BRCR11: fundo imobiliário reduz vacância e alavancagem e aposta em portfólio AAA
Fundo imobiliário sob gestão do BTG destaca recorrência dos dividendos e espera ampliar receita com reajustes e novas locações.
O fundo imobiliário BRCR11, que atua no mercado de lajes corporativas, registrou no fim de agosto redução da vacância financeira, de 15% para 14,5%, devido ao início de vigência de novos contratos de locação nos edifícios Eldorado e EZ Towers, ambos em São Paulo.
A vacância física total está em 15,3%, concentrada principalmente no edifício Torre Almirante, situado na região central do Rio de Janeiro, onde estão disponíveis 55,4% de uma área bruta locável (ABL) total de 25.087 metros quadrados.
A receita contratada do imóvel também não foi totalmente atingida nos últimos meses devido à inadimplência da WeWork, empresa de gestão de espaços de coworking que vem tentando renegociar contratos em suas locações em diversos edifícios, com impacto nas receitas e nos dividendos de outros FIIs. Em alguns casos, já há pedidos de despejo em andamento.
O FII BRCR11 passou nos últimos meses por um processo de reciclagem do portfólio, com a venda de alguns imóveis e uma amortização de grande porte, de cerca de R$ 690 milhões, a fim de reduzir a alavancagem. Hoje, o endividamento líquido do fundo é de R$ 79,951 milhões, ou 3,36% do patrimônio líquido, de R$ 2,379 bilhões na atualização de 30 de agosto.
Nathalia Nunes, portfolio manager de Real Estate da BTG Pactual, afirmou durante a divulgação dos resultados do segundo trimestre deste ano que 2024 vem sendo um ano transformador para o fundo.
“Buscamos com essa reciclagem uma concentração em ativos de melhor qualidade, que oferecem mais rentabilidade e consistência aos resultados. Podemos considerar que é um fundo novo, mas ao mesmo tempo muito bem estruturado e um dos maiores do segmento de lajes corporativas”, analisou a gestora.
Fundo imobiliário BRCR11: como está o portfólio atual
O processo de reciclagem do fundo imobiliário BRCR11 resultou numa carteira com participação em nove edifícios, sendo quatro situados em São Paulo e cinco no Rio, todos em áreas de destaque no mercado corporativo das duas maiores capitais brasileiras, com ABL total de 144.735 metros quadrados, sendo 85% dos espaços concentrados em empreendimentos de classe AAA.
Os dividendos do BRCR11 vêm mantendo a constância de R$ 0,50 por cota desde abril, com um dividend yield mensal de 0,99% na última distribuição, anunciada no começo de setembro, em relação ao fechamento da cota em agosto, de R$ 50,20. A rentabilidade total em agosto ficou em 1,4%, considerando os rendimentos distribuídos e a valorização da cota.
No último relatório gerencial, o BRCR11 informou que nos próximos meses haverá reajuste em 14,5% da carteira de contratos, todos pelo IPCA, com projeção de crescimento na receita, hoje projetada em R$ 15,6 milhões mensais.
Sem renovações de contrato em vista no cenário de curto prazo, o objetivo agora é centrar esforços na ocupação das áreas vagas. “Nossa equipe comercial está trabalhando duro, com visitas praticamente diárias, em busca de novos contratos, para garantir uma receita sólida e recorrente que permita uma distribuição mais limpa para o investidor”, destacou Nathalia Nunes, do BTG.
Como boa parte do segmento de lajes corporativas, o fundo imobiliário BRCR11 vem negociando com forte deságio. O valor de fechamento em 30 de agosto, de R$ 50,20, com uma relação V/VP de 0,56x em relação ao valor patrimonial por cota, de R$ 89,32, segundo atualização referente à mesma data.
