O número de investidores brasileiros na bolsa de valores só tem aumentado nos últimos anos. No entanto, para os investidores novatos, entender como analisar FIIs pode parecer ainda confuso e desafiador.
Por isso, em meio a tantos investimentos disponíveis no mercado de capitais, iremos construir uma jornada de um investidor de sucesso, aprendendo, o passo a passo de como analisar FIIs.
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Primeiramente, o que são Fundos Imobiliários?
Para entendermos como analisar fundos imobiliários é necessário entender, primeiro, o que realmente são esse tipo de ativo.
Basicamente, fundos imobiliários nada mais são que uma espécie de condomínio fechado, divididos em cotas. Esses instrumentos financeiros têm o objetivo de aplicar recursos em negócios de base imobiliária.
Sendo assim, os FIIs podem aplicar em empreendimentos imobiliários, sejam eles:
- Imóveis prontos, como edifícios, shopping centers, hospitais, imóveis residenciais e comerciais etc.;
- Ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, como CRIs, LCIs etc.;
- Cotas de investimentos em outros FIIs;
- Desenvolvimento de ativos imobiliários.
Como funcionam os fundos imobiliários?
Na prática, os fundos imobiliários funcionam da seguinte forma:
- São constituídos por uma gestora profissional e seu patrimônio é dividido em cotas de igual proporção e valor;
- Essas cotas são negociadas na Bolsa de Valores, podendo ser adquiridas por instituições ou pessoas físicas e jurídicas;
- Com os recursos das cotas vendidas, o FII constrói ou compra imóveis, ou ativos imobiliários, como os descritos acima;
- Todas as negociações são realizadas pela gestora do fundo, que também pode ser sua administradora;
- As gestoras e administradoras dos FIIs são profissionais e têm o objetivo de gerar o melhor resultado aos seus cotistas;
- Os lucros gerados a partir das operações do fundo tem a obrigatoriedade de serem distribuídos aos detentores de suas cotas. No mínimo, 95% do resultado apurado deve ser distribuído semestralmente.
- Normalmente, são distribuídos rendimentos mensais, advindos dos resultados gerados pelos fundos. Esses rendimentos são distribuídos de forma proporcional, conforme a participação de cada cotista do fundo imobiliário.
Assim, o mercado de fundos imobiliários permite a participação de todos de forma democrática. Além disso, divide-se o risco proporcionalmente à participação de cada cotista nos fundos.
Quais são os tipos de Fundos Imobiliários?
Existem diversos tipos de fundos imobiliários. Em um primeiro momento, é possível que o investidor fique confuso sobre quais são os melhores FIIs para se investir. Por isso, vamos trazer aqui cada uma deles:
Agências Bancárias
São fundos imobiliários que possuem imóveis em localizações estratégicas, locados para agências bancárias.
Agronegócio
Basicamente esses fundos são fundos de investimento imobiliário nas cadeias produtivas agroindustriais, ou seja, com eles o investidor tem acesso ao mercado do agronegócio.
Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são FIIs que investem na construção de imóveis para a venda, ou seja, lucram com a venda desses imóveis.
Educacional
Investem em imóveis visando locá-los a instituições de ensino, como faculdades e universidades.
Fundos de Fundos
Fundos imobiliários que têm por objetivo a aplicação financeira em cotas de outros FIIs.
Hospitais
FIIs que buscam investir em imóveis a serem locados para instituições de saúde, como os hospitais.
Hotéis
São fundos imobiliários que visam a exploração comercial a partir de imóveis do setor hoteleiro.
Híbridos
Como o próprio nome já diz, os fundos imobiliários híbridos, ou fundos mistos, são FIIs que investem em várias categorias de ativos do setor imobiliário.
Incorporação
Essa é uma vertente dos fundos de tijolo, que utilizam imóveis tangíveis (físicos) para gerar renda mensal através dos aluguéis ou venda.
Residencial
Esses fundos geram renda pela exploração do aluguel de apartamentos residenciais.
Recebíveis Imobiliários
Fundos imobiliários que investem em títulos de renda lastreados no mecado imobiliário, como LCIs e CRIs.
Shopping/Varejo
Categoria de fundo imobiliário que gera renda aos seus cotistas através do aluguel de lojas em shoppings.
Como analisar um Fundo Imobiliário?
