Bom Dia FIIs – GGRC11, MXRF11, PVBI11 – Confira os destaques de 17/12
O IFIX fechou a última sexta-feira (17) em alta de 0,50%, terminando o dia em 2.694,73 pontos. No acumulado do mês de dezembro e do ano de 2021, a variação do índice é de 4,51% e -6,11%, respectivamente.
Também, o índice SUNO30 fechou em alta de 0,58% e 97,54 pontos. Confira na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
GGRC11 mostra resultados e informa sobre inadimplência de inquilino
A Zagros Capital, administradora do fundo GGR Copevi Renda (GGRC11), informou aos cotistas nesta última sexta-feira (17) os resultados do mês de novembro. Além disso, a gestão do fundo divulgou sobre locatário que continua inadimplente nos aluguéis.
O GGRC11 distribuiu R$0,80 por cota referente ao mês de novembro de 2021. Os pagamentos foram realizados no 6º (sexto) dia útil do mês de dezembro. Confira abaixo:
A gestora disse que a locatária Covolan continua inadimplente com a obrigação no pagamento do aluguel mensal.
Neste caso, o fundo está tomando todas as medidas judiciais e extrajudiciais cabíveis face a Covolan e aos fiadores da operação. Acima de tudo, o fundo quer resguardar os direitos dos cotistas do Fundo.
Além disso, a gestora enfatizou que o GGRC11 não apresenta vacância física em seu portfólio.
Como é feita a análise operações do fundo
A equipe da Zagros explicou os critérios do fundo para análise de operações para o GGRC11.
As operações são estruturadas e analisadas para mitigação de riscos dessas operações, sempre em consonância com o objetivo do Fundo.
Alguns dos pilares para investimento do GGRC11 incluem os seguintes itens:
- Localização: Análise no detalhe a região ao qual o imóvel está inserido
- Reposição imobiliária: os diversos usos do imóvel
- Qualidade construtiva
- Crédito do Inquilino
Desta forma, a análise econômico-financeira busca identificar se a empresa gerará caixa suficiente para honrar os aluguéis durante e depois do término do contrato atípico.
Veja abaixo o perfil do fundo:
Exatamente por isso o fundo analisa a perenidade do setor de atuação da empresa, controle acionário, estrutura de governança, modelo de negócio, rentabilidade e capacidade de geração de caixa.
Pode ser exigida também uma garantia ao contrato analisado, dependendo do perfil de risco da locatária.
O GGR Copevi Renda tem como objetivo a realização de investimentos em imóveis comerciais, predominantemente no segmento industrial e logístico.
MXRF11 informa resultados e movimentação de carteira
A gestão do Maxi Renda FII (MXRF11), detalhou em seu relatório gerencial divulgado na sexta-feira (17), o desempenho do fundo no mês de novembro. Desta forma, a gestora XP Asset Management publicou os resultados do FII e detalhou a movimentação de sua carteira.
O fundo distribuiu R$ 0,08 por cota referente ao resultado do mê de novembro. A distribuição representa aproximadamente 135,19% do CDI no período, já livre de impostos, o que equivale a um rendimento de 159,05% do CDI. Confira abaixo:
Carteira de CRIs
Em relação aos investimentos do MXRF11, carteira de CRIs segue na estratégia de reciclagem de portfólio, com destaques para as vendas dos CRIs General Shopping, Vitacon, Direcional e GPA, gerando ganho de capital total de R$ 3,00 milhões.
O fundo também operou na ponta compradora, investindo R$ 40,00 milhões em dois novos CRIs no começo do mês de dezembro.
A gestora destacou que o fundo tem como estratégia a manutenção de um portfólio composto de CRIs com boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias.
Veja abaixo o perfil do portfólio do MXRF11:
Investimentos em FIIs
No book de FIIs, o fundo investiu um total de R$ 71,69 milhões nos FIIs:
- Guardian Logística (GALG11)
- Succespar Varejo (SPVJ11)
- CSHG Residencial (HGRS11)
- Unidades Autônomas II (IDGR11).
