HGRE11 vende imóvel por valor 102% acima do avaliado; veja lucro alcançado
O fundo imobiliário HGRE11 assinou um compromisso de venda e compra para alienar integralmente o Edifício Alegria, no Brás, em São Paulo. A operação foi acertada por R$ 115,5 milhões e ainda depende do cumprimento de determinadas condições do contrato, que poderão ser superadas em até seis meses.
Cumpridas essas condições, o comprador deverá desembolsar um sinal de R$ 5,5 milhões, com os R$ 110 milhões restantes pagos em cinco parcelas anuais corrigidas pelo IPCA. Segundo a gestão, essas parcelas também poderão ser antecipadas pelo fluxo de vendas, conforme os termos da permuta financeira.
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O investimento acumulado do fundo imobiliário HGRE11 no imóvel soma R$ 59,04 milhões, de modo que o preço negociado está cerca de 95,6% acima do custo do fundo e 102,1% acima do valor do laudo de avaliação, de R$ 57,14 milhões.
Em valores reais e no regime de caixa, o fundo estima um lucro de R$ 42,73 milhões, ou aproximadamente R$ 3,62 por cota na data do anúncio, a ser reconhecido gradualmente conforme as parcelas forem recebidas. O material da gestora também aponta ganho de capital de R$ 56,5 milhões na transação.
Por que o HGRE11 decidiu vender o Edifício Alegria
O ativo tem 11.336 metros quadrados de ABL e está atualmente 100% desocupado. Trata-se de uma laje corporativa classe C que antes funcionou como propriedade industrial e teve como última ocupante uma empresa de telemarketing.
O FII HGRE11 adquiriu o imóvel em 2011, por cerca de R$ 59 milhões, o equivalente a R$ 5.208 por metro quadrado. O valor da venda representa cerca de R$ 10.145 por metro quadrado, segundo apresentação da gestão.
A decisão de desinvestimento está ligada à estratégia do fundo de concentrar a carteira em lajes corporativas de maior padrão técnico e em regiões comerciais estratégicas.
Na avaliação da gestora, pela vacância integral e pelas características do imóvel, o Edifício Alegria passou a ter perfil mais próximo ao de um terreno para desenvolvimento do que ao de um ativo gerador de renda.
Outro fator considerado foi a aprovação do novo PIU Setor Central pela Prefeitura de São Paulo. Segundo a gestão, a mudança elevou para cerca de sete vezes a área do terreno o coeficiente máximo de aproveitamento para projetos residenciais, o que aumentou o valor potencial do imóvel como terreno frente ao uso como edifício de escritórios.
A operação também deverá diminuir gastos do fundo. Entre agosto de 2025 e julho de 2026, o fundo HGRE11 desembolsou R$ 1,594 milhão com IPTU, o equivalente a cerca de R$ 0,011 por cota ao mês, enquanto as despesas condominiais e outros custos acessórios chegaram a R$ 492,1 mil, ou cerca de R$ 0,003 por cota mensalmente.
Depois de cumpridas as condições do contrato e recebido o sinal, o IPTU passará a ser responsabilidade do comprador, e o fundo seguirá arcando apenas com a segurança do imóvel até a transferência efetiva da posse.
Fundo e comprador continuarão trabalhando para cumprir as condições necessárias à conclusão da operação dentro do prazo, e a gestão informou que novos detalhes serão apresentados no próximo relatório gerencial do HGRE11.