Agora que você já sabe um pouco mais sobre os fundos imobiliários, é essencial que saiba como analisá-los. Sendo assim, trazemos aqui os fatores que não podem faltar na análise de um FII:
1 º passo – Escolher um tipo de fundo imobiliário
Existem diversos tipos de FIIs, como descrito anteriormente, e cada um possui as suas peculiaridades. Portanto, a escolha do tipo de fundo imobiliário é o primeiro ponto de nossa análise.
2º passo – Analisar quem é o administrador do fundo
O segundo ponto essencial na análise dos fundos imobiliários é saber quem é o administrador do fundo. Conhecer o administrador do fundo e seu histórico é um ponto chave, busque pôr o que ele já fez e se teve sua competência elogiada ou criticada a frente do fundo, ou de outros tipos de investimento.
3º passo – Analisar os imóveis do FII
Os imóveis que os fundos imobiliários possuem são seus ativos mais valiosos. Sendo assim, é essencial que o investidor conheça a fundo cada um. Para isso, trouxemos alguns pontos essenciais que irão auxiliá-lo na sua análise.
- Número de imóveis;
- Localização dos imóveis;
- Histórico de vacância dos ativos;
- Classificação dos imóveis;
- Valor Patrimonial;
- Ano de construção dos imóveis;
4º passo – Estudar as taxas do fundo
As principais taxas cobradas pelos FIIs são:
- Taxa de administração;
- Taxa de performance;
- Taxa de gerenciamento;
- Taxa de gestão;
- Taxa de consultoria.
Um fundo imobiliário não terá todas essas taxas, mas some as taxas cobradas e compare um fundo contra o outro. Assim, é possível entender se as taxas cobradas estão condizentes com o mercado.
5º passo – Analisar os Dividend Yield
Uma das características mais atrativas dos fundos imobiliários se refere aos dividendos distribuídos. Assim, é necessário que o investidor analise de onde são provenientes os dividendos pagos, se estão condizentes com o mercado e se são sustentáveis ao longo do tempo.
6º passo – Examinar o Cap Rate
O Capitalization Rate (Cap Rate) é um indicador que afere a taxa de retorno de um ativo em proporção à sua renda. Simplificando, aqui verificamos qual é o retorno gerado pelos ativos presentes no portfólio do fundo. De maneira simples, calcula-se essa métrica dividindo a renda anual pelo valor da propriedade.
7º passo – Liquidez do fundo e número de cotistas
O sétimo passo diz respeito a avaliar a liquidez do fundo. Sendo que, liquidez é o quão fácil é negociar aquele ativo e isso está diretamente ligado ao número de cotistas disponíveis para comprar e vender.
Portanto, fundos com maior número de cotistas tendem a ter maior liquidez. Sendo assim, é importante analisar o histórico do número de cotistas do fundo, a fim de ver se ele cresce ao longo do tempo, o que demonstra maior atratividade do fundo perante os investidores.
8º passo – Analisar o Preço/Valor Patrimonial (P/VP) da Cota do FII
O P/VP é um importante indicador dos fundos imobiliários calculado dividindo-se o valor de mercado das cotas do FII pelo valor patrimonial de sua cota. Por meio dele, desejamos entender se o FII, no momento da análise, está sendo negociado acima ou abaixo do seu valor patrimonial.
9º passo – Analisar as emissões realizadas pelo fundo
Os fundos imobiliários realizam emissões de cotas a fim de aumentar o seu patrimônio e comprar mais ativos. Portanto, analisar se estas emissões estão sendo feitas acima ou abaixo do valor patrimonial do fundo, bem como os custos da emissão, são essenciais para entender se a gestão do fundo as realiza de acordo com os interesses dos cotistas.
10º passo – Analisar o retorno do FII aos seus cotistas
Por último, é necessário que o investidor analise o retorno que o FII gerou aos seus cotistas até o momento. Apesar de que rentabilidade passada não é sinônimo de rentabilidade futura, pelo histórico do fundo e seu resultado é possível analisar se as decisões tomadas até o momento foram acertadas ou não.
Por fim, vale ressaltar mais uma vez que nenhuma métrica deve ser analisada isoladamente. Todos os pontos apresentados nessa análise de fundos imobiliários fazem parte de um amplo espectro de entendimento de como analisar FIIs.