Permutas financeiras
Na carteira de permutas financeiras, o MXRF11 investiu R$ 12,47 milhões em novo projeto localizado na Vila Mascote, zona sul de São Paulo, região próxima ao aeroporto de Congonhas.
Da mesma forma, o fundo realizou uma nova venda em permuta financeira durante o mês. Jardins 2 foi completamente vendido durante o mês de novembro e atenderam a todos os critérios de retorno e qualidade exigidos pelo MXRF11.
Na visão do time de gestão, a tese de investimentos em permutas financeiras se mostra consolidada, com retornos atrativos e robusta estrutura de garantias.
Com as recentes alocações o fundo se encontra atualmente com menos de 4% do PL em caixa.
As operações de permutas financeiras distribuíram no mês R$ 1,99 milhão de dividendos, no book de CRI o resultado caixa do fundo foi de R$ 14,59 milhões. No book de FII o resultado foi de R$ 1,64 milhão.
O Maxi Renda FII é um fundo de papel com objetivo de rentabilizar por meio da aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.
PVBI11 mostra resultados e comenta sobre seus ativos
A VBI Estate Gestão de Carteiras, gestora do FII VBI Prime Properties (PVBI11), comunicou nesta sexta-feira (17) os resultados do mês de novembro. Também, a gestora deu detalhes sobre o portfólio do fundo e o funcionamento de sua gestão.
O fundo comunicou a distribuição de rendimentos equivalente a R$ 0,54/cota, referente aos resultados de novembro.
Adicionalmente, o PVBI11 anunciou uma distribuição complementar de R$ 0,02/cota, paga aos cotistas no dia 09/12, totalizando assim uma distribuição mensal equivalente a R$ 0,56/cota. Confira abaixo:
Esta distribuição representa um dividend yield de 8,0% sobre o preço de fechamento e 6,8% sobre o valor da cota patrimonial.
Os ativos do PVBI11
A vacância do Fundo era de 0,1%, com apenas 1% da área da Torre B do JK disponível. O prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT) é de 6,8 anos.
Até o último do útil de novembro, o fundo não havia identificado o pagamento do aluguel da locatária J&J que representa 80% da receita da Torre B JK.
Estivemos em constante contato com a locatária que por problemas operacionais realizou o pagamento após o vencimento.
Desta forma, o aluguel foi identificado no dia 1º de dezembro e por isso não impactou a distribuição de rendimentos, pois o fundo realizou uma distribuição complementar para sanar qualquer prejuízo ao cotista.
Em novembro, o fundo alugou de forma antecipada 1.183 m² de ABL no ativo FL 4.440 para a empresa Veedha Investimentos.
O contrato tem duração de 5 anos, com início em abril de 2022. Em setembro, a RB Capital, atual locatária da área, havia notificado o PVBI11 da saída antecipada prevista para março de 2022 em setembro.
O ativo em questão está em reforma, com objetivo de agregando valor ao bem para mantê-lo como um dos melhores empreendimentos da Av. Faria Lima. Confira as imagens abaixo:
Foi dada continuidade a implementação do novo sistema de acesso, com reconhecimento facial e entrada de visitantes através de um QR Code, que tem previsão de término em dezembro de 2021.
Operação de alavancagem
A gestora comentou que para a aquisição do Ativo Torre B JK, foi emitido um CRI com lastro nos contratos de locação típico da Prevent Senior.
O saldo devedor em 30/11 era de R$ 147,6 milhões. A primeira série do CRI possui taxa de emissão de IPCA + 5,40% a.a. e a segunda CDI + 2,15% a.a. Confira abaixo a tabela referente à primeira série:
Ambas com carência de principal até julho de 2023. O resultado distribuível do mês de novembro (competência outubro) foi impactado com o pagamento das despesas financeiras com CRI.
O FII VBI Prime Properties é um fundo imobiliário do tipo tijolo, com o objetivo de rentabilizar no mínimo dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em imóveis do segmento corporativo ou comercial, cotas de FIIs e cotas de Fundos de Investimento em Participações.
