu portfólio. Durante o período, o fundo movimentou aproximadamente R$ 60 milhões no mercado secundário e realizou uma recomposição líquida de R$ 50,2 milhões em caixa.
Entre as operações com FIIs, a gestão destacou vendas a descoberto de ativos que estavam em processo de emissão, incluindo MXRF11 e BTLG11, além da redução da exposição ao BTCI11. Paralelamente, o fundo integralizou R$ 88 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), dando continuidade à estratégia informada pela gestão de aumentar a exposição a títulos atrelados à inflação e com prazos mais longos.
Ao final do período, a carteira estava distribuída em 42% de FIIs de tijolo, 18% de FIIs de papel, 24% de CRIs, 12% de caixa, 1% de ativos reais e 1% de ações. O relatório apontava ainda valor patrimonial de R$ 2,010 bilhões e valor de mercado de R$ 1,798 bilhão.
A cota de mercado considerada no documento era de R$ 8,75, ante valor patrimonial de R$ 9,78 por cota, resultando em relação preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,89 vez. O dividend yield indicado pelo relatório era de 14,77%. Em 12 meses, o retorno informado para o BTHF11 era de 22%, ante 11% do IFIX no mesmo intervalo.
Com a aquisição de 76% do Shopping Pátio Cianê, o BTHF11 passa a ter uma nova exposição direta a um shopping localizado no interior paulista. Para a operação, a gestão estima renda adicional de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses e cap rate de 10,7% ao ano.
