RBVA11 vende dois imóveis locados para a Caixa e muda perfil de portfólio
O fundo imobiliário RBVA11 anunciou a venda de dois imóveis locados à Caixa Econômica Federal, um localizado na Barra Funda, em São Paulo, e outro em São Gonçalo, na região metropolitana do Rio de Janeiro. As duas operações juntas têm o valor de R$ 13,5 milhões, o que representa um ganho de 76% sobre o custo de aquisição, com taxa interna de retorno (TIR) entre 15,2% e 21,2% ao ano.
O fundo recebeu à vista a entrada de R$ 6,4 milhões, correspondente a 47% do valor. Em 30 dias, vence a segunda parcela, de R$ 3,5 milhões, enquanto o valor restante, de R$ 3,6 milhões, será pago em 12 parcelas mensais de R$ 300 mil, corrigidas pelo IPCA. O valor será incluído no cálculo dos dividendos do RBVA11.
Segundo a Rio Bravo, gestora do FII, a negociação foi realizada porque os imóveis estão localizados em regiões menos estratégicas e o preço foi oportuno, em linha com o valor patrimonial e permitindo boa geração de lucro, com taxa interna de retorno positiva.
Com a nova operação, o RBVA11 atinge a marca de R$ 239 milhões em vendas desde 2019, com um lucro acumulado de R$ 76,7 milhões. A negociação também faz parte de uma estratégia estruturada de reciclagem de portfólio, na qual o fundo substitui gradualmente ativos maduros ou com menor potencial de valorização por imóveis com localização estratégica e potencial de retorno para os próximos anos.
“O movimento de reciclagem de portfólio é essencial para capturar ganhos para os investidores mesmo em um ambiente de juros elevados. Ao vender ativos maduros, conseguimos não só levar o lucro para o bolso do cotista, mas liberar capital para novas oportunidades, mantendo a atratividade do fundo no longo prazo”, afirma Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de fundos da Rio Bravo.
RBVA11: como fica o portfólio após as vendas?
As novas vendas geram liquidez imediata de aproximadamente R$ 7,7 milhões e ajudam a reduzir a exposição a contratos com instituições financeiras, que hoje representam menos de 26% do patrimônio. A Caixa deixou de ser a maior locatária do fundo, agora superada pelo Cogna Educação, com 25,6% das receitas sob contrato.
Hoje, o fundo tem cerca de 80 imóveis, com 17 inquilinos diferentes e cerca de 300 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), abrangendo também imóveis de varejo de grande porte. O patrimônio líquido é de cerca de R$ 1,6 bilhão, consolidado após a incorporação do RBED11, FII da Rio Bravo que detinha apenas imóveis educacionais.
A gestora enxerga o modelo de vendas pontuais como uma possibilidade a mais em um cenário em que a busca por liquidez e previsibilidade se tornou prioridade para investidores. “Quando vendemos imóveis, entendemos que o ciclo de captura de valor daquele imóvel foi otimizado. Então também faz parte da gestão buscar novas alocações de recursos que trarão novos ganhos para os próximos anos”, explica Rodrigues.
O executivo explica que um portfólio mais diversificado deixa o FII preparado para lucrar em diferentes fases do ciclo econômico. “Costumamos dizer que o RBVA11 é o ‘gigante do varejo’, não necessariamente por ser o maior em tamanho, mas por ser o mais diversificado quando o assunto é exposição a um varejo extremamente dinâmico e pujante. Vemos na diversificação uma segurança para o longo prazo.” conclui o gestor.
